Edificio antiguo pertene a varios propietarios
Tengo que realizar una valoración del coste de desescombrar un inmueble en suelo urbano, que se derrumbó debido al mal estado de los edificios colindantes.
Dicho inmueble es un edificio de más de 100 años de antigüedad, en el que la planta baja pertenecía a un propietario y los pisos altos eran del vecino del edificio colindante (a ellos accedía por el otro edificio).
La planta baja todavía sigue en pie y está en buen estado. Pero los pisos superiores se derribaron y los escombros están sobre la vivienda colindante.
Mi pregunta es si el propietario de la planta baja tiene que pagar parte de lo que cueste sacar los escombros que hay en el interior del solar colindante, aunque procedan del derrumbe de parte del edificio que no era suya.
En general, quiero saber si un edificio que se divide de esta manera, cuando se derrumba, de quién pasa a ser la propiedad del suelo. ¿Del qué tenía el uso de la planta baja, o se divide a partes proporcionales? ¿O, se podría volver a construir tal cual era? ¿Pierden los derechos los propietarios de los pisos altos?
Dicho inmueble es un edificio de más de 100 años de antigüedad, en el que la planta baja pertenecía a un propietario y los pisos altos eran del vecino del edificio colindante (a ellos accedía por el otro edificio).
La planta baja todavía sigue en pie y está en buen estado. Pero los pisos superiores se derribaron y los escombros están sobre la vivienda colindante.
Mi pregunta es si el propietario de la planta baja tiene que pagar parte de lo que cueste sacar los escombros que hay en el interior del solar colindante, aunque procedan del derrumbe de parte del edificio que no era suya.
En general, quiero saber si un edificio que se divide de esta manera, cuando se derrumba, de quién pasa a ser la propiedad del suelo. ¿Del qué tenía el uso de la planta baja, o se divide a partes proporcionales? ¿O, se podría volver a construir tal cual era? ¿Pierden los derechos los propietarios de los pisos altos?
1 Respuesta
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Creo que mezclas dos cosas diferentes:
Por una parte está el coste del desescombro, que será responsabilidad del culpable del derrumbe.
Por otra parte la propiedad de un edificio, aún demolido, se establece según las cuotas de participación en el mismo. Pero en este caso al ser la demolición parcial (dices que el bajo está bien) el bajo tiene su parte de la propiedad y el resto el porcentaje de la edificabilidad superior legal (de la que, si es mayor que la anterior, también le corresponde al bajo una parte en función de las cuotas de participación una vez descontado el bajo)
Lo que se pueda construir ahora dependerá de la normativa vigente en la actualidad; por la antigüedad del edificio puede además estar afectado por algún nivel de protección que obligue a conservar o reproducir algunos elementos.
Por una parte está el coste del desescombro, que será responsabilidad del culpable del derrumbe.
Por otra parte la propiedad de un edificio, aún demolido, se establece según las cuotas de participación en el mismo. Pero en este caso al ser la demolición parcial (dices que el bajo está bien) el bajo tiene su parte de la propiedad y el resto el porcentaje de la edificabilidad superior legal (de la que, si es mayor que la anterior, también le corresponde al bajo una parte en función de las cuotas de participación una vez descontado el bajo)
Lo que se pueda construir ahora dependerá de la normativa vigente en la actualidad; por la antigüedad del edificio puede además estar afectado por algún nivel de protección que obligue a conservar o reproducir algunos elementos.
La situación que planteo son varias casas situadas entre medianeras que, debido al derrumbe de una de ellas, ocasionó graves daños en la estructura de las viviendas colindantes tanto a izquierda como derecha. Por lo que, al poco tiempo, los propietarios de las mismas se vieron obligados a derrumbar sus casas.
Casi 20 años después, los escombros procedentes del derrumbe, siguen estando en los solares.
