Asesoramiento sobre hipoteca

Imagino que a estas alturas ya te habrán contestado, es que no me había llegado la pregunta al correo, y como ya llevaba tiempo sin preguntas he entrado y me he encontrado un montón, lo siento

No me han contextado no te preocupes, e decidido ir a por el piso y antes las administraciones publicas tienes que dar el visto bueno y como son administraciones publicas pueden tardar incluso meses, aun puedo echarme atrás pero cada día lo veo más claro de que debo comprar aun enbtregando dinero negro. En cuanto a las preguntas formuladas no tengo muy claro las contextaciones. Gracias por tu interés

6)Indices de referencia. En las hipotecas a tipo variable el tipo de interés que tu pagas se construye : tipo de referencia + diferencial y queda fijado para los próximos 12meses, hasta que se revise de nuevo.
7.Tae-tipo de interés.
Ddebes de tomar para calcular la cuota el tipo de interés, pues la TAE engloba ademas del mismo la comisión de paertura, gts estudio y su impacto anualizado durante el plazo contratado...
8.Tipo variable vs tipo fijo.
Hace 12 meses la opción "clarisima" era fijo a 4,25-4,5%ahora ya no lo tengo tan claro, pues los fijos están el 5-5,25% o más.
NO DEBES DE TENER miedo yo te aconsejo que tomes un simulador introduzcas tu importe de hipoteca y calcules la cuota al 6,5% y si lo que te sale lo puedes pagar HAZ LA HIPOTECA y si no, espera, ahorra.(No quiero decir que se pongan al 6,5%, pero en 30 aÑOS OCURREN muchas cosas y si tu puedes aguantar tu hipoteca a ese tipo, no tendrás problemas... por si ocurre)

Ante todo disculpa el retraso en contestar, pero he estado de vacaciones.
Me haces diversas preguntas y voy a intentar contestar a todas ellas.
1.-Tema vpo. Si la vivienda esta calificada como tal y tu cumples los requisitos del convenio deberías de pensar en acogerte a este convenio y beneficiarte de sus ayudas y subvenciones. El principal "inconveniente" es que las subvenciones y ayudas también tributan en IRPF y el hecho de tener que mantener calificada la vivienda como tal, y de que el importe de la hipoteca más las subvenciones te alcancen los 126.000,?
2.-Si NO puedes/interesa convenio VPO, debes de ir a hipoteca libre sobre una vivienda que sigue siendo de VPO. Debes de tener presente esto ultimo por si deseas venderla en el futuro.
3.-Hipoteca de 102/126.000?
¿Si tu escrituras la compra venta por 126.000? ¿Hipoteca por 126.000?, si por el contrario hipotecas por más importe que la suma del precio de compra-vta más gastos e impuestos DEBES de tener presente que hacienda te puede pedir "explicaciones" en relación al destino del importe superior... si es un piso usado y tienes FACTURAS DE REFORMA, PODRÍAS ACREDITAR EL MAYOR IMPORTE, otra de las pocassituaciones es que lo destinaste a comprar una 2º plaza de garaje (ojo:se tiene que escriturar en el mismo día)
3.-Desgravación.
Por términos generales y para primeras adquisiciones de vivienda al comprador LO QUE MÁS LE INTERESA es precio de escritura "real" e hipoteca lo mayor posible sin sobrepasar ese importe más gts e imptos,"pero" al vendedor le interesa menor precio de venta->menor plusvalía->menor tributación

En condiciones semejantes elige hipoteca al mayor plazo posible, que te permita volver a disponer del capital(revolving), con cuotas flexibles y periodos de carencia de no pago de cuotas...
Al negociar hipoteca no solo te fijes en la hipoteca, pregunta cuanto te cuesta el seguro de la casa, el seguro de vida asociado y que otros productos debes de contratar para lograr las condiciones que oferten... MIRALO COMO UN PAQUETE Y CUANTO TE CUESTA TODO AL MES Y COMPARA.. y veras que no siempre la del Euribor+0,50% es la más barata.
TE RECOMIENDO las cajas de ahorro y en" especial "la caixa" NO SON LOS MÁS BARATOS
PERO JUNTO CON BBVA son los que mejores tipos de hiooteca tienen

