Subrogación de Hipoteca (IRPH o Euribor)
Tengo una Hipoteca de una Vivienda de Protección oficial (VPO) referenciado al IRPH.
El mes próximo cumplo 5 años y me han dicho que puedo hacer una subrogación de hipoteca y cambiarme de banco, si me interesa.
Me han informado que la hipoteca actual, al ser de VPO, no tiene comisiones por cancelación, subrogación, amortización parcial y también, puedo amortizar capital disminuyendo el tiempo pendiente sin gasto alguno.
Una entidad bancaria ha realizado una oferta a todos los empleados donde trabajo por si queremos cambiarnos. La entidad paga los gastos de gestoría, notaria y registro y me ofrece las mismas comisiones que tengo en la VPO. Además, al ser una VPO creo que no tengo comisión de subrogación al banco anterior.
Le resumo las condiciones:
Capital pendiente: ¿56.750?
Tiempo pendiente: 15 años
1) Interés Hipoteca VPO (BBVA) = IRPH *0,9175
Actualmente 3,73 % y a partir de mayo 2,58%
2) Interés Hipoteca Nueva (Ibercaja) = Euribor + 0,40
Requisitos: Domiciliación nomina (igual que antes), 3 recibos y elegir 2 de los 3 productos siguientes: seguro de hogar, seguro de vida (50% capital préstamo), ¿gastos tarjeta (débito o crédito) 1000? Semestrales
La consulta es la siguiente: ¿Con estas condiciones es rentable cambiarse a la hipoteca referenciada al Euribor +0,4 o permanezco con la hipoteca del VPO referenciada al IRPH?
El mes próximo cumplo 5 años y me han dicho que puedo hacer una subrogación de hipoteca y cambiarme de banco, si me interesa.
Me han informado que la hipoteca actual, al ser de VPO, no tiene comisiones por cancelación, subrogación, amortización parcial y también, puedo amortizar capital disminuyendo el tiempo pendiente sin gasto alguno.
Una entidad bancaria ha realizado una oferta a todos los empleados donde trabajo por si queremos cambiarnos. La entidad paga los gastos de gestoría, notaria y registro y me ofrece las mismas comisiones que tengo en la VPO. Además, al ser una VPO creo que no tengo comisión de subrogación al banco anterior.
Le resumo las condiciones:
Capital pendiente: ¿56.750?
Tiempo pendiente: 15 años
1) Interés Hipoteca VPO (BBVA) = IRPH *0,9175
Actualmente 3,73 % y a partir de mayo 2,58%
2) Interés Hipoteca Nueva (Ibercaja) = Euribor + 0,40
Requisitos: Domiciliación nomina (igual que antes), 3 recibos y elegir 2 de los 3 productos siguientes: seguro de hogar, seguro de vida (50% capital préstamo), ¿gastos tarjeta (débito o crédito) 1000? Semestrales
La consulta es la siguiente: ¿Con estas condiciones es rentable cambiarse a la hipoteca referenciada al Euribor +0,4 o permanezco con la hipoteca del VPO referenciada al IRPH?
3 respuestas
Respuesta
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Entiendo que con un referencial de IRPH que le sitúa en % de interés oscilantes entre el 3,7% y el 2,58% cambiar a un referencial como el Euribor con la que está cayendo no es demasiado buena idea. De entrada en estos momentos el Euribor está muy bajo pero puede repuntar en cualquier momento o de lo contrario con el paso de los años la inflación en europa será galopante. El Euribor no se puede mantener eternamente en las cifras en las que se encuentra actualmente y repuntará con seguridad en los próximos años para estabilizarse en torno a cifras cercanas al 3,5 o 4% con lo que se situaría netamente por encima de las condiciones actuales.
Creo sinceramente que hasta que la situación no se haya tranquilizado en el mercado bancario realizar cambios que no tengan una mejoría inmediata evidente y con garantías de ser sostenida, no merece la pena.
Creo sinceramente que hasta que la situación no se haya tranquilizado en el mercado bancario realizar cambios que no tengan una mejoría inmediata evidente y con garantías de ser sostenida, no merece la pena.