Desde el ayuntamiento se les abre un expediente de orden de ejecución a cada propietario para que realice el desescombro, por los problemas de falta de seguridad, ornato y habitabilidad que genera el montón de escombros existente. Por tanto, cada propietario se hace cargo del desescombro de su vivienda.
Varias casas están en la misma situación que conté en la primera pregunta (en un mismo edificio hay habitaciones pertenecientes al propietario del edificio colindante). Pero todos están dispuestos a pagar lo que cada uno de ellos tenía.
En este caso, al estar la planta baja en perfectas condiciones, no existir las plantas altas porque se derribaron, y estar los escombros en el edificio colidante, porque se arrojaron allí, se planteaba el problema de no saber si el propietario de planta baja que lo tiene bien, tiene que pagar algo o no, según si tiene cuota de participación en los pisos superiores en concepto de parte de estructura del edificio o de cubierta...
Como eso no está estipulado en las escrituras, las cuales son antiguas, es difícil averiguar la cuota de participación de cada uno. ¿Cómo se determinan estos porcentajes de participación?
Casi 20 años después, los escombros procedentes del derrumbe, siguen estando en los solares.
Desde el ayuntamiento se les abre un expediente de orden de ejecución a cada propietario para que realice el desescombro, por los problemas de falta de seguridad, ornato y habitabilidad que genera el montón de escombros existente. Por tanto, cada propietario se hace cargo del desescombro de su vivienda.
Varias casas están en la misma situación que conté en la primera pregunta (en un mismo edificio hay habitaciones pertenecientes al propietario del edificio colindante). Pero todos están dispuestos a pagar lo que cada uno de ellos tenía.
En este caso, al estar la planta baja en perfectas condiciones, no existir las plantas altas porque se derribaron, y estar los escombros en el edificio colidante, porque se arrojaron allí, se planteaba el problema de no saber si el propietario de planta baja que lo tiene bien, tiene que pagar algo o no, según si tiene cuota de participación en los pisos superiores en concepto de parte de estructura del edificio o de cubierta...
Como eso no está estipulado en las escrituras, las cuales son antiguas, es difícil averiguar la cuota de participación de cada uno. ¿Cómo se determinan estos porcentajes de participación?
Al tener que realizarse el desescombro según esas condiciones hay algunas particularidades:
Supongo que los temas de culpa e indemnización se resolvieron por una parte y el tema del coste del desescombro quedó pendiente y se resuelve ahora ante el expediente municipal.
Entiendo que en este caso, en la parte derribada hay elementos comunes (estructura y cubierta) y la parte proporcional de los escombros correspondientes a los mismos sí debería ser pagada por el bajo.
El problema viene a la hora de determinar qué porcentaje del escombro existente corresponde a elementos comunes (que supongo que será parte de la pericial que tienes que hacer, en este caso) ya que dependerá de las alturas existentes previamente, tipo y cantidad de tabiquería, tipo de estructura, etc.
Sobre cómo calcular los coeficientes de participación, es relativamente fácil: hay que tomar la superficie construida con partes comunes que le corresponde a cada propietario y calcular el porcentaje que supone del total del edificio.
Supongo que los temas de culpa e indemnización se resolvieron por una parte y el tema del coste del desescombro quedó pendiente y se resuelve ahora ante el expediente municipal.
Entiendo que en este caso, en la parte derribada hay elementos comunes (estructura y cubierta) y la parte proporcional de los escombros correspondientes a los mismos sí debería ser pagada por el bajo.
El problema viene a la hora de determinar qué porcentaje del escombro existente corresponde a elementos comunes (que supongo que será parte de la pericial que tienes que hacer, en este caso) ya que dependerá de las alturas existentes previamente, tipo y cantidad de tabiquería, tipo de estructura, etc.
Sobre cómo calcular los coeficientes de participación, es relativamente fácil: hay que tomar la superficie construida con partes comunes que le corresponde a cada propietario y calcular el porcentaje que supone del total del edificio.
