Inspección Técnica de Edificios

Construir una habitación más afecta a más normativas que la que regula las ITEs.
Las ITE se refieren principalmente a aspectos de seguridad estructural, validez de instalaciones y ornato urbano (entre otros). Si el inspector que realiza la ITE detecta la modificación deberá informar de que existe (y si no hay licencia advertirlo) pasando después al servicio de disciplina urbanística la responsabilidad de revisar y sancionar, pero si cumple las condiciones de seguridad exigibles no debería ser motivo de Dictamen Negativo.
Sin embargo la adición de una habitación afecta a las condiciones de habitabilidad, debe realizarse con licencia de obra mayor y con un proyecto que verifique que cumple las condiciones exigidas en la normativa. Si no se hace así se puede provocar que la vivienda pase a ser ilegal y se pueda considerar que no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, por lo que pierda la cédula de habitabilidad o documento equivalente en su comunidad autónoma.
Para solucionarlo si ya ha hecho la obra deberá realizarse un proyecto de legalización que verifique que lo construido cumple con la normativa. Si cumple no habrá mayor problema; si no lo hace habrá que corregir lo que sea necesario para que cumpla (incluso con la demolición parcial o total que sea necesario).
Por las dimensiones que me indica del patio resultante, si esa habitación es vividera, lo más probable es que no les sea posible legalizarla y el edificio quede fuera de ordenación hasta el tercero.

Hola,
Gracias por la pronta respuesta.
Quería consultarte un par de cosas al respecto:
- ¿Sabes si el inspector de la ITE lleva planos del edificio? Porque hace tantos años que hicieron el cambio que sólo si los lleva detectará la modificación ... bueno, aunque también puede fijarse en que hay un escalón para entrar a una habitación ...
- Si el inspector de la ITE considerá que no es seguro o habitable, ¿contamos con algún plazo para arreglar el problema?
- ¿Puedes darme más detalles sobre las condiciones de habitabilidad esas? Aunque fuese por encima, para poder comprobar que no sea ilegal la vivienda ...
- Lo del proyecto de legalización, ¿se va a un arquitecto y se le pide? ¿Sabes más o menos cuanto puede costar? ¿Y cuánto puede tardar?
- ¿Cuáles serían las dimensiones mínimas para el patio?
- Algunos vecinos son nuevos (se compraron el piso hace unos años) y se preguntan si por haber pasado por el registro y haber hecho tasaciones no se ha legalizado "de facto". ¿Podría ser ese el caso?
Muchas gracias.

Por orden:
- Lo habitual es que el inspector no lleve los planos, pero es relativamente fácil que detecte que ha habido modificaciones; por otra parte debe indagar sobre los antecedentes del edificio en el archivo municipal (licencias concedidas).
- El plazo de reparación (si la ITE es negativa, que en principio puede no serlo) depende de la ordenanza que la regula, en mi ciudad hay dos meses para solicitar licencia.
- La normativa de habitabilidad depende de cada comunidad autónoma, normalmente regula los tamaños de los espacios y en relación entre ellos (por ejemplo, aunque la habitación cumpla, por tener más habitaciones puede que incumpla salón o cocina)
- El proyecto de legalización lo cobrará el arquitecto en función de la dificultad de la misma y de si son necesarias obras adicionales. El plazo para la redacción del proyecto debería ser corto, pero también dependerá de la complejidad de lo que implique.
- Los patios a los que dan estancias vivideras suelen tener una dimensión mínima de 3m de diámetro, si son viviendas relativamente nuevas la dimensión puede ser superior (en algunas comunidades el límite inferior está en 4x4 y es al que hay que ajustarse si no se tiene una excepción a la normativa). Pero para estancias no vivideras la dimensión válida puede ser de 2m de diámetro o en casos excepcionales aún menores (si el patio no es necesario)
- No, lo único que han conseguido con ello es un documento que acredite su antigüedad, que en ciertas condiciones puede servir para poderlo registrar (como fuera de ordenación), transmitirlo en herencia o venta, y para evitar una orden de demolición forzosa (salvo que perjudique a terceros); pero no lo vuelve legal.
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De todos modos le reitero que una cosa es la ITE, que puede que la obtengan favorable, y otra la legalidad urbanística, que depende del departamento de disciplina urbanística del ayuntamiento, y que si detecta el problema debería actuar de oficio.

Hola,
Ya me va quedando más claro que tengo la habitacion/vivienda ilegal, y que probablemente la ITE no vea problema en la construcción pero el dpto de disciplina urbanística decida que eso no se puede hacer sin licencias y nos obligue a quitarlo.
Imagino que con solicitar licencia se arreglará todo, pero aún así quería preguntar cuales suelen ser los pasos de "actuar de oficio" que comentas, ¿te mandan una carta amenazándote o te mandan a los de demoliciones?
Gracias.

La actuación de oficio requiere al propietario para que o bien presente un proyecto de legalización o bien demuela la obra ejecutada ilegalmente; además puede iniciar un procedimiento sancionador (por haber hecho la obra sin licencia. Darán un plazo (habitualment de 15 días) para presentar alegaciones a ese expediente.