Anónimo
Compraventa...
He realizado una compra de una nave "industrial"de 96 m2. La compraventa es privada y figura como compraventa sobre pro indiviso. En el registro de la propiedad solicité la nota simple y figura a nombre de una s.a la cual le vendió en forma privada también a el vendedor. La finca es urbana con 1300m2 en la cual figura una la construcción de la una casa vivienda de 70m2. El nuevo dueño fue vendiendo parcelas del terreno los cuales ahora funcionan casi todas con naves industriales. El lugar es conflictivo, Valdemingomez, pero creo si no entiendo mal es la única calle legal de esa zona. Fui a un notario conocido de madrid y no me quiso certificarme la compra venta, porque no está hecha la subdivisión y eso. Quiero saber si un notario me puede dar fe de este acto. El dueño actual de la finca no tiene problemas de firmar, y estamos a la espera de la expropiación de estos térreos por parte de la comunidad de madrid... Si alguien me puede dar una mano, se agradece...
1 Respuesta
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Te daré una respuesta parcial, a sabiendas de que es incompleta, por si te puede ayudar:
Al no estar registrada la venta entre la Sociedad y tu vendedor; registralmente la finca aún es de la sociedad.
Al hacer una segregación (siempre que esta sea legal, que ya me ha tocado ver alguna que no lo era) esta nueva situación también se debe registrar y dar de alta en el catastro.
Al comprar como pro indiviso esto último da un poco igual, pero lo que compras realmente puede entenderse que es un porcentaje de terreno, salvo que lo describáis muy bien (como se suele hacer con las plazas de garaje).
El problema que tiene el notario es que no se fía de que la finca sea de tu vendedor. Si hay un acta notarial de la venta entre la sociedad y tu vendedor, no debería haber problema.
Por otra parte el notario debería poder dar fe del acto, aunque pueda evitar manifestarse sobre la propiedad de la finca; es decir algo del estilo: "Yo fulanito de tal, notario del ilustre colegio, bla, bla, bla ... doy fe de que zutanito de tal, que dice ser propietario de la finca POR, hecho que no se ha podido comprobar y así se advierte, vende esta a menganito por una cantidad de Y euros que declaran ambos haberse transmitido, etc."
Si a ti te vale así entiendo que el notario podría hacerlo, y si se demostrase que el vendedor no es propietario de la finca estaría cometiendo una estafa, pero la parcela no sería tuya sino del propietario legítimo.
Al no estar registrada la venta entre la Sociedad y tu vendedor; registralmente la finca aún es de la sociedad.
Al hacer una segregación (siempre que esta sea legal, que ya me ha tocado ver alguna que no lo era) esta nueva situación también se debe registrar y dar de alta en el catastro.
Al comprar como pro indiviso esto último da un poco igual, pero lo que compras realmente puede entenderse que es un porcentaje de terreno, salvo que lo describáis muy bien (como se suele hacer con las plazas de garaje).
El problema que tiene el notario es que no se fía de que la finca sea de tu vendedor. Si hay un acta notarial de la venta entre la sociedad y tu vendedor, no debería haber problema.
Por otra parte el notario debería poder dar fe del acto, aunque pueda evitar manifestarse sobre la propiedad de la finca; es decir algo del estilo: "Yo fulanito de tal, notario del ilustre colegio, bla, bla, bla ... doy fe de que zutanito de tal, que dice ser propietario de la finca POR, hecho que no se ha podido comprobar y así se advierte, vende esta a menganito por una cantidad de Y euros que declaran ambos haberse transmitido, etc."
Si a ti te vale así entiendo que el notario podría hacerlo, y si se demostrase que el vendedor no es propietario de la finca estaría cometiendo una estafa, pero la parcela no sería tuya sino del propietario legítimo.
Ante todo, muchas gracias, yo vi los contratos de compra ventas anteriores, y hable con los otros compradores, todos han hecho el tramite en el notario, ¿creo qué sería prudente hacerlo cuanto antes no?. Pero también me han dicho que podría inscribirlo de alguna manera o forma en el registro de la propiedad( ¿me lo dijo una abogada que me sacó? 50, no se) creo que tendré que ir al registro que me corresponda y ver que pasa. ¿Tienes idea cuanto puede costar el tramite para que te firme el notario?... y otra última, la comunidad de madrid por medio de gallardón firmó un acuerdo con la comunidad de vecinos de madrid y habla del realojo a las familias habitantes de la calle francisco Álvarez, quiero saber si al expropiar los terrenos, ¿pagan la parcela y también te realojan?, ... ¿Pagan el metro a un precio de tasación normal? ¿Lo imponen ellos o que? Y si me empadrono en este sitio tengo derecho también al realojo, creo esta previsto para el 2012. ¿Y no se si necesito un tiempo de estar empadronado ahí?
desde ya muchas gracias... abel
desde ya muchas gracias... abel
Te contestaré a lo que pueda, que no es todo.
- Sí, creo que sería conveniente hacer el trámite cuanto antes.
- Las tarifas de los Notarios están reguladas, pero no conozco cuanto te debería cobrar; además dependerá de qué tipo de certificado esté haciendo. En todo caso puedes preguntar antes en el Notario cuanto cuesta.
- Al expropiar los terrenos harán una valoración en función del tipo de terreno; si es urbana (como parece que es la tuya), según el método de comparación con terenos comparables. Esa valoración puedes aceptarla o recurrirla, presentando una valoración contradictoria, con lo que seguramente se designase a un perito tercero para que determine el valor entre el de la valoración de la administración y la tuya. Habitualmente la administración valora bajo el terreno que expropia y sigue a rajatabla lo que dice la ley del suelo (si lo pueden considerar rústico lo valorarán miserablemente).
- Sobre las condiciones de realojo, habría que ver ese acuerdo, pero me imagino que lo que harán será dar una compensación en dinero y exigirán unos años de empadronamiento en el lugar (posiblemente anteriores a la firma del acuerdo); pero sin ver el acuerdo en detalle no te lo puedo asegurar.
- Sí, creo que sería conveniente hacer el trámite cuanto antes.
- Las tarifas de los Notarios están reguladas, pero no conozco cuanto te debería cobrar; además dependerá de qué tipo de certificado esté haciendo. En todo caso puedes preguntar antes en el Notario cuanto cuesta.
- Al expropiar los terrenos harán una valoración en función del tipo de terreno; si es urbana (como parece que es la tuya), según el método de comparación con terenos comparables. Esa valoración puedes aceptarla o recurrirla, presentando una valoración contradictoria, con lo que seguramente se designase a un perito tercero para que determine el valor entre el de la valoración de la administración y la tuya. Habitualmente la administración valora bajo el terreno que expropia y sigue a rajatabla lo que dice la ley del suelo (si lo pueden considerar rústico lo valorarán miserablemente).
- Sobre las condiciones de realojo, habría que ver ese acuerdo, pero me imagino que lo que harán será dar una compensación en dinero y exigirán unos años de empadronamiento en el lugar (posiblemente anteriores a la firma del acuerdo); pero sin ver el acuerdo en detalle no te lo puedo asegurar.