Duplex con garaje no propio

Existen dos opciones: 1º. Que le vendan a usted una finca resultante de la división de la propiedad horizontal, como por ejemplo un piso, en cuyo caso es usted propietario del piso y nada más. 2º. Que le vendan a usted un duplex como finca independiente, y que la nota diga "construido sobre una parcela de terreno de tantos metros". En este segundo caso, el propietario del terreno lo es de lo que está arriba como de lo que está abajo, con lo cual el garaje es del propietario del duplex. El terreno no ser repartiría en un hipotético derrumbe, porque todo pertenece al mismo propietario, usted. Nadie puede construir nada debajo de la finca de otra persona, y la secuencia legal es la siguiente: en primer lugar, un solar. Después una segregación del trozo donde se ubica el dúplex. Después la declaración de obra nueva. Si no hay división de la propiedad horizontal, el garaje pertenece al dueño del dúplex.

Muchas gracias por tu rápida respuesta. Ayer me paré a leer las escrituras con más detenimiento y estuve investigando y resulta que al final de esta pone
cuota, 5 enteros y 612 milésimas por ciento
entonces esto significa que existe la división horizontal, ¿verdad? Gracias

Si. La división de la propiedad horizontal significa que una serie de fincas (habitualmente pisos) comparten zonas comunes: pasillos, portal, jardines... cuando encontramos la expresión "tantos enteros y milésimas por ciento" significa que estamos ante una división de la propiedad horizontal, porque ese es el porcentaje que se atribuye a esa finca sobre las zonas comunes. Pero en ocasiones se utiliza la división de la propiedad horizontal para dividir de hecho una finca que la ley municipal no permite. Por ejemplo, si el mínimo solar para edificar es de doscientos metros cuadrados y se quiere partir en dos, lo que se hace es edificar dos viviendas distintas y dar la apariencia de que comparten algún elemento: un aljibe, una entrada o cualquier otra cosa. Con ello técnicamente estamos ante un solo solar con dos viviendas que están divididas en propiedad horizontal, pero que de hecho son independientes. Por ello le sugiero que se fije si el garaje tiene una inscripción como finca independiente o es un elemento compartido. En cualquier caso, nada que objetar a lo dicho en las escrituras que usted menciona.

¿Entonces significa que si el garaje fuese un elemento compratido a mi me pertenecería un 5,612% del garaje?
Y otra cosa, el duplex es de 105 metros cuadrados (divididos en dos plantas de unos 50 metros).
Al haber división horizontal el terreno o la parcela sobre la que está construida la casa, ¿pertenece a mi y a los dueños de las plazas de garaje que estén bajo el duplex? ¿Entonces los 50 metros cuadrados de superficie que tiene el duplex se repartirían entre todos en un hipotético derrumbe? Es que no lo entiendo muy bien. Muchísimas gracias, me está sirviendo de mucha ayuda y aclaración.

A usted le pertenece 5,612% de todos los elementos comunes, no solo del garaje. Para explicárselo mejor, le puede servir esta secuencia: un señor tiene un solar, y decide construir un edificio donde hay pisos, portal, jardines, garajes y trasteros. Una vez que le pone la bandera, se va a la notaría y hace una escrituras de obra nueva y división de la propiedad horizontal. La obra nueva significa que declara la existencia detallada del edificio, y la división de la propiedad horizontal es la solicitud al registrador para que inscriba como fincas independientes, con su propia vida legal, todos los pisos y locales del edificio. Automáticamente, la parcela donde está construido el edificio "desparece" del registro de la propiedad, para dar lugar a todas esas fincas independientes. Cada una de esas fincas independientes participa de los elementos comunes en proporción a la cuota que figura en sus escrituras, en su caso el 5,612 %. El cálculo de la cuota de cada finca no es ahora el caso; lo importante es que usted sepa que le corresponde el 5,612 % del garaje (si es de uso para los vecinos, no si es una finca privativa) y de todas las zonas comunes. Pero ¿qué pasa si le cae un terremoto como en Lorca y desaparece el edificio?. Entonces todos los propietarios pasarían a ser propietarios de la parcela resultante, a partes iguales, pues la cuota de 5,612 % solo se refiere a los elementos comunes cuando el edificio está construido, no cuando ha desparecido, pues con uno desaparecen los otros. Para terminar, hay una cosa que ha de tener muy clara: si el garaje tiene la misma cabida que la planta del dúplex (50 metros) y el dúplex no está unidos a ninguna otra construcción (paredado o adosado) entonces el garaje es suyo.