Ayuda, venta de mi parte del piso a mi ex

Wmohr
Te importaría ver mi respuesta dada al usuario "noeo" el pasado 13-03-2008 se denomina EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
creo que te contestara absolutamente todas tus dudas por que es una situación gemela
te digo esto por que la respuesta es un poco larga y no me importe repetírtela personalizandotela pero a lo mejor así adelantamos.
Cuando lo hayas hecho, repregúntame cuantas dudas o matices necesites.
Te espero de nuevo

Hola de nuevo, disculpa que no te haya agradecido antes tu ayuda, pero durante estos días he estado informándome sobre el tema... La situación ha cambiado un poco, y te estaría muy agradecida si pudieses aclararme algunos punto muy concretos sobre mi caso:
- Finalmente, ¿hemos llegado a un acuerdo por el cual yo aceptare 12.000?, y realizaremos una extinción de condominio. Mis dudas son acerca de los gastos que para ambos pueda ocasionar. La cantidad que yo voy a aceptar no es la que me correspondería, pero hemos llegado a este acuerdo. ¿Qué gastos debería asumir cada uno? ¿Qué % pueden suponer estos gastos? ¿Sobre qué capital se aplican estos gastos? En este momento, antes de realizar cualquier gestión, ¿hay una hipoteca pendiente de 167.000?.
- La vivienda cumple los 3 años en Julio, por lo que supongo que tenemos que presentar una demanda de separación antes de que termine el presente año y justificar la "venta" de la vivienda habitual antes de los 3 años... ¿Esto es así?
Muchas gracias de nuevo

Si llamamos extinción de condominio DESCARTEMOS LA PALABRA VENTA ya mismo.
Esta operación no le afecta el que os separéis antes o después porque NO ES UN BIEN GANANCIAL
¿Seguimos de acuerdo?
Los gastos yo no os los puedo cuantificar pero el impuesto, del 1%, el notario, el registro etc. cobran por la cuantía que haya en juego en las escrituras y se deben de abonar lo que se denomina "arreglo ley" y la mayoría son por cuenta del que se queda la vivienda SALVO QUE PACTÉIS OTRA COSA.
Si como has leído en mi extensa contestación a la que te remití ya sabes que quien se quede debería de ponerlo en conocimiento de la entidad bancaria que tiene la hipoteca por que ellos deben de asistir a esa firma CONSINTIENDO LO QUE SE HACE es decir admitiendo a tu ex como único deudor y liberándote a ti de todas las responsabilidades contraídas(PARA DEJARLO ZANJADO TODO DE UNA VEZ)
el mismo banco a través de la gestoría que tramitara todo os podrá pasar una previsión orientativa de todos los gastos a incurrir.
Tu si escrituráis por más importe de lo que escriturasteis en la compra y este sera superior al que debéis de hipoteca tendrás un BENEFICIO que tendrás que declarar a hacienda de tu 50% transmitido menos tu 50% de deuda (esto es lo que creo tu entiendes por plusvalías pero esto se denomina INCREMENTO PATRIMONIAL SUJETO A RENTA)
LA PLUSVALÍA es un impuesto municipal que se paga según los años que has sido propietario cuantos más años más se paga pero de dos años sera una minucia, con un simple recibo de contrubucion en el ayuntamiento de vuestra localidad os calculan la PLUSVALÍA DE VERDAD.
Y en cuanto a lo de los tres años eso no es para vuestra separación ES PORQUE SI OS HABÉIS DESGRAVADO Y TRANSMITÍS (extinción de condominio) ANTES DE ESOS 3 AÑOS hacienda puede considerar nulo el que sea vivienda habitual y obligaros a devolverle lo desgravado.
Y una vez lo que ya has leído y lo que te explico pues entenderás que el dinero que tu tengas que recibir pues como que mejor si no hay reflejo de el ¿no te parece?

