Subrogación/cancelación de hipoteca
A finales de 1998 mi esposa y yo adquirimos una vivienda subrogándonos en el préstamo del promotor, que lo tenía concertado con el BSCH. Unos años más tarde la sucursal donde teníamos dicho préstamo cerró, por lo que nos traspasaron todas las gestiones a una sucursal del Banesto con la garantía de que no nos íbamos a ver afectados en ningún caso. Se cambió tanto la cuenta de ahorro como la hipoteca. En concreto, según la documentación que nos han pasado recientemente, se trata de una CESIÓN CONTABLE del préstamo hipotecario del BSCH al Banesto.
Este año hemos vendido la vivienda en cuestión y los compradores mostraron su intención de subrogarse en el préstamo hipotecario que manteníamos. Pero a la hora de formalizar la escritura desde el Banesto nos comunicaron que, por cuestiones internas, si realizábamos esa subrogación habría que retrasar la fecha de la firma porque no se habían completado todos los trámites necesarios para que la hipoteca figurase vinculada a Banesto. La opción que nos consejaron era realizar una cancelación con la eliminación de las comisiones bancarias, y nos aseguraron que para nosotros, como vendedores, no había ninguna diferencia entre una y otra modalidad (sí reconocieron que para los compradores los gastos se elevaban en cierta medida). Como nuestra prioridad era formalizar la venta de la vivienda accedimos a cancelar la hipoteca, pese a que expresamos nuestras dudas sobre si existía perjuicio o no para nosotros. En el día de hoy hemos firmado una autorización para que una gestora se haga cargo de la cancelación del préstamo en BSCH.
Por todo ello, parece que la subrogación en el préstamo de Banesto era imposible, ya que el acreedor sigue siendo BSCH, independientemente de que la gestión contable corresponda a Banesto.
Nuestras dudas se centran en saber si, en el caso de haberse realizado una subrogación, la parte vendedora debe hacer frente a gastos de notario, registro e impuestos o, por el contrario, es la parte compradora la que debe realizar dichos gastos.
Por otro lado, dado que se trataba de una cesión contable de una hipoteca, ¿podríamos haber realizado la subrogación desde el BSCH?
Este año hemos vendido la vivienda en cuestión y los compradores mostraron su intención de subrogarse en el préstamo hipotecario que manteníamos. Pero a la hora de formalizar la escritura desde el Banesto nos comunicaron que, por cuestiones internas, si realizábamos esa subrogación habría que retrasar la fecha de la firma porque no se habían completado todos los trámites necesarios para que la hipoteca figurase vinculada a Banesto. La opción que nos consejaron era realizar una cancelación con la eliminación de las comisiones bancarias, y nos aseguraron que para nosotros, como vendedores, no había ninguna diferencia entre una y otra modalidad (sí reconocieron que para los compradores los gastos se elevaban en cierta medida). Como nuestra prioridad era formalizar la venta de la vivienda accedimos a cancelar la hipoteca, pese a que expresamos nuestras dudas sobre si existía perjuicio o no para nosotros. En el día de hoy hemos firmado una autorización para que una gestora se haga cargo de la cancelación del préstamo en BSCH.
Por todo ello, parece que la subrogación en el préstamo de Banesto era imposible, ya que el acreedor sigue siendo BSCH, independientemente de que la gestión contable corresponda a Banesto.
Nuestras dudas se centran en saber si, en el caso de haberse realizado una subrogación, la parte vendedora debe hacer frente a gastos de notario, registro e impuestos o, por el contrario, es la parte compradora la que debe realizar dichos gastos.
Por otro lado, dado que se trataba de una cesión contable de una hipoteca, ¿podríamos haber realizado la subrogación desde el BSCH?
Respuesta de maquirriain
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La subrogación siempre deber ser posible por tanto se debería haber hecho con la entidad titular de la hipoteca BSCH el otro banco era un simple gestor de la deuda por cierre de una oficina de una entidad a cuyo grupo pertenece.
Los gastos de subrogación los debe afrontar la parte compradora que a su vez se habría ahorrado algunos gastos por no tener que solicitar un nuevo préstamo. Otra cosa son los gastos de compraventa en que el vendedor tiene que abonar su parte de escrituras notariales y el impuesto de plusvalía del ayuntamiento.
Los gastos de subrogación los debe afrontar la parte compradora que a su vez se habría ahorrado algunos gastos por no tener que solicitar un nuevo préstamo. Otra cosa son los gastos de compraventa en que el vendedor tiene que abonar su parte de escrituras notariales y el impuesto de plusvalía del ayuntamiento.
Muchas gracias por su respuesta.
Me gustaría, no obstante, solicitarle su opinión sobre si esta actuación podría ser motivo de una reclamación ante el Defensor del Cliente o Servicio de Atención al Cliente de Banesto o BSCH.
Me gustaría, no obstante, solicitarle su opinión sobre si esta actuación podría ser motivo de una reclamación ante el Defensor del Cliente o Servicio de Atención al Cliente de Banesto o BSCH.
Muchas gracias. Ha confirmado todas mis sospechas.
Si, para reclamar el sobreprecio que haya supuesto esta actuación.
Para efectuar esta reclamación deberéis llevar el siguiente orden:
Carta con acuse de recibo al director reclamando dicho sobreprecio y argumentando el error que han provocado, con advertencia de que caso de no ser atendidos reclamareis a su departamento de atención al cliente y si no obtenéis respuesta satisfactoria al servicio de reclamaciones del banco de españa.
Si al cabo de 15 días no habéis obtenido solución reclamáis por burofax al departamento de atención al cliente.
Si tampoco obtenéis respuesta positiva preparáis copia de todas estas cartas y detalle de los gastos ocasionados y lo hacéis seguir con escrito de reclamación al Banco de España.
Para efectuar esta reclamación deberéis llevar el siguiente orden:
Carta con acuse de recibo al director reclamando dicho sobreprecio y argumentando el error que han provocado, con advertencia de que caso de no ser atendidos reclamareis a su departamento de atención al cliente y si no obtenéis respuesta satisfactoria al servicio de reclamaciones del banco de españa.
Si al cabo de 15 días no habéis obtenido solución reclamáis por burofax al departamento de atención al cliente.
Si tampoco obtenéis respuesta positiva preparáis copia de todas estas cartas y detalle de los gastos ocasionados y lo hacéis seguir con escrito de reclamación al Banco de España.
