Hacer una habitación en un patio

Es cierto que para poder cerrar una parte (o toda) la terraza, es necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios. Teniendo ese acuerdo, cerrar como usted explica es perfectamente viable.

Sin embargo, debe tener también en cuenta que quizás necesitará legalizar esa obra y que, según ya le han informado en el Ayuntamiento "la edificabilidad esta cubierta y legalmente no se podría hacer". Eso significa que corre el riesgo de hacer esa obra y tener que demolerla después, si el Ayuntamiento no la legaliza.

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, dispone:
Artículo 169 Actos sujetos a licencia urbanística municipal:
d) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase y cualquiera que sea su uso, definitivas o provisionales, sean de nueva planta o de
ampliación, así como las de modificación o reforma, cuando afecten a la estructura, la disposición interior o el aspecto exterior, y las de demolición de las existentes, salvo el supuesto de ruina física inminente.

A modo de una mayor información, le transcribo extracto de sentencia dictada en un caso similar al suyo, en el cual los propietarios tuvieron que demoler las obras, al determinar que se trata de añadidos a la fachada del edificio:

Jurisdicción: Contencioso-Administrativo
Ponente: Juan Manuel Sanz Bayón
Origen: Tribunal Supremo
Fecha: 08/11/1995
Tipo Resolución: Sentencia
Sala: Tercera Sección: Quinta Número Recurso: 3484/1991
Es objeto de impugnación la sentencia de la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 11 de febrero de 1.991 que desestimó el recurso jurisdiccional formulado por Dña. Sara contra la resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Valencia de 5 de octubre de 1.988 ratificada en reposición por la de 9 de octubre de 1.989 que denegaron la legalización de las obras ejecutadas sin licencia y ordenando la correspondiente demolición de las mismas en el inmueble de la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 de Valencia, consistentes en el cerramiento de solana o terraza con carpintería de aluminio color cobre.
SEGUNDO.- Como es de sobra conocido la licencia urbanística -o la posterior legalización de una obra ejecutada sin licencia- es simplemente un acto de autorización de naturaleza reglada, donde la Administración se limita a comprobar la conformidad o disconformidad de la obra o actividad a realizar o legalizar, con las disposiciones normativas aplicables, de tal modo que ha de denegar la legalización o la licencia de una obra contraria a tales disposiciones y ha de concederla, si se ajusta a éstas.
Como acabamos de ver, la norma general aplicable al cuerpo de fachada de los edificios construidos en el ámbito espacial del Plan Especial de Protección del Centro Histórico de Valencia, no catalogados, es el carácter plano de la misma, no siendo posible la autorización de ningún cuerpo volado cerrado, reconociendose la posibilidad de balcones -o terrazas- los que en ningún caso podrán cerrarse con fábrica, con la única posibilidad matizada con el calificativo de excepcional de ser permitidos cuerpos volados cerrados en aquellos sectores donde pueda conseguirse una mejor integración en el entorno. Es claro, por tanto, que no es susceptible de ser legalizado o autorizado el cerramiento de la terraza, objeto de esta litis, sin que pueda entenderse, al no haber sido fehacientemente acreditado por la parte apelante, que tal cuerpo volado cerrado del edificio de la CALLE000 de Valencia suponga una mejor integración en el entorno, porque desde luego, tal integración no se refiere únicamente al propio edificio y ni siquiera la calle en que se encuentra la terraza, sino que ha de ir referida al entorno de todo el sector, ni supone por tanto condicionamiento necesario para ello la existencia de otras terrazas del propio edificio, cerradas con anterioridad, en tiempo no precisado. No hemos de olvidar que el acto administrativo impugnado de acuerdo con el dictamen del Arquitecto Municipal, calificó, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 54.3 de las antecitadas ordenanzas de dicho Plan Especial, tal cerramiento como elemento impropio con carácter adjetivo, a las que dicho precepto caracteriza como aquellos elementos claramente disonantes o impropios del ámbito en que se hallan -añadidos superfluos en fachadas- y que "requieren la supresión de sus añadidos".
La presunción de validez y certeza de los actos administrativos en su contenido y finalidad - artículo 45 de la Ley de Procedimiento Administrativo- no ha sido aquí en modo alguno destruida por la actividad probatoria del apelante, que simplemente se ha limitado a alegar que la calle y el entorno está caracterizado por mayoría de edificios modernos, sin que haya acreditado tal aserto y menos aún que en tal entorno predominen edificios con cuerpos de fachada con terrazas o elementos cerrados, en los que pudiera integrarse adecuadamente el cerramiento aquí examinado. La también aducida autorización de la Comunidad de Propietarios del edificio para dicho cerramiento, sin perjuicio de surtir los efectos propios de las relaciones intervecinales entre los propietarios, previstas en la Ley de Propiedad Horizontal y Estatutos de la propia Comunidad, constituye un requisito irrelevante y no condicionante de la legalidad urbanística de la obra realizada.
En otro caso, el Tribunal estima que la denegación de legalización de las obras, es motivo para ordenar la demolición de las mismas
Jurisdicción: Contencioso-Administrativo
Ponente: Concepción Gimeno Gracia
Origen: Juzgado de lo Contencioso-Administrativo
Fecha: 19/12/2007
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Cuarta
Número Sentencia: 459/2007 Número Recurso: 319/2007
Y para el supuesto de ejecución de obras sin haber obtenido la preceptiva licencia, los artículos 195 y 196 de la Ley territorial de Madrid 9/01 establecen el cauce para la reacción de la Administración.
Dichos preceptos regulan un procedimiento que se desarrolla a través de tres fases, la primera de las cuales, de carácter sumario, tiene ante todo como finalidad acreditar el dato de puro hecho de la realización de obras sin licencia o sin ajustarse a las condiciones de ésta, de modo que una vez comprobado este extremo, inmediatamente, sin necesidad del trámite de audiencia - Sentencias de 27 marzo 1987 (RJ1987\3951 ), 3 octubre 1988 (RJ1988\7417 ), 21 abril y 13 noviembre 1992 (RJ1992 \3836 y RJ1992\8983), etc.-, cuya función queda cubierta por otras actuaciones posteriores, la Administración ha de dictar un acto en cuyo contenido son separables dos aspectos diferentes, la orden o requerimiento de legalización, y la orden de suspensión que es una medida cautelar tendente a congelar las obras en el estado en que se encuentren para impedir un avance que en su caso haría más gravosa la demolición posterior. Y este acuerdo integra una verdadera resolución, cautelar, pero resolución y en tal sentido, susceptible de impugnación autónoma.
La segunda fase del procedimiento puede desarrollarse por dos cauces distintos, según exista o no pasividad del administrado que no solicita la licencia en el plazo de dos meses legalmente previsto.
Con la finalización de dicho plazo de dos meses para solicitar licencia, se abre una tercera fase cuyo contenido es precisamente la orden de demolición: si el administrado deja transcurrir aquel plazo sin solicitar una licencia que ya debió haber pedido antes de iniciar las obras, o si la licencia es denegada - art. 195.3 de la ley 9/2001 - o si se declara desistida la solicitud, la consecuencia jurídica prevista es precisamente la demolición de las obras.