No se como te voy a poder resumir tantas preguntas, son muchas,y hay mucho que contar,pero haré lo que pueda,a ver;
Las viviendas de protección oficial tienen alguna una particularidad:
1. No se pueden tasar ni escriturar por un precio superior al legalmente establecido. Eso quiere decir que cuando tu compras esa vivienda, en la escritura de compra o adjudicación ha de reflejarse como máximo 102.000 euros, ya que sino el registro de propiedad no daría el visto bueno.
2. También es importante saber si esa vivienda que quieres comprar ya está adjudicada previamente al que te la vende, o todavía no se han hecho las adjudicaciones, y más bien te esta vendiendo su número asignado. Ya que en el primer caso, te tienes que asegurar también que la podrás poner a tu nombre porque se fue previamente adjudicada esas persona no te la puede vender hasta que no pase un plazo, y si es antes tendría que pedir permiso primero al IVIMA ( o el organismo competente )para hacerlo ya que el IVIMA tiene derecho a comprarla el primero o renunciar a ese derecho
Y en cuanto al Banco, En líneas generales cuando dan hipotecas se basan en el precio tasado,( 102.000 ) y sobre el mismo dan un 80% ( 81.000 ) si la vivienda esta ya terminada o un 100%, si la vivienda todavía no se ha terminado de construir, que sería en este caso 102.000.Digo en líneas generales porque el banco también se puede valer de otros trucos o fórmulas para dar más, como por ejemplo:
1. Dar más del precio tasado pero poniendo en la escritura que las primeras cuotas que se paguen irán a devolver la deuda no garantizada con al hipoteca, ( hay una parte de lo que te prestan que se hace como préstamo personal y es lo primero que se devuelve), normalmente se hace poniendo también avalistas adicionales ( por ejemplo, firmando también tus padres )
2. Hipotecar alguna otra vivienda adicional ( por ejemplo, la de tus padres etc..)
3. Hacer una combinación de las dos anteriores
Pero como ves en todos los casos partimos de cómo máximo el valor de tasación, por lo que difícilmente un banco te daría más de 102.000 euros (exceptuando si se hipoteca también otra vivienda a la vez ), así da igual la fórmula que uses de pedir 102.000 euros o pedir 126.000 euros, es más bien al fórmula que el banco te permita hacer. Tienes que tener en cuenta que solo te puedes desgravar por 102.000 euros como máximo, independientemente de que te hayan financiado eso o más, y en cuanto hacienda, solo investiga si haces mal los cálculos, es decir, si el primer año has pagado por ejemplo 9000 euros al banco y en impuestos por un préstamo de 126000 euros,, no te puedes desgravar por esos 9000 euros, sino por la parte proporcional de ese importe correspondiente a 102.000 euros, que es 7285,71, es simplemente una regla de tres. Y ellos saben que es 102.000 porque se lo dice el banco en la finalidad del préstamo, indicando que es por compra de vivienda a precio tasado en ese valor, aunque el resto te lo preste de otra forma. Pero en líneas generales es conveniente que solo te hagas la hipoteca como máximo por 102.000 euros para evitar posibles comprobaciones futuras, sobre todo las que pudieran hacer en el registro, porque ahí si sale el precio real de compra (102.000, lo otro en la escritura de compra ha de ser en b). En cuanto a que razones podrías dar para esos 24.000 euros, son muchas, ¿desde qué necesitas una parte (unos 10000 ) para pagar los impuestos, notario, registrador etc? Hasta que otra parte la vas a destinar para amueblar la casa, ¿al cocina? Etc..( otos 14.000 ) Eso no tiene tanta incidencia porque no es mucho importe.
Aparte, tienes que tener en cuenta que hacer operaciones de este tipo es ilegal, aunque esté a la orden del día, por lo que simplemente esos 24.000 euros no deberían aparecer por ningún sitio, como si nunca hubieran existido, (es más ilegal desde el punto de vista del vendedor, no tanto del comprador, ya que tu podrías denunciarle a el )
En cuanto a la Renta, te puedes desgravar un máximo de 1.803,05 si la compra de la vivienda la has hecho con financiación ajena, con préstamos ( sea de bancos o un préstamo familiar, ¿personal..? ) Y un máximo de 1.352,28 si la compra las has hecho con tu propio dinero o si ya te has desgravado los dos primeros años. ( Estos valores son máximos, tu tendrías que ver en tu caso que dinero has pagado al banco el primer año y que gastos has tenido para comprarte la vivienda, los sumas y sobre ese valor ( que nunca puede ser superior a 9.015,18) te desgravas un 25% para los primeros 4.597,59 euros y un 15% para el resto).
En cuanto a lo de tu novia y tu, se puede desgravar quien sea dueño del piso, por lo que si lo compráis entre los dos y la hipoteca es de los dos, cada uno se desgrava la mitad del total en su declaración de la renta correspondiente.
