Anónimo
División Horizontal
Estoy bastante preocupado porque quiero comprar una finca y veo que todo son problemas, por lo menos para mí, que no tengo ni idea de estos temas.
Te explico la situación del terreno que quiero comprar. Se trata de dos fincas, una de 800 m2 y otra de 200 m2 aproximadamente. Sobre ambas hay un proyecto en dos fases con licencia concedida en el ayuntamiento. Una de las fases es la construcción de un pequeño bloque de pisos y otra es la construcción de una casa unifamiliar.
Me venden unos 600m2 de la finca de 800m2 sobre la que está proyectado llevar a cabo la unifamiliar. En un principio pensé que se iba a hacer una segregación del terreno. Pero me comenta el vendedor que para poder llevarlo a cabo tenemos que hacer una división horizontal. ¿Qué es la división horizontal?, ¿Qué efectos puede tener sobre mí?, ¿Mantendría la finca la edificabilidad?, ¿Podría tener problemas para construir o instalar una casa prefabricada?, ¿Conlleva muchos costes la tramitación para mí?, ¿Más costes de una tramitación normal?.
Una vez explicado mi caso, ruego, además de las preguntas realizadas, me explique aquello que considere importante en estos casos y que yo debería saber sobre la división horizontal.
Te explico la situación del terreno que quiero comprar. Se trata de dos fincas, una de 800 m2 y otra de 200 m2 aproximadamente. Sobre ambas hay un proyecto en dos fases con licencia concedida en el ayuntamiento. Una de las fases es la construcción de un pequeño bloque de pisos y otra es la construcción de una casa unifamiliar.
Me venden unos 600m2 de la finca de 800m2 sobre la que está proyectado llevar a cabo la unifamiliar. En un principio pensé que se iba a hacer una segregación del terreno. Pero me comenta el vendedor que para poder llevarlo a cabo tenemos que hacer una división horizontal. ¿Qué es la división horizontal?, ¿Qué efectos puede tener sobre mí?, ¿Mantendría la finca la edificabilidad?, ¿Podría tener problemas para construir o instalar una casa prefabricada?, ¿Conlleva muchos costes la tramitación para mí?, ¿Más costes de una tramitación normal?.
Una vez explicado mi caso, ruego, además de las preguntas realizadas, me explique aquello que considere importante en estos casos y que yo debería saber sobre la división horizontal.
2 respuestas
Respuesta de 08023 Architecture Design Ideas
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A la hora de comprar un terreno para su futura vivienda todo debería ser ilusión y no problemas y preocupaciones. Si no lo ve claro y le está provocando tantas molestias personalmente lo dejaría estar.
La división horizontal es una ley existente que regula las diferentes propiedades dentro de una misma parcela para una misma construcción. Un ejemplo: yo hago un bloque de viviendas en una parcela que tiene 10 viviendas. En un inicio es una sola propiedad y un solo edificio. Para poder hacer que se convierta en 10 propiedades diferentes se aplica la ley de división horizontal (se llama así porque es como si tuviéramos un edificio alto y lo dividiésemos horizontalmente en diferentes pisos) y se dividen en las diferentes propiedades quedando también las partes comunes de las que la comunidad es partícipe.
Como le comento se aplica a construcciones y no a parcelas. Ante este vendedor que no le pone las cosas fáciles, si le interesa seguir adelante en la compra, me pondría en contacto con una abogado que estudiase el caso, las cargas que existen sobre las parcelas, las posibilidades de segregación de tal modo que usted no se encontrase con ninguna sorpresa más adelante.
Que un vendedor no se lo ponga fácil y le de tantos problemas, y que unas parcelas con la licencia del ayuntamiento para su construcción estén en venta no da mucha confianza. Por ello, si va a seguir adelante, blíndese bien las espaldas y cúrese en salud ya que hablamos de mucho dinero y más ilusiones.
La división horizontal es una ley existente que regula las diferentes propiedades dentro de una misma parcela para una misma construcción. Un ejemplo: yo hago un bloque de viviendas en una parcela que tiene 10 viviendas. En un inicio es una sola propiedad y un solo edificio. Para poder hacer que se convierta en 10 propiedades diferentes se aplica la ley de división horizontal (se llama así porque es como si tuviéramos un edificio alto y lo dividiésemos horizontalmente en diferentes pisos) y se dividen en las diferentes propiedades quedando también las partes comunes de las que la comunidad es partícipe.
