Anónimo
Calculo de los coeficientes de propiedad, terrazas
En la escritura de propiedad de mi vivienda aparecía como metros totales construidos de mi vivienda el total de la misma (vivienda y terraza). Admitida reclamación en catastro se ha corregido la superficie construida total (con elementos comunes) pasando a ser de 203 a 167 metros.
Mi preguntas son:
¿Cómo afecta esto a mi coeficiente de participación en la comunidad? ¿Debería bajar en la misma proporción?
Antes estaba considerada la terraza de 48 metros como si fuese vivienda. Al ser totalmente descubierta no computa en los metros construidos... ¿pero computa a efectos de comunidad y como lo hace?
¿Cuál es la ley que rige para el calculo de los coeficientes y en que articulo indica que metros se usan (útiles o construidos o...) para el calculo de coeficientes?
Mi preguntas son:
¿Cómo afecta esto a mi coeficiente de participación en la comunidad? ¿Debería bajar en la misma proporción?
Antes estaba considerada la terraza de 48 metros como si fuese vivienda. Al ser totalmente descubierta no computa en los metros construidos... ¿pero computa a efectos de comunidad y como lo hace?
¿Cuál es la ley que rige para el calculo de los coeficientes y en que articulo indica que metros se usan (útiles o construidos o...) para el calculo de coeficientes?
Respuesta de argiaarq
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Hay que distinguir el coeficiente de propiedad de la cuota de participación, que si bien suelen considerarse lo mismo, tienen matices diferentes.
El coeficiente de propiedad viene determinado por los metros cuadrados que se poseen y es fijo en el tiempo, mientras la cuota de participación la establece la comunidad y puede variarse.
Al tener menos metros construidos de vivienda, se debería variar todas las cuotas de propiedad de tu edificio en el Registro. Eso implicaría ir al notario y cambiar todas las escrituras de las viviendas, ya que el cómputo total debería ser del 100% y al haber bajado tu superficie construida respecto al total, ahora sería inferior.
Para el cálculo de la cuota de participación, lo normal es atenerse al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice: "Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Es decir, para pisos del mismo tamaño se podría establecer una cuota mayor si se considera que utilizan más elementos comunes o que tienen un emplazamiento más privilegiado. No es lo habitual, pero la Comunidad de Propietarios tiene la potestad de hacerlo.
Respecto a la terraza, en principio no es una superficie donde vivan personas, por lo que no debería computar en la cuota de participación, si bien puede repercutirse en virtud de lo anteriormente expuesto.
Por si te sirve de referencia, para el cálculo de tasaciones, se suele considerar la mitad de la superficie de la terraza y sumarla a la de la vivienda.
El coeficiente de propiedad viene determinado por los metros cuadrados que se poseen y es fijo en el tiempo, mientras la cuota de participación la establece la comunidad y puede variarse.
Al tener menos metros construidos de vivienda, se debería variar todas las cuotas de propiedad de tu edificio en el Registro. Eso implicaría ir al notario y cambiar todas las escrituras de las viviendas, ya que el cómputo total debería ser del 100% y al haber bajado tu superficie construida respecto al total, ahora sería inferior.
Para el cálculo de la cuota de participación, lo normal es atenerse al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice: "Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Es decir, para pisos del mismo tamaño se podría establecer una cuota mayor si se considera que utilizan más elementos comunes o que tienen un emplazamiento más privilegiado. No es lo habitual, pero la Comunidad de Propietarios tiene la potestad de hacerlo.
Respecto a la terraza, en principio no es una superficie donde vivan personas, por lo que no debería computar en la cuota de participación, si bien puede repercutirse en virtud de lo anteriormente expuesto.
Por si te sirve de referencia, para el cálculo de tasaciones, se suele considerar la mitad de la superficie de la terraza y sumarla a la de la vivienda.