En cuanto a los índices re referencia, se toman en cuenta porque el banco presta en base a un índice que puede ser:
1. EURIBOR: es la media aritmética del interés al que se prestan y prestan los 60 bancos más representativos de Europa entre ellos mismos) referenciado a un año
2. CECA, cuyo promedio mensual aglutina tanto el precio de los préstamos hipotecarios como el de los préstamos personales ofrecidos por las cajas de ahorro entre ellas miss
3. IRPH de bancos es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades entre ellas mismas
4. IRPH de cajas de ahorro, muy parecido al anterior, en este caso se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros, que se prestan entre ellas mismas
5. El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias, una media de los dos anteriores, entre ellos mismos
6. El de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro
El más común es el euribor, porque es el menos fluctuante, y cuando dices que se usan a final de año para bajar o subir una hipoteca no es así, se usan normalmente como revisión anual pero desde el momento que ha pasado un año desde tu hipoteca, no desde el final del año, y lo que preguntas significa que cada año que pasa desde tu hipoteca van a tomar el euribor que hay en ese momento y le van a sumar 0.8 de diferencial para darte la cuota nueva que tienes que pagar.
En cuanto al TAE y el interés nominal, ten en cuenta que solo hay un momento en que pueden ser exactamente iguales, y es cuando el dinero que te prestan lo devuelves en su totalidad justo al cabo de un año, y además no te han puesto ningún tipo de comisión en la operación. Es decir, el banco te da 100.000 al 3% nominal sin comisiones de ningún tipo y tu al año siguiente devuelves 103.000, entonces el TAE es también 3%,
Pero el TAE es distinto del interés nominal porque tu no lo devuelves de esa forma, sino con unas cuotas periódicas dentro del año ( mensuales, ¿trimestrales etc? A más cuotas en el año, más TAE ), con un periodo total de años ( a más años, menos TAE ) y con unas comisiones añadidas ( a más comisiones, más TAE, pero cuanto más años tardas en devolver el préstamo, menos efecto tienen las comisiones en el TAE )
Por eso, lo que me preguntas de cual interés tomas para lo que vas a devolver, da igual el que tomes, lo importante es que el TAE establece entre distintos bancos cual es el más caro o el más barato (a menos TAE, mejor te sale a ti ), es decir, te sirve para comparar entre bancos el más barato con todas las variables juntas.
En cuanto al mejor banco, son muchas cosas juntas, por un lado aquel donde pagues menos mensualmente y al principio de la operación, por lógica, y por otro lado el que te suponga menos costes bancarios por servicios, (quiero decir, que puedes tener una hipoteca barata en un banco, pero en cambio te cobren por mantenimiento de cuenta, ¿por uso de tarjetas en cajeros, por transferencias, etc?. Es decir, ¿qué aunque te ahorres 2 euros en la letra mensual luego te lo repercuten en costes anuales por servicios de 40 euros por ejemplo? ¿De qué te habría servido entonces una hipoteca tan barata? Además de la hipoteca uno se entera, pero de lo que paga sin darse cuenta por otros servicios le pasa desapercibido..¿y qué hay del trato personal que te presten, y que te solucionen los problemas, .. y que te anticipen la nómina gratis un día si lo necesitas..? En fin, hay una cosa clara, y es que las hipotecas son por un largo tiempo, te vinculan durante mucho tiempo con un banco y hay que buscar también al comodidad, el servicio prestado, ¿etc? ( También hay bancos que no obligan ni a abrir cuenta, pero si luego necesitaras un préstamo personal, por ejemplo, para un coche, esos bancos no lo dan tan fácilmente ( o lo dan aun interés altísimo) y luego te encuentras que tu banco donde tienes la cuenta no tiene muy claro dártelo, porque no tienes la hipoteca con ellos, aunque fuera más barato..
En cuanto a los gestores, supongo que te buscarían préstamos muy ventajosos, porque es su trabajo, pero igual pueden cobrar unos honorarios por su gestión, eso también lo tienes que mirar,
Y en cuanto a que es lo te recomiendo yo, pues claro está que la caja donde yo trabajo, porque como te digo lo importante es todo, no solo la hipoteca, nosotros la estamos dando al euribor + 0,50 y sin comisiones sin ningún tipo, si te interesa pedirme información mándame un correo a [email protected] y te digo cual es el banco y donde esta la oficina, ¿los teléfonos? ¿Etc? Y vienes un día a mi sucursal cuando te venga y te informo personalmente de todo sin ningún compromiso.