Y en igual sentido la resolución:
Jurisdicción: Contencioso-Administrativo
Ponente: Enrique Calderón de la Iglesia
Origen: Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Fecha: 23/01/2001 Fecha publicación: 23/01/2001
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Segunda
El art. 16 de la Ley 4/1984 sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid dispone que están sujetos a previa licencia, conforme a la legislación especifica y a lo dispuesto en esta Ley, los actos regulados en el art. 178 de la Ley del Suelo y artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística, señalando este en los número 3 y 4, las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura de los edificios e instalaciones de todas clases existentes, y las de modificación de la modificación exterior de los edificios e instalaciones existentes. Y según ha estimado la jurisprudencia (sentencia de 30 de diciembre de 1986) "la cobertura de una terraza exterior con la consiguiente ampliación de su vivienda de forma permanente implica una modificación de la estructura externa de un edificio, apreciable a simple vista...". Por su parte, los artículos 9 y siguientes del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales establecen el procedimiento de concesión de licencias, estableciéndose que si se refieren a la ejecución de obras e instalaciones deberá acompañarse a la solicitud de Proyecto Técnico, el cual según el art. 21 en todo caso se examinará si el acto proyecto se ajusta a los planes de ordenación urbana.

Cabe la posibilidad de que el Ayuntamiento finalmente no exija que se realice el trámite legale obtención de la licencia, porque no tenga conocimiento de las obras u otra razón, pero el riesgo evidentemente existe.