Muchas gracias, pero ahora no se si lo tengo más claro o tengo más dudas... disculpa, pero es la primera vez que estoy en esta situación, y se me escapan muchas cosas...
- Me queda claro el tema de los gastos, además esos gastos los está calculando el banco. La situación es esta, ¿mi ex ha pedido una ampliación de hipoteca por 12.000? + Gastos, explicándole al banco que también conllevará un cambio de titular, y que será él el único. Esto supone la firma de nuevas escrituras, por el valor X. Por tanto, todos los gastos se calcularán sobre el nuevo importe a escriturar y correrán a cargo de él. (Si esto no fuera así, por favor dímelo!)
- Sobre lo que yo debo declarar a hacienda. Esto no me queda claro... Efectivamente, durante este tiempo hemos estado desgravandonos por la vivienda, y ahora me asusta el hecho de que tenga que devolver parte de ese importe, porque no dispongo de ese dinero... Lo del beneficio que obtengo, es relativo, ya que realmente no obtengo beneficio real. Al llegar al acuerdo por esa cantidad, en realidad estoy "perdiendo" dinero... es decir... ¿la casa esta tasada (2007) por 300.000?, ¿Y queda un capital pendiente en la hipoteca de 167.000?. (Sobre esta hipoteca, ¿inicialmente de 141.000?, ¿Se hizo una ampliación en 2007 hasta 170.000?). ¿Considero esos 12.000? ¿Cómo beneficio? Lo siento, pero no lo tengo nada claro... Este punto es realmente el que más quebraderos de cabeza me esta dando...
- Las plusvalías... entiendo que debo abonar el 50% de las plusvalías que se hayan generado durante estos casi 3 años al poseer el 50% de la propiedad... Con el recibo de IBI, me acercare al ayto. ¿a solicitar el pago... Esto es así?
En realidad, estamos intentando hacer esto de manera más amistosa posible, y por supuesto, la forma más barata de hacerlo... Me preocupa de verdad el tema de hacienda... ¿A qué te refieres con que no haya constancia del dinero que voy a recibir? No quiero hacer nada que a la larga pueda perjudicarnos a alguno de los dos... Pongamos el caso de que se hace el cambio de hipoteca, sacándome a mi de la titularidad, y el cambio de escrituras donde el se queda como único dueño, ¿pero qué en ningún momento aparezca "nada" donde se diga que esos 12.000? De la ampliación, en realidad me los he llevado yo...(la realidad es que con este dinero pretendo cancelar el préstamo de mi coche, que esta a mi nombre pero que se compro durante el matrimonio... por lo que se puede suponer que esa ampliación es para cancelar ese préstamo). Aparentemente, yo no me voy a llevar nada, es como si le cediera a el el piso sin contraprestación económica... Nos han avisado, de que esto se puede considerar DONACIÓN y que es conveniente una carta de pago, ya que el % de impuesto de donaciones es más alto... Ya no sabemos que hacer, porque cada perosna a la que consultamos nos dice una cosa... Solo necesitamos saber cuál es la manera más beneficiosa sin caer el trampas, ilegalidades o similar, la más barata y la que menos problemas genere...
Muchas gracias de nuevo!

Disculpa una puntualización... Como veras, sigo dándole vuelta a lo de hacienda... Entiendo que la vivienda habitual lo es porque se reside al menos 3 años y 1 día desde la fecha de la escritura, y que hacienda puede obligar a devolver el dinero desgravado, pero... tenia entendido que hay causas excepcionales por las que si se puede hacer antes de los 3 años, como en nuestro caso... por una separación matrimonial... Por eso puntualizaba si esta demanda de separación hay que presentarla antes de que finalice el presente año, y así justificar la transmisión antes de los 3 años sin que conlleve la devolución de este importe desgravado...
Muchas gracias de nuevo por toda la ayuda que me estas prestando!

