¿Hipoteca nueva o subrogación?
Estoy apunto de comprarme una casa de 2a mano. Con el vendedor se ha acordado el precio de 258.000 euros, en principio la idea era hacer una hipoteca nueva, pero el banco propuso una subrogación, diciendo que me saldría mucho más a cuenta. Mi aportación inicial son 50.000 euros, de manera que la Caixa estaba dispuesta a asumir un 90%, con las condiciones siguientes, un euribor+0.75, revisiones anuales, y unos gastos de 5.000 euros aproximadamente y 20.000 de notaria, taxación, AJD...
Hasta ahí todo bien, lo entendí más o menos para alguien no experto. Pero me pantearon una subrogación, en la cual, el dinero de la casa sigue siendo el mismo, 258.000 euros, el vendedor tiene una hipoteca pendiente en la misma Caixa de 217.000 euros. La Caixa me comentó que las condiciones eran un euribor+0.75 (que se intentaría bajar un poco según la fidelización que tuviera con ellos, pero no se sabía si se conseguiría) y que me ahorraría los 5.000 euros de gastos de escritura, notaria, taxación... Con la aportación inicial de 50.000 euros, me comentó que tenía que pagar 9.000 euros que era la diferencia.
Sus cuentas fueron las siguientes: 258.000 (precio compraventa)+18000 (gastos)=276.000 euros - 50.000 (aportación ahorrada por mi) = 226.000 (lo que la entidad me financiaría)
226.000 - 217.000 (hipoteca pendiente del vendedor) = 9.000 euros que tendría que pagar,
ya que si no los tenía se tendría que hacer una segunda hipoteca para los 9.000 euros, con la cual cosa pagaría taxación y notaría, y además sería más difícil de conseguir. La verdad es que tengo un lío importante, y pienso que a lo mejor se equivocó haciendo las cuentas, porqué no me salen los números. No sé porqué tengo que pagar estos 9.000 euros de diferencia, ni de donde salen. Además se tendría que aplicar una comisión de apertura, que ni tan si quiera me la comentaron. ¿Imagino qué también habrá una comisión de subrogación a añadir?
Las mensualidades me comentaron que el primer año eran con un 3% de salida y con una hipoteca a 35 años, porque a 40 era muy difícil que me la dieran. De manera que me sale a 869 euros al mes aproximadamente. A esto se le tiene que sumar el seguro de vida mensual que asciende a 69 euros al mes. Durante el primer año sería así y después un euribor+0.75 (que podría llegar a 0.65 según comentó si lo podían aprobar).
Si alguien me pudiera explicar cómo me beneficia en mi caso una subrogación se lo agradecería, ya que es un paso importante y no me gustaría sentirme engañada después.
Hasta ahí todo bien, lo entendí más o menos para alguien no experto. Pero me pantearon una subrogación, en la cual, el dinero de la casa sigue siendo el mismo, 258.000 euros, el vendedor tiene una hipoteca pendiente en la misma Caixa de 217.000 euros. La Caixa me comentó que las condiciones eran un euribor+0.75 (que se intentaría bajar un poco según la fidelización que tuviera con ellos, pero no se sabía si se conseguiría) y que me ahorraría los 5.000 euros de gastos de escritura, notaria, taxación... Con la aportación inicial de 50.000 euros, me comentó que tenía que pagar 9.000 euros que era la diferencia.
Sus cuentas fueron las siguientes: 258.000 (precio compraventa)+18000 (gastos)=276.000 euros - 50.000 (aportación ahorrada por mi) = 226.000 (lo que la entidad me financiaría)
226.000 - 217.000 (hipoteca pendiente del vendedor) = 9.000 euros que tendría que pagar,
ya que si no los tenía se tendría que hacer una segunda hipoteca para los 9.000 euros, con la cual cosa pagaría taxación y notaría, y además sería más difícil de conseguir. La verdad es que tengo un lío importante, y pienso que a lo mejor se equivocó haciendo las cuentas, porqué no me salen los números. No sé porqué tengo que pagar estos 9.000 euros de diferencia, ni de donde salen. Además se tendría que aplicar una comisión de apertura, que ni tan si quiera me la comentaron. ¿Imagino qué también habrá una comisión de subrogación a añadir?
Las mensualidades me comentaron que el primer año eran con un 3% de salida y con una hipoteca a 35 años, porque a 40 era muy difícil que me la dieran. De manera que me sale a 869 euros al mes aproximadamente. A esto se le tiene que sumar el seguro de vida mensual que asciende a 69 euros al mes. Durante el primer año sería así y después un euribor+0.75 (que podría llegar a 0.65 según comentó si lo podían aprobar).
Si alguien me pudiera explicar cómo me beneficia en mi caso una subrogación se lo agradecería, ya que es un paso importante y no me gustaría sentirme engañada después.
1 respuesta
Respuesta de annabeles
1
Bien, cuando compras una vivienda, como en tu caso, que ya tiene una hipoteca tienes dos opciones en el momento de conseguir la financiación:
- Formalizar una hipoteca nueva. En este caso tú pides el dinero que necesitas (también el máximo que pidas irá en función de la tasación principalmente) pero si la tasación lo permite, haces tus cuentas y lo que necesites lo pides al banco. Al realizar una hipoteca nueva, tal y como te dice la Caixa, tienes que pagar:
Comisión de apertura de la hipoteca al banco, pagar dos escrituras a la notaria(la de compra-venta y la del préstamo hipotecario), liquidar impuestos, pagar al registro de la propiedad y a la gestoría.