Como le comento se aplica a construcciones y no a parcelas. Ante este vendedor que no le pone las cosas fáciles, si le interesa seguir adelante en la compra, me pondría en contacto con una abogado que estudiase el caso, las cargas que existen sobre las parcelas, las posibilidades de segregación de tal modo que usted no se encontrase con ninguna sorpresa más adelante.
Que un vendedor no se lo ponga fácil y le de tantos problemas, y que unas parcelas con la licencia del ayuntamiento para su construcción estén en venta no da mucha confianza. Por ello, si va a seguir adelante, blíndese bien las espaldas y cúrese en salud ya que hablamos de mucho dinero y más ilusiones.
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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La división horizontal es una escritura (la típica de edificio de pisos por ejemplo) en que se divide un inmueble entre sus propietarios. Creo que en su caso le interesaría más una segregación que no un porcentaje de propiedad. La propiedad horizontal se regula por el artículo 396 del Código civil, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, modificada por la Ley 8/1999 de 6 de abril.
Si no hacen una segregación, sino una división horizontal, tendrán un elemento común (al menos el suelo) entre usted y la otra parte (u otras partes) y será una finca a todos los efectos, incluso el consumo de la edificabilidad permitida.
Si se segrega la finca (en caso de que sea legalmente posible, que lo veo complicado porque quedaría una finca de 200m², que es muy pequeña) la finca segregada tendría la edificabilidad que le corresponda por planeamiento y sería íntegramente de su propiedad. Pero debe consultar en su ayuntamiento que se cumplan las condiciones de edificabilidad y parcela mínima.
Si la finca no tiene la superficie mínima exigida, si la segregación no es autorizable o si no le llega la edificabilidad resultante, no podrá edificar (ni casa prefabricada ni de ningún otro tipo)
Mi consejo es que antes de comprar consulte en su ayuntamiento si sería posible segregar y si sería edificable la parcela segregada; y después actúe en consecuencia.
Si no hacen una segregación, sino una división horizontal, tendrán un elemento común (al menos el suelo) entre usted y la otra parte (u otras partes) y será una finca a todos los efectos, incluso el consumo de la edificabilidad permitida.
Si se segrega la finca (en caso de que sea legalmente posible, que lo veo complicado porque quedaría una finca de 200m², que es muy pequeña) la finca segregada tendría la edificabilidad que le corresponda por planeamiento y sería íntegramente de su propiedad. Pero debe consultar en su ayuntamiento que se cumplan las condiciones de edificabilidad y parcela mínima.
Si la finca no tiene la superficie mínima exigida, si la segregación no es autorizable o si no le llega la edificabilidad resultante, no podrá edificar (ni casa prefabricada ni de ningún otro tipo)
Mi consejo es que antes de comprar consulte en su ayuntamiento si sería posible segregar y si sería edificable la parcela segregada; y después actúe en consecuencia.
Una aclaración, entiendo que si se lleva a cabo la división horizontal, la construcción es de mi propiedad, pero el terreno sería de la comunidad. ¿Es correcto?. ¿Cree qué hay muchos problemas para mí si no se puede hacer una segregación?
Saludos.
Saludos.
Dependerá de cómo se haga esa división, podría hacerse como usted señala, aunque si hay elementos de la construcción que sean comunes (muros medianeros, cierres, accesos, etc.) estos también formarán parte del conjunto de propietarios (en el porcentaje correspondiente) Hay que redactar el documento con cuidado.
Puede haber problemas, si no es autorizable la segregación, por el hecho de haber consumido ya la edificabilidad (o parte de ella), por estar liitado el número de viviendas en la parcela, las derivadas de necesitar permiso de la otra parte de la propiedad para determinados trabajos, etc.
Puede haber problemas, si no es autorizable la segregación, por el hecho de haber consumido ya la edificabilidad (o parte de ella), por estar liitado el número de viviendas en la parcela, las derivadas de necesitar permiso de la otra parte de la propiedad para determinados trabajos, etc.