Empezando por el final, y sin ser experto fiscal, una vez transcurridos esos 3 años y el día efectivamente seguro no hay problemas de devolución a hacienda de las cantidades desgravadas. Pero yo no se si por separación matrimonial existe alguna excepción que indicas para hacerla antes, por lo que si vais como se suele decir de buen rollo y no queda mucho para esos tres años mi sugerencia es que os esperéis, salvo que tengáis claro lo de la excepción indicada que yo no os se decir (no soy experto fiscal insisto)
En cuanto a la plusvalía, reo que lo has entendido, eso también esta claro.
Y en cuanto al resto vamos a ver no puedo ser breve pero lo intento
todo en la misma escritura pero en varios actos jurídicos.
Vosotros vais a realizar UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO en la que tu le transmites tu parte del bien a tu ex. El SE SUBROGA EN LA HIPOTECA, que el banco acepta a el y te libera en el mismo acto y acto seguido EL BANCO LE HACE UNA AMPLIACIÓN DE LA HIPOTECA A TU EX propietario TOTAL y único DEUDOR (desde hace 4 o 5 páginas de la escritura)
¿Ahora si me entiendes?
Vale, vamos con los gastos:
La extinción de condominio como te indique si "gastos arreglo ley" es sobre el valor que se le de a LA VIVIENDA TRANSMITIDA (la mayor parte para tu ex)
la subrogación gastos (para tu ex) POR EL IMPORTE DE LA HIPOTECA VIGENTE
y la AMPLIACIÓN gastos (para tu ex) por el importe ampliado
si el banco lo prepara todo te podrán adelantar más menos el importe de los que a ti te corresponden.
Tu ex pide 12.000 más para lo que "sea" pintar la vivienda o lo quequiera hacer con ellos
(Independientemente de vuestrs pactos)
Tu posible beneficio fiscal NO ES POR EL VALOR DE LA TASACIÓN ACTUAL si no por la diferencia entre tu 50% del precio DE ESCRITURA DE LA COMPRA ¿186.000.-? PUES LA MITAD 93.000.-
Precio que se ponga en la EXTINCIÓN DE CONDOMINIO el mínimo que os permita FISCALMENTE vuestra cdad. autónoma (eso os lo puede indicar el notario) NO HACE FALTA QUE PONGÁIS EL DE TASACIÓN NI EL DE MERCADO ASÍ PODÉIS ABARATAR LOS GASTOS
Pero siempre sera superior al de compra por ejemplo 200000 pues tu parte es de 100.000 o sea que tu beneficio es de 7.000.- para declararlo a hacienda.
¿Me he explicado un poco mejor?
Estos cálculos ya digamos descontando el que cada uno hasta la extinción DEBÉIS LA MITAD DE LA HIPOTECA PENDIENTE A ESA FECHA.
Una forma de que conste que te paga esos 12000 es que calculéis y hagáis constar en la escritura que el valor de LA VIVIENDA restando la hipoteca pendiente sea superior en 24.000 y entonces el te abona tu mitad sobrante, es decir esos 12.000 que como no los tiene los pide al banco como una ampliación que va en la misma escritura PERO DESPUÉS DE LA EXTINCIÓN
Pero tu beneficio a efectos de la renta no serán esos 12000 insisto, sino la diferencia entre tu mitad de compra y tu mitad TRANSMITIDA EN LA EXTINCIÓN ¿ahora esta un poco más claro?

Hola de nuevo,
Muchas gracias por las aclaraciones... Hoy mismo, mi ex va a l banco a ver si le aprueban la ampliación de hipoteca con el cambio de titularidad... Una última cuestión... ¿suponiento el beneficio de 7.000?, usando el mismo ejemplo, el año que viene debería pagar un % sobre eso, ¿no? ¿Cuánto es este %? ¿Un 15%? ¿Un 18%?
Respecto al tema de los importes desgravados por viviendo habitual, he encontrado ésto en la web de la agencia tributaria, con lo que entiendo que en nuestro caso al ser una separación, no debería preocuparme ya que es uno de los casos de excepcionalidad... TE dejo el texto para tu información, por si te sirve para algo en un futuro... Leyéndolo, entiendo que los únicos gastos a los que debería hacer frente serian el pago de las PLUSVALÍAS y el impuesto sobre el incremento patrimonial...
Espero tus noticias... Muchas gracias!
"titulo: impuesto sobre la renta de las personas físicas, ley 35/2006
Capitulo: deducción inversión vivienda habitual
subcapitulo: adquisición vivienda: construcción, ampliación, rehabilitación
Referencia: 126863-vivienda habitual: circunstancias de cambio antes de 3 años
Pregunta:
¿Cuáles son las circunstancias que pueden admitirse como determinantes del cambio de vivienda, a efectos del cumplimiento o no del plazo de residencia de los 3 años exigido para que una vivienda tenga el carácter de habitual?
Respuesta:
Se entiende por vivienda habitual la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos 3 años. No obstante, la normativa establece que se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo u otras análogas justificadas.
También se entiende como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda, cuando la anterior resulte inadecuada en razón a la minusvalía.
En cuanto a los motivos que exigen el cambio, debe entenderse que éste ha de venir avalado por circunstancias concurrentes que lo hagan exigible de manera necesaria, entendiendo por necesidad aquellas circunstancias ajenas a la mera voluntad o conveniencia del contribuyente. No obstante, la justificación podrá hacerse por cualquier medio de prueba admisible en Derecho, siendo la Administración Tributaria quien valore las pruebas aportadas.
NORMATIVA: Artículo 68 1.3º Ley 35 / 2006, de 28 de noviembre de 2006 .
Artículo 54 .1 Real Decreto 439 / 2007, de 30 de marzo de 2007 .
Artículo 68 .1.4º.f) Ley 35 / 2006, de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta de la D.G.T. 1882 - 1999, de 15 de Octubre de 1999
Consulta de la D.G.T. 2349 - 2000, de 15 de Diciembre de 2000
Consulta de la D.G.T. 1389 - 2003, de 23 de Septiembre de 2003
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0377 - 2007, de 26 de febrero de 2007 "