Al hacer la hipoteca nueva tú negocias las condiciones y puedes hacer la hipoteca con cualquier entidad bancaria, no es necesario que sea La Caixa. El diferencial del 0,75 lo veo un poco elevado y actualmente sobretodo los bancos, están buscando hipotecas. Te aconsejo que hagas la ruta de los bancos aunque solamente sea para tener más ofertas y poder negociar con la Caixa para que te baje ese diferencial.
- Subrogarte la hipoteca que ya tiene esa vuvienda En este caso no puedes irte a otro banco, tienes que quedarte, como es normal, en el banco que tiene la hipoteca en tu caso La Caixa. El tema del importe, no puedes pedir lo que necesites sino que tienes que pedir al banco como máximo el importe de la hipoteca que ya hay. En tu caso no tienes bastante y te faltan 9.000 euros. En cuanto a los gastos que tienes son:
Comisión de subrogación de la hipoteca para el banco( aquí tienes que ver que sea igual o menor que la de apertura de una nueva hipoteca, sino no te sale a cuenta), pagar a la notaria una sola escritura (será escritura de compraventa con subrogación hipotecaria) aquí ya tienes el primer ahorro, liquidar impuestos (son menores o nulos ya que los impuestos de esta hipoteca ya los pagó el que la hizo) aquí tienes el segundo ahorro. Al no hacer nueva hipoteca no tendrás que hacer tasación por lo que te ahorras 500-600 euros más. En total, como te indica la Caixa te ahorras unos 5000 euros en gastos pero tienes que tener en cuenta que al tener que pedir menos importe al banco (ya que la hipoteca es de menor importe) te faltan 9000 euros que tienes que sacar de donde sea (ni mucho menos te aconsejo que pidas una segunda hipoteca por este importe, como máximo un préstamo personal).
Así que tienes que valorar, primeramente las ofertas que tienes en otras entidades, después el ahorro que tienes de los 5000 euros pero por otra parte, al no poder pedir toda la hipoteca que necesitas, ¿Cuánto te costará el tener que aportar esos 9000 euros? Ya que si te cuesta mucho esfuerzo pagarlos o mucho interés, no te sale a cuenta por ahorrarte esos 5000 euros que a lo mejor, con unas mejores condiciones en otra entidad, te los ahorras. Intenta negociar un diferencial del EURIBOR alrededor del 0,50 sin muchas compensaciones.
La Caixa, mediante contrato privado, puede mejorar ese 0,75 aunque te quedes con esa hipoteca.
Cualquier otra duda estoy a tu disposición. Si no tienes ninguna más te agradecería cerrar la pregunta.
- Formalizar una hipoteca nueva. En este caso tú pides el dinero que necesitas (también el máximo que pidas irá en función de la tasación principalmente) pero si la tasación lo permite, haces tus cuentas y lo que necesites lo pides al banco. Al realizar una hipoteca nueva, tal y como te dice la Caixa, tienes que pagar:
Comisión de apertura de la hipoteca al banco, pagar dos escrituras a la notaria(la de compra-venta y la del préstamo hipotecario), liquidar impuestos, pagar al registro de la propiedad y a la gestoría.
Al hacer la hipoteca nueva tú negocias las condiciones y puedes hacer la hipoteca con cualquier entidad bancaria, no es necesario que sea La Caixa. El diferencial del 0,75 lo veo un poco elevado y actualmente sobretodo los bancos, están buscando hipotecas. Te aconsejo que hagas la ruta de los bancos aunque solamente sea para tener más ofertas y poder negociar con la Caixa para que te baje ese diferencial.
- Subrogarte la hipoteca que ya tiene esa vuvienda En este caso no puedes irte a otro banco, tienes que quedarte, como es normal, en el banco que tiene la hipoteca en tu caso La Caixa. El tema del importe, no puedes pedir lo que necesites sino que tienes que pedir al banco como máximo el importe de la hipoteca que ya hay. En tu caso no tienes bastante y te faltan 9.000 euros. En cuanto a los gastos que tienes son:
Comisión de subrogación de la hipoteca para el banco( aquí tienes que ver que sea igual o menor que la de apertura de una nueva hipoteca, sino no te sale a cuenta), pagar a la notaria una sola escritura (será escritura de compraventa con subrogación hipotecaria) aquí ya tienes el primer ahorro, liquidar impuestos (son menores o nulos ya que los impuestos de esta hipoteca ya los pagó el que la hizo) aquí tienes el segundo ahorro. Al no hacer nueva hipoteca no tendrás que hacer tasación por lo que te ahorras 500-600 euros más. En total, como te indica la Caixa te ahorras unos 5000 euros en gastos pero tienes que tener en cuenta que al tener que pedir menos importe al banco (ya que la hipoteca es de menor importe) te faltan 9000 euros que tienes que sacar de donde sea (ni mucho menos te aconsejo que pidas una segunda hipoteca por este importe, como máximo un préstamo personal).
Así que tienes que valorar, primeramente las ofertas que tienes en otras entidades, después el ahorro que tienes de los 5000 euros pero por otra parte, al no poder pedir toda la hipoteca que necesitas, ¿Cuánto te costará el tener que aportar esos 9000 euros? Ya que si te cuesta mucho esfuerzo pagarlos o mucho interés, no te sale a cuenta por ahorrarte esos 5000 euros que a lo mejor, con unas mejores condiciones en otra entidad, te los ahorras. Intenta negociar un diferencial del EURIBOR alrededor del 0,50 sin muchas compensaciones.
La Caixa, mediante contrato privado, puede mejorar ese 0,75 aunque te quedes con esa hipoteca.
Cualquier otra duda estoy a tu disposición. Si no tienes ninguna más te agradecería cerrar la pregunta.
