Casa construida ilegal desde hace 15 año, en suelo urbano ¿Puedo registrarla en catastro
La vivienda se encuentra en suelo urbanizable, cuando se hizo se saco licencia de obras, y se realizo proyecto de arquitecto pero como si fuera locales, pero no se registro en registro de propiedad ni nada. Ahora me han mandado carta del catastro porque contá como terreno y y han echado foto de la casa, ¿puedo registrarla en catastro?
1 respuesta
Ok,
De entrada acércate a la Delegación del Catastro y solicita una prórroga, 10 días son pocos para todo lo que se te viene encima.
Continúo pensando que no tienes ninguna intención de legalizarla. Si es así sólo puedo aconsejarte dos posibles vías que se sobreentiende que intentarás bajo tu exclusiva responsabilidad:
Vía 1: Notario. Para ello debes dirigirte a una Notaría de tu confianza y pedirle al Notario(a) que expida escritura pública de obra nueva acabada en la que constará la antigüedad del edificio y su descripción. No tienes ninguna obligación de registrarla, en España el Registro de la Propiedad es voluntario.
Vía 2: Ayuntamiento. Pide al Ayuntamiento que expida un certificado del secretario municipal o persona que tenga atribuidas las funciones de fe pública, comprensivo de la antigüedad del edificio y su descripción.
Con cualquiera de estos dos documentos más una sencilla memoria en que se indiquen los materiales de construcción y el coste de la obra (puedes hacerla tu mismo, también vale) ya tienes bastante para acudir al Catastro.
Si durante esos 15 años no has cumplido con las obligaciones tributarias, ten en cuenta que puede llegar a caerte una multa bastante "gorda"
Aunque no es el motivo de tu consulta, debo advertirte que el Notario, pero muy especialmente el Secretario pueden comprobar la legalidad de la obra desde el punto de vista de la normativa urbanística municipal.
Si en su momento era urbanísticamente legalizable, no te preocupes por que en 15 años habrá prescrito cualquier infracción del procedimiento urbanístico. A mi entender queda legalizada por prescripción de la infracción administrativa que hubiese podido cometerse.
Pero si en el momento en que se construyó no se legalizó por el simple y sencillo motivo de que se cometió una infracción del ordenamiento urbanístico calificada como "muy grave" (por ejemplo se construyó sobre una zona verde, invadiendo una calle, dentro de un espacio natural de especial protección, etc...), entonces tienes un problema irresoluble que puede acabar en una orden de demolición parcial o total.
De todas formas, me extraña mucho que el Catastro haya tardado 15 años en enterarse de la existencia de toda una vivienda. Puedes comprobar la antigüedad que consta en el propio catastro consultando la Web http://www.sedecatastro.gob.es/
Te deseo buena suerte
gracias de antemano el tema es que no quiera legalizarla, te explico, el terreno es de mi suegro y sus dos hermanos y la casa la hizo mi suegro, el caso es que yo me la quede y termine, cuando quise segregar el terreno no me quisieron firmar las otras dos partes por discrepancias familiares ya que tiene empresas etc. la casa esta en terreno urbano y nunca han sancionado. Mi suegro cuando hizo la casa saco permiso de obras etc. pero hizo planos de locales en lugar de la casa,no la registró el arquitecto me hizo a mi los planos de la casa pero hasta que no segregue el terreno no me los da. la escrituras del terreno son de tres como te he dicho antes, la verdad es que no se como solucionarlo y legalizar
Acabo de consultar la pagina del catastro que me has puesto meto la referencia del terreno y pone urbano sin construir
Desde luego es complicado, pero como dijo Jack el destripador, vayamos por partes. Empiezo por el final:
El Arquitecto (mi colega): Si le has contratado y le has pagado su trabajo, no puede negarse a entregar nada bajo ninguna excusa. Esto es así porque los proyectos son independientes de la propiedad del solar. Por poner un ejemplo, podemos encargar un proyecto para construir un chalet en el solar del Palacio de la Zarzuela, e incluso pedir licencia de obras y obtenerla si cumple la normativa urbanística. Ambas cosas, proyecto y licencia, se entienden concedidos salvando el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros. Tan sólo deben atender a la normativa urbanística. Si la propiedad no es nuestra, ya se encargará el propietario del solar de impedir la construcción, pero por cuestiones de propiedad, no de legalidad o ilegalidad urbanística. Lo dicho, si le has pagado requiérele fehacientemente para que te entregue el proyecto (buró-fax con acuse de recibo) bajo advertencia que, de no entregarte lo que le has pagado iniciarás acciones civiles e incluso penales. Si no le has pagado, notifícale por correo certificado que, en caso de no finalizar los trabajos en un plazo razonable (los 10 días que te concede el Catastro) y ponerlos a tu disposición junto con la factura de sus honorarios, te cambiarás de Arquitecto, darás por rescindido el contrato por incumplimiento y le repercutirás los daños y perjuicios (multa catastral incluida).
Tu suegro y el Catastro: Dado que dispone de licencia de obras concedida hace 15 años, ya no tienes que acudir ni a Notarios ni al Ayuntamiento. La licencia de obras es documentación suficiente. Ve directamente al Catastro con una fotocopia de la licencia y la memoria valorada (de los locales, de momento y hay bastante) que te he comentado antes. Si no tienes copia de la Licencia, solicita un duplicado al ayuntamiento explicando que la necesitas para el Catastro. No te preocupes que estarán encantados: darte de alta en el Catastro significa que empezarán a cobrar el IBI. La licencia de obras es el documento que justifica la legalidad de la obra. Para justificar la finalización (que es lo que le interesa al Catastro) vale la propia licencia, puesto que las licencias de obras tienen (excepto peculiaridades autonómicas) un plazo de 36 meses para la construcción. Puedes poner esa fecha (licencia de obras + 36 meses) para cumplimentar el 902 en cuanto a fecha de finalización a falta de otros comprobantes si no los tuvieses.
La obra construida: No te compliques la vida, si teníais licencia para un local, declárala de momento como local en el Catastro y luego, una vez solucionado el primer problema (requerimiento Catastro) ya legalizarás el resto, con tu Arquitecto actual o con otro.
Los hermanos de tu suegro: Me remito al precepto legal español (Código Civil) de la adquisición de la propiedad del solar por Usucapión http://es.wikipedia.org/wiki/Usucapi%C3%B3n
Consulta los artículos 1957 y siguientes del código civil http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l4t18.html#c2
Entiendo que si construisteis con vuestro dinero y vuestros medios en una propiedad que también es vuestra, con el consentimiento de los otros copropietarios sois actuantes de "buena fe", mientras que si los otros dos hermanos se oponen ahora a solucionar el problema, (venta, permuta, o cualquier otro acuerdo de transmisión de propiedad de la parte de suelo que ocupa la edificación) actúan de mala fe.
Notario y Registro: Pide Hora en la notaría para levantar escritura de obra nueva acabada con la licencia de obras y cuanta documentación tengas que justifique que la obra la habéis pagado íntegramente vosotros. Consulta al Notario sobre lo que te recomiendo en el punto anterior. Yo creo que tiene que escriturar la obra exclusivamente a vuestro nombre, de lo contrario, los otros dos copropietarios del terreno tendrían un enriquecimiento ilícito, con mala fe, puesto que conocían y consintieron las mejoras que hicisteis vosotros. Si no conservas facturas, pide testigos (el propio constructor, tus vecinos, etc...)
Es un "rollo" un poco largo, pero es que tu problema es realmente complejo.
Espero haberte sido de ayuda, buena suerte.
Un abrazo
Xavier