Estimado Jaime:
Como te he dicho actualmente tengo 3,73 %.
Pero la formula actual es revisable anualmente al Interes =IRPH*0,9175 ( en mayo 2,58%).
El nuevo banco me ofrece Interes = Euribor +0,40 (actualmente 1,62 %) revisable anualmente tambien.
Si no he entendido mal, ¿tu no cambiarías IRPH*0,9175 por Euribor+0,40?
Gracias.
Antonio
Como te he dicho actualmente tengo 3,73 %.
Pero la formula actual es revisable anualmente al Interes =IRPH*0,9175 ( en mayo 2,58%).
El nuevo banco me ofrece Interes = Euribor +0,40 (actualmente 1,62 %) revisable anualmente tambien.
Si no he entendido mal, ¿tu no cambiarías IRPH*0,9175 por Euribor+0,40?
Gracias.
Antonio
No le estoy diciendo esto simplemente le indico que si bien el Euribor está siempre por debajo del IRPH este último es menos volátil y con la situación actual del mercado financiero de la zona euro no sabemos que puede ocurrir en los próximos meses y no digamos años. Es necesario estudiar la posible evolución de estos índices antes de tomar una decisión ya que no sabemos que pasará con el euribor y la relación que el IRPH tendrá respecto de este.
Si el mercado estuviera estable sería una buena opción ese cambio pero en estos momentos no me atrevo a pronosticarlo como tal.
Saludos
Jaime Feiner
[email protected]
Si el mercado estuviera estable sería una buena opción ese cambio pero en estos momentos no me atrevo a pronosticarlo como tal.
Saludos
Jaime Feiner
[email protected]
Respuesta de curroman
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Creo entender que aun siendo tu vivienda de VPO tienes condiciones de hipoteca referenciado al IRPH y no tipo de interés subvencionado pues si se trata de éste caso no es tan fácil como te lo quieren vender.
Es cierto que cuando hablamos de un préstamo de VPO, éste efectivamente no tiene comisiones de cancelación pero si te vas a otra entidad debes tener presente como en todo, qué pierdes y qué ganas.
Desconozco qué subsidiación tienes. En cuanto al tipo de interés de las viviendas de VPO el tipo de interés lo fija el Gobierno y se publica en el BOE, no sé porqué hablas de IRPH .
Comparar una hipoteca de VPO con una hipoteca que esté referenciada a un índice (IRPH, EURIBOR,...) es complicado pues entran en liza bonificaciones, subsidiaciones de las que no estamos hablando y debemos tenerla presente. En las hipotecas de VPO en condiciones de VPO se puede amortizar el capital pero nunca a reducir el tiempo sólo a reducir la cuota.
Cuando digo vivienda de VPO en condiciones de VPO me refiero a que cuando la compraste existe un convenio al que te suscribes que se identifica por la fecha de calificación definitiva de vivienda de protección Oficial y el número de Expediente al menos en Andalucia que es lo que conozco. En el primer caso las condiciones del préstamo son generales para todas las entidades, pues estamos hablando de un Convenio firmado por una serie de Entidades y no existen diferentes condiciones en una u otra entidad. Todas tienen las mismas condiciones.
Ahora bien, puedes tener una vivienda de VPO y acudir a una entidad bancaria a solicitar un préstamo o comprar una VPO de segunda mano y solicitar un préstamo sobre la vivienda y entonces las condiciones vienen dadas por la escritura de hipoteca que firmas .
Es preciso que veas las condiciones de tu hipoteca de VPO con detenimiento, observes qué subsidiación de intereses tienes y aclares el tipo de interés y cómo se revisa haciendo especial hincapié en informarte del Convenio que se te aplica e informarte en Internet consultando el BOE o en la Consejería de tu comunidad que tenga las competencias en esta materia
Es cierto que cuando hablamos de un préstamo de VPO, éste efectivamente no tiene comisiones de cancelación pero si te vas a otra entidad debes tener presente como en todo, qué pierdes y qué ganas.
