Dudas sobre Hipoteca
Para ver si podéis arrojar un poco de luz a unas dudas que me han surgido. Resulta que esta semana pasada estuve viendo un piso, el cual estaría interesado en comprar. Resulta que el actual propietario pedía 165.000 Euros por él, pero al informarme a través de la red he visto que a esos 165.000 Euros que piden, hay que sumarle el 7% de ITP. Con lo cual son 11.550 Euros más. He hablado de nuevo con el propietario y me ha rebajado el precio a 156.000 Euros. Bueno, pues al día siguiente he ido a mi entidad bancaria y solo me dan el 80 % del valor de tasación, y si le solicito el 100% necesito avalista, y no sé si eso va a ser posible. Me han dicho que antes solía tasar los pisos por lo alto pero que ahora ya no están por la labor de hacerlo. He hablado de nuevo con el propietario y me ha comentado que un amiguete suyo que trabaja en una Caja de ahorros le ha dicho que hay una manera de arreglarlo y sin tener que pagar el ITP, y es haciendo una subrogación de la hipoteca, que es hacer un cambio de titular en la escritura y luego hacer yo frente a la deuda que le queda a él por pagarle al banco. Mi duda surge aquí y mi pregunta es ¿se puede hacer realmente eso? ¿En qué saldría yo perjudicado si se llegase a hacer esto? Tengo entendido que subrogar es llevarse la Hipoteca a otra entidad y volver a pactar las condiciones de la hipoteca ¿estoy en lo cierto? En el supuesto caso de que llegase ha hacer lo que me han comentado, ¿solamente me quedaría con la deuda que le queda al actual propietario o podría solicitar algo más de dinero? Y por último en caso de hacer una compraventa de toda la vida ¿quién tiene que pagar el ITP, el comprador o el vendedor? Todo esto es un poco engorroso de entender.
1 Respuesta
Respuesta de annabeles
1
Bien, vayamos por partes. Ante cualquier compra-venta de un piso, si es de segunda mano además del precio por el que te lo vendan, le has de sumar un 10% más. En ese 10% incluirás ITP, Actos Jurídicos Documentados (AJD), gastos de notaria, gastos de registro, gastos de gestoría, tasación etc. Ese 10 % actualmente ningún banco lo financia, incluso tal y como te han indicado no financian ni el 100% del precio. Este 10 % sería para hacer tú una hipoteca nueva, por el importe que necesites.
Otro tema está en realizar una SUBROGACIÓN DE DEUDOR así tú te quedarías con su hipoteca. Esto significa que los gastos son mucho menores, ya no hablaríamos del 10%, pero te tienes que quedar con su hipoteca tal y como la tiene (mismo importe, mismas condiciones etc.) si necesitases más dinero deberías además de subrogarte hacer una segunda hipoteca del piso por el importe que te falte, y aquí volveríamos a hablar otra vez del 10% para gastos (sobre el importe de la nueva hipoteca).
Esta SUBROGACIÓN DE DEUDOR no es llevarse la hipoteca a otra entidad (esa es la subrogación del acreedor). La subrogación de deudor es que tú te quedas con su hipoteca donde la tenga y con sus condiciones.
En cuanto a los gastos de ITP que me comentas, son siempre a cargo del comprador. Pero sobretodo no es solamente ITP, son los que te he dicho antes que abarcan un 10% APROX.
Te aconsejo que al vendedor le preguntes los datos de su hipoteca:
Importe- Plazo de vencimiento- diferencial del euribor- clausula túnel- tipo de interés actual- comisión por subrogación del deudor- comisión por amortización anticipada (si se hace un poco de lio, que te de fotocopia de la escritura.
Con estos datos te vas a tu banco de siempre y le planteas la operación. Primeramente sería importante saber si tendrás bastante o no y ver qué te ofrece tu banco. Ellos mismos te pueden hacer los números, tienen programas específicos y con todos estos datos decirte si te sale más a cuenta subrogar o hacer una nueva.
Un saludo y cualquier cosa del tema estoy a tu disposición.
Otro tema está en realizar una SUBROGACIÓN DE DEUDOR así tú te quedarías con su hipoteca. Esto significa que los gastos son mucho menores, ya no hablaríamos del 10%, pero te tienes que quedar con su hipoteca tal y como la tiene (mismo importe, mismas condiciones etc.) si necesitases más dinero deberías además de subrogarte hacer una segunda hipoteca del piso por el importe que te falte, y aquí volveríamos a hablar otra vez del 10% para gastos (sobre el importe de la nueva hipoteca).
Esta SUBROGACIÓN DE DEUDOR no es llevarse la hipoteca a otra entidad (esa es la subrogación del acreedor). La subrogación de deudor es que tú te quedas con su hipoteca donde la tenga y con sus condiciones.
En cuanto a los gastos de ITP que me comentas, son siempre a cargo del comprador. Pero sobretodo no es solamente ITP, son los que te he dicho antes que abarcan un 10% APROX.
Te aconsejo que al vendedor le preguntes los datos de su hipoteca:
Importe- Plazo de vencimiento- diferencial del euribor- clausula túnel- tipo de interés actual- comisión por subrogación del deudor- comisión por amortización anticipada (si se hace un poco de lio, que te de fotocopia de la escritura.
Con estos datos te vas a tu banco de siempre y le planteas la operación. Primeramente sería importante saber si tendrás bastante o no y ver qué te ofrece tu banco. Ellos mismos te pueden hacer los números, tienen programas específicos y con todos estos datos decirte si te sale más a cuenta subrogar o hacer una nueva.
Un saludo y cualquier cosa del tema estoy a tu disposición.
Muchísimas gracias, tu respuesta me ha sido de gran ayuda.Ya veré si me interesa o no quedarme con su hipoteca por las condiciones que tiene.Gracias.Un saludo.