Gracias argiaarq
A lo mejor es que yo no me explicado bien. Cuando yo hablo de coeficientes de participación, hablo del coeficiente que aparece en la escritura (es un piso de 2006) y en Catastro (así lo llaman), que esta basado en los metros de la vivienda... pero desconozco si solo en los metros de la vivienda y en que tipo de metros (útiles, construidos) o también en otros parámetros.
Según deduzco de lo que me comentas, cuota de participación ya sí puede depender de otros parámetros... emplazamiento, usos...
El hecho es que otros vecinos tienen otro tipo de error en sus coeficientes de participación según escritura, y el administrador quiere recalcular las cuotas minorando estos coeficientes y por lo tanto las cuotas de estos vecinos; y subir las demás. Sin embargo no quiere reconocer que yo, tengo ademas reduzcion legal de metros construidos y que en su día sospecho usaron esos metros para el calculo de mi coeficiente de participación en escritura y en catastro.
¿Qué parámetros se usaron para el calculo de este coeficiente y en que ley viene?
¿Puedo en base a ello solicitar que se me reduzca el coeficiente de participación mio y por lo tanto la cuota?
Gracias
A lo mejor es que yo no me explicado bien. Cuando yo hablo de coeficientes de participación, hablo del coeficiente que aparece en la escritura (es un piso de 2006) y en Catastro (así lo llaman), que esta basado en los metros de la vivienda... pero desconozco si solo en los metros de la vivienda y en que tipo de metros (útiles, construidos) o también en otros parámetros.
Según deduzco de lo que me comentas, cuota de participación ya sí puede depender de otros parámetros... emplazamiento, usos...
El hecho es que otros vecinos tienen otro tipo de error en sus coeficientes de participación según escritura, y el administrador quiere recalcular las cuotas minorando estos coeficientes y por lo tanto las cuotas de estos vecinos; y subir las demás. Sin embargo no quiere reconocer que yo, tengo ademas reduzcion legal de metros construidos y que en su día sospecho usaron esos metros para el calculo de mi coeficiente de participación en escritura y en catastro.
¿Qué parámetros se usaron para el calculo de este coeficiente y en que ley viene?
¿Puedo en base a ello solicitar que se me reduzca el coeficiente de participación mio y por lo tanto la cuota?
Gracias
Disculpa la demora en la respuesta.
Por lo que me comentas, deduzco que se produjo un error al inscribir tu edificio y hacer el reparto de las cuotas de participación en catastro.
La superficie que se utiliza para la inscripción en catastro es la construida, la propia de la vivienda más la parte proporcional de las zonas comunes. Las terrazas no cubiertas no computan a nivel catastral.
Los parámetros para calcular esta superficie e inscribirla normalmente se derivan del proyecto de ejecución y del fin de obra de tu edificio, que es el documento con el cual el promotor registra la propiedad.
Como la suma total de todas las viviendas debe ser un 100%, entiendo que el administrador tiene que subir unas cuotas si baja otras, pero eso no es motivo para que no se te reconozca los metros cuadrados que realmente disfrutas.
Puede que sea necesario realizar una nueva inscripción catastral de vuestra finca completa y aportar nuevos planos y mediciones, para a partir de ello volver a calcular las cuotas de la comunidad.
Por lo que me comentas, deduzco que se produjo un error al inscribir tu edificio y hacer el reparto de las cuotas de participación en catastro.
La superficie que se utiliza para la inscripción en catastro es la construida, la propia de la vivienda más la parte proporcional de las zonas comunes. Las terrazas no cubiertas no computan a nivel catastral.
Los parámetros para calcular esta superficie e inscribirla normalmente se derivan del proyecto de ejecución y del fin de obra de tu edificio, que es el documento con el cual el promotor registra la propiedad.
Como la suma total de todas las viviendas debe ser un 100%, entiendo que el administrador tiene que subir unas cuotas si baja otras, pero eso no es motivo para que no se te reconozca los metros cuadrados que realmente disfrutas.
Puede que sea necesario realizar una nueva inscripción catastral de vuestra finca completa y aportar nuevos planos y mediciones, para a partir de ello volver a calcular las cuotas de la comunidad.