Desconozco qué subsidiación tienes. En cuanto al tipo de interés de las viviendas de VPO el tipo de interés lo fija el Gobierno y se publica en el BOE, no sé porqué hablas de IRPH .
Comparar una hipoteca de VPO con una hipoteca que esté referenciada a un índice (IRPH, EURIBOR,...) es complicado pues entran en liza bonificaciones, subsidiaciones de las que no estamos hablando y debemos tenerla presente. En las hipotecas de VPO en condiciones de VPO se puede amortizar el capital pero nunca a reducir el tiempo sólo a reducir la cuota.
Cuando digo vivienda de VPO en condiciones de VPO me refiero a que cuando la compraste existe un convenio al que te suscribes que se identifica por la fecha de calificación definitiva de vivienda de protección Oficial y el número de Expediente al menos en Andalucia que es lo que conozco. En el primer caso las condiciones del préstamo son generales para todas las entidades, pues estamos hablando de un Convenio firmado por una serie de Entidades y no existen diferentes condiciones en una u otra entidad. Todas tienen las mismas condiciones.
Ahora bien, puedes tener una vivienda de VPO y acudir a una entidad bancaria a solicitar un préstamo o comprar una VPO de segunda mano y solicitar un préstamo sobre la vivienda y entonces las condiciones vienen dadas por la escritura de hipoteca que firmas .
Es preciso que veas las condiciones de tu hipoteca de VPO con detenimiento, observes qué subsidiación de intereses tienes y aclares el tipo de interés y cómo se revisa haciendo especial hincapié en informarte del Convenio que se te aplica e informarte en Internet consultando el BOE o en la Consejería de tu comunidad que tenga las competencias en esta materia
Hola Curroman:
Soy de Andalucia y mi vivienda es del Plan 2002-2005.
El interés de la VPO lo fija anualmente el gobierno con la fórmula IRPH*0,9175
El próximo mes cumplo 5 años de Hipoteca y ya no tengo ayudas.
En la Delegación de Vivienda de la Junta me ha dicho que ya puedo subrogar la hipoteca si me interesa a cualquier banco.
La nueva entidad me ofrece Euribor +0,40 y me conserva las condiciones de la VPO.
Las consultas que te pregunto son:
1) ¿Es más rentable permanecer con la hipoteca al IRPH*0,9175 o pasar la hipoteca al Euribor+0,40?
2)Me habían comentado que en la VPO se podía amortizar parcialmente reduciendo el tiempo sin comisión alguna. Esta opción me interesa para pagar todos los años lo máximo que pueda hasta el limite de desgravación fiscal (¿9015?). ¿Me confirmas que no se puede amortizar en VPO reduciendo el tiempo pendiente?
Gracias por atender mis consultas.
Saludos.
Soy de Andalucia y mi vivienda es del Plan 2002-2005.
El interés de la VPO lo fija anualmente el gobierno con la fórmula IRPH*0,9175
El próximo mes cumplo 5 años de Hipoteca y ya no tengo ayudas.
En la Delegación de Vivienda de la Junta me ha dicho que ya puedo subrogar la hipoteca si me interesa a cualquier banco.
La nueva entidad me ofrece Euribor +0,40 y me conserva las condiciones de la VPO.
Las consultas que te pregunto son:
1) ¿Es más rentable permanecer con la hipoteca al IRPH*0,9175 o pasar la hipoteca al Euribor+0,40?
2)Me habían comentado que en la VPO se podía amortizar parcialmente reduciendo el tiempo sin comisión alguna. Esta opción me interesa para pagar todos los años lo máximo que pueda hasta el limite de desgravación fiscal (¿9015?). ¿Me confirmas que no se puede amortizar en VPO reduciendo el tiempo pendiente?
Gracias por atender mis consultas.
Saludos.
Siempre se aprende algo, hoy me has enseñado algo nuevo para mi, pues sabia que lo fijaba el Gobierno pero no cómo.
