Anónimo
Mi ex y yo compramos una casa hace tres años. ¿Qué pasos legales debemos dar si queremos venderla?
En noviembre hace tres años que compramos una vivienda (mi ex novio y yo), cuando lo dejamos decidimo venderla y hasta el momento de la venta pagar los gastos de la hipoteca y de la casa (seguro, IBI, etc) a partes iguales (dicho contrato está firmado ante notario). Mi pregunta es la siguiente: en caso de que una de las partes dejara de pagar ¿qué pasos habría que seguir? ¿Denuncia en juzgado?. Del mismo modo, si yo decidiera quedarme con la casa ¿qué trámites hay que hacer? ¿Tienen los mismos gastos al ser yo la propietaria del 50% de dicha vivienda (notaría, subrogación, etc.?
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Respuesta de luibio
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Planteas varias preguntas, y voy a intentar resolverlas una a una:
1ª: impago de la mitad de la hipoteca por tu ex-novio:
A efectos hipotecarios, por tanto, todos los intervinientes en un un préstamo, lo son solidariamente, ésto es, responden todos por la totalidad del importe contratado. Es decir, en caso de que uno de los intervinientes falleciera o se declarara insolvente, serían,, el resto de prestatarios o, en su defecto, los garantes (si los hubieres decir si tuviese avalistas) los que respondieran del total pendiente de amortizar.
Por tanto, y en tu caso, como el de mucha gente, aunque la propiedad del inmueble sea al 50%, la responsabilidad hipotecaria de ambos será por el 100% del importe solicitado. Así que, en caso de impago por parte de uno de ellos (en este caso, tu ex-novio), de nada sirve que el que paga sólo tenga el 50% de la propiedad porque no responderá por ese 50% sino por el total de la hipoteca pendiente de amortizar, y si quieres mantener el inmueble, tendrás que hacer frente a toda la cuota. Date cuenta, que aunque tengáis firmado un contrato en el que pagáis a medias, en caso de uno no pague, el banco comienza sus trámites: intereses de demora, si pasan 3 recibos y no pagáis, juzgado y de ahí al embargo. Vosotros habéis firmado ante notario una escritura pública de préstamo hipotecario con el banco, pero en vuestro contrato, no ha firmado el banco. Y la ley dice lo que te comento anteriormente: todos los intervinientes en un préstamo, responden solidariamente ante la totalidad del importe de dicho préstamo.
La solución: la que tu comentas, denuncia al juzgado a tu ex-novio, pero mientras si sí o si no, el banco ejecutará lo que habéis firmado con él (para el banco ese contrato entre vosotros dos no existe). Si ganas el juicio a tu ex-novio, el juez dictaminará en que forma tu ex-novio debe resarcirte, pero el mal ya estaría hecho (puede que el banco ya hubiera ejecutado el embargo).
Como en todo este tipo de casos, son casos de muy difícil solución, y esta por lo general, depende de un juez.
2ª cuestión: la compra de la otra mitad de la vivienda.
Pues sería eso, como cuando comprasteis la vivienda, pero en este caso, solamente compras el 50%. Debes llegar a un acuerdo de precio de compra de su mitad. Por lo general te pedirá la mitad de lo que pedís actualmente por la venta del piso. De ahí restará lo que falte de pagar de hipoteca, y el resto se lo tendrás que abonar.
Los trámites serían:
Compra de la 50% de tu ex novio: notaría, registro y gestoría, pero en este caso los gastos van en función de lo cuesta la compra: el importe que le pagas a tu ex-novio.
Novación de la hipoteca: la hipoteca debes ponerla a tú nombre solamente. Para ello, debes volver a realizar los mismos trámites con el banco que cuando solicitasteis la hipoteca: tasación, estudio de viabilidad del préstamo pues ahora lo afrontas tú sola, en cambio los gastos son solo de "subrogación" del préstamo, pero en este caso es del total de lo que quede de hipoteca a la vivienda (aunque esto depende de la entidad bancaria, que puede hacerte solamente una subrogación sobre el 50% del préstamo), y a esto añadirle su correspondiente paso por notaría y registro
Como no tengo los datos de importes, no te puedo hacer un cálculo aproximado, pero en cualquier web de cualquier entidad bancaria, puedes calcularlo.
1ª: impago de la mitad de la hipoteca por tu ex-novio:
A efectos hipotecarios, por tanto, todos los intervinientes en un un préstamo, lo son solidariamente, ésto es, responden todos por la totalidad del importe contratado. Es decir, en caso de que uno de los intervinientes falleciera o se declarara insolvente, serían,, el resto de prestatarios o, en su defecto, los garantes (si los hubieres decir si tuviese avalistas) los que respondieran del total pendiente de amortizar.
Por tanto, y en tu caso, como el de mucha gente, aunque la propiedad del inmueble sea al 50%, la responsabilidad hipotecaria de ambos será por el 100% del importe solicitado. Así que, en caso de impago por parte de uno de ellos (en este caso, tu ex-novio), de nada sirve que el que paga sólo tenga el 50% de la propiedad porque no responderá por ese 50% sino por el total de la hipoteca pendiente de amortizar, y si quieres mantener el inmueble, tendrás que hacer frente a toda la cuota. Date cuenta, que aunque tengáis firmado un contrato en el que pagáis a medias, en caso de uno no pague, el banco comienza sus trámites: intereses de demora, si pasan 3 recibos y no pagáis, juzgado y de ahí al embargo. Vosotros habéis firmado ante notario una escritura pública de préstamo hipotecario con el banco, pero en vuestro contrato, no ha firmado el banco. Y la ley dice lo que te comento anteriormente: todos los intervinientes en un préstamo, responden solidariamente ante la totalidad del importe de dicho préstamo.
La solución: la que tu comentas, denuncia al juzgado a tu ex-novio, pero mientras si sí o si no, el banco ejecutará lo que habéis firmado con él (para el banco ese contrato entre vosotros dos no existe). Si ganas el juicio a tu ex-novio, el juez dictaminará en que forma tu ex-novio debe resarcirte, pero el mal ya estaría hecho (puede que el banco ya hubiera ejecutado el embargo).
Como en todo este tipo de casos, son casos de muy difícil solución, y esta por lo general, depende de un juez.
2ª cuestión: la compra de la otra mitad de la vivienda.
Pues sería eso, como cuando comprasteis la vivienda, pero en este caso, solamente compras el 50%. Debes llegar a un acuerdo de precio de compra de su mitad. Por lo general te pedirá la mitad de lo que pedís actualmente por la venta del piso. De ahí restará lo que falte de pagar de hipoteca, y el resto se lo tendrás que abonar.
Los trámites serían:
Compra de la 50% de tu ex novio: notaría, registro y gestoría, pero en este caso los gastos van en función de lo cuesta la compra: el importe que le pagas a tu ex-novio.
Novación de la hipoteca: la hipoteca debes ponerla a tú nombre solamente. Para ello, debes volver a realizar los mismos trámites con el banco que cuando solicitasteis la hipoteca: tasación, estudio de viabilidad del préstamo pues ahora lo afrontas tú sola, en cambio los gastos son solo de "subrogación" del préstamo, pero en este caso es del total de lo que quede de hipoteca a la vivienda (aunque esto depende de la entidad bancaria, que puede hacerte solamente una subrogación sobre el 50% del préstamo), y a esto añadirle su correspondiente paso por notaría y registro
Como no tengo los datos de importes, no te puedo hacer un cálculo aproximado, pero en cualquier web de cualquier entidad bancaria, puedes calcularlo.