El Plan Estatal 2005-2008, estipulaba en el punto 3 del artículo 9 que el tipo de interés de referencia de las hipotecas VPO sería el resultante de aplicar un coeficiente reductor de 0,9175 a la media de los tres últimos meses del IRPH elaborado por el Banco de España y redondeado a dos decimales. Este tipo de interés referenciado al IRPH ha quedado fuera de mercado siendo muy superior a los tipos de mercado de la vivienda libre.
El nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 establece como novedad que los préstamos convenidos podrán ser a tipo de interés variable o fijo. En el primero de los casos, el tipo de interés será igual al último Euribor a 12 meses correspondiente al mes anterior a la fecha de formalización o revisión más un diferencial de 0,65 puntos básicos
Qué pasa con las hipotecas de Viviendas de Protección Oficial (VPO) constituidas con planes de vivienda antiguos. Aún no se han pronunciado sobre el tipo de interés aplicable a las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo plan de vivienda pero quién sabe.
Hoy por hoy existe una diferencia importante entre EURIBOR y el IRPH (más 1,5 puntos)que hacen atractiva la subrogación, según me indicas no hay gastos por que los asume la entidad que hace la oferta. Debes preguntar si esa oferta en su clausulado recoge tipo suelo y confirmar que no existen comisiones de cancelación, ahora se llaman comisión de desistimiento que por ley es 0,50% los cinco primeros años y 0,25 a partir del quinto año. Existen limitaciones que no se suelen decir del 20% del capital a principio de año a la hora de hacer amortizaciones parciales, por encima de la cual no se puede amortizar
Actualmente no conozco ninguna hipoteca de VPO que permita la amortización reduciendo el tiempo, siempre es la cuota. En tu escritura debe figurar cómo se puede amortizar. La comisión de subrogación también figura en la escritura
IRPH IRPH IRPH DIFERENCIA
Bancos Cajas Entidades CECA Euribor IRPH-Euribor
Enero 2010 2,487 3,025 2,810 5,125 1,232 1,578
Febrero 2010 2,425 3,089 2,813 4,875 1,225 1,588
El Plan Estatal 2005-2008, estipulaba en el punto 3 del artículo 9 que el tipo de interés de referencia de las hipotecas VPO sería el resultante de aplicar un coeficiente reductor de 0,9175 a la media de los tres últimos meses del IRPH elaborado por el Banco de España y redondeado a dos decimales. Este tipo de interés referenciado al IRPH ha quedado fuera de mercado siendo muy superior a los tipos de mercado de la vivienda libre.
El nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 establece como novedad que los préstamos convenidos podrán ser a tipo de interés variable o fijo. En el primero de los casos, el tipo de interés será igual al último Euribor a 12 meses correspondiente al mes anterior a la fecha de formalización o revisión más un diferencial de 0,65 puntos básicos
Qué pasa con las hipotecas de Viviendas de Protección Oficial (VPO) constituidas con planes de vivienda antiguos. Aún no se han pronunciado sobre el tipo de interés aplicable a las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo plan de vivienda pero quién sabe.
Hoy por hoy existe una diferencia importante entre EURIBOR y el IRPH (más 1,5 puntos)que hacen atractiva la subrogación, según me indicas no hay gastos por que los asume la entidad que hace la oferta. Debes preguntar si esa oferta en su clausulado recoge tipo suelo y confirmar que no existen comisiones de cancelación, ahora se llaman comisión de desistimiento que por ley es 0,50% los cinco primeros años y 0,25 a partir del quinto año. Existen limitaciones que no se suelen decir del 20% del capital a principio de año a la hora de hacer amortizaciones parciales, por encima de la cual no se puede amortizar
Actualmente no conozco ninguna hipoteca de VPO que permita la amortización reduciendo el tiempo, siempre es la cuota. En tu escritura debe figurar cómo se puede amortizar. La comisión de subrogación también figura en la escritura
IRPH IRPH IRPH DIFERENCIA
Bancos Cajas Entidades CECA Euribor IRPH-Euribor
Enero 2010 2,487 3,025 2,810 5,125 1,232 1,578
Febrero 2010 2,425 3,089 2,813 4,875 1,225 1,588
