Dación en pago con obligación de 3º
Una empresa inmobiliaria tiene 6 fincas gracias a la gestión de mi empresa y en contrato privado elevado ante notario se reconoce la cesión de derechos de unos metros a mi nombre libres de carga. Ahora la empresa inmobiliaria debido a unas líneas de crédito avaladas con las 6 fincas y más prestamos de otras cosas hasta una cantidad de unos 35 millones de euros le quiere resolver la entidad financiera en dación en pago. Mi pregunta sería ¿qué pasa con mi figura, sería ahora la entidad financiera quien adquiriera la figura jurídica de la empresa inmobiliaria o me podría liquidar a precio de dación en pago?.
Respuesta de rogeliomaria
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El contrato privado se convierte en público en cuanto se pasa por el notario. Aquí en su pregunta a mi juicio Vd. deja varios interrogantes:
1. Esos metros que se le reconocen libres de carga ¿están definidos o se trata de un terreno (más o menos grande) pro indiviso?
2. Si la empresa inmobiliaria trata de hacer una dación a un banco, me imagino que existe una hipoteca sobre esos terrenos (no queda claro), en cuyo caso, o bien su propiedad está sujeta a la carga (hipotecada antes de la cesión a Vd.) o sus metros son y están plenamente definidos y por lo tanto fuera de la carga. En este caso, no hay nada nuevo, es decir, Vd. seguiría siendo propietario de esos metros.
3. No obstante lo anterior, tampoco queda claro si los subsodichos metros están en el Registro de la Propiedad a su nombre, de una ú otra manera (es que eso cambiaría toda la percepción de la pregunta)
A mi criterio, la pregunta no está lo suficientemente bien expuesta como para buscar una respuesta que se pueda ajustar a lo que Vd. solicita. El primer salto a la vista, insisto, dentro de su planteamiento, parece que le dejaría a Vd. en precario (el banco desde luego no le va a ceder nada que no esté registrado, é incluso dudo mucho que esté aceptando una dación con conocimiento de ese contrato)
Si lo desea, puede volver sobre esto con datos más elocuentes, y si con esto le es suficiente, yo creo que su tema es mucho más de índole legalista que de índole financiera, por lo que le recomendaría acudiera (en esta web o en persona) a un abogado mercantilista que le pueda aclarar más el tema.
Saludos.
1. Esos metros que se le reconocen libres de carga ¿están definidos o se trata de un terreno (más o menos grande) pro indiviso?
2. Si la empresa inmobiliaria trata de hacer una dación a un banco, me imagino que existe una hipoteca sobre esos terrenos (no queda claro), en cuyo caso, o bien su propiedad está sujeta a la carga (hipotecada antes de la cesión a Vd.) o sus metros son y están plenamente definidos y por lo tanto fuera de la carga. En este caso, no hay nada nuevo, es decir, Vd. seguiría siendo propietario de esos metros.
3. No obstante lo anterior, tampoco queda claro si los subsodichos metros están en el Registro de la Propiedad a su nombre, de una ú otra manera (es que eso cambiaría toda la percepción de la pregunta)
A mi criterio, la pregunta no está lo suficientemente bien expuesta como para buscar una respuesta que se pueda ajustar a lo que Vd. solicita. El primer salto a la vista, insisto, dentro de su planteamiento, parece que le dejaría a Vd. en precario (el banco desde luego no le va a ceder nada que no esté registrado, é incluso dudo mucho que esté aceptando una dación con conocimiento de ese contrato)
Si lo desea, puede volver sobre esto con datos más elocuentes, y si con esto le es suficiente, yo creo que su tema es mucho más de índole legalista que de índole financiera, por lo que le recomendaría acudiera (en esta web o en persona) a un abogado mercantilista que le pueda aclarar más el tema.
Saludos.
El total de los metros fueron comprados por la empresa inmobiliaria sin hipoteca y se eleva a público ante notario el contrato de Cesión de derechos entre la sociedad inmobiliaria y nosotros.
Son 6 fincas con un total de 280.000 m2 de los que se me reconoce a mi favor 99.750 m2, pero no está asentado en el registro de la propiedad. Habría que agrupar y segregar para poder poner a mi nombre,(quedando pendiente a la aprobación del pom para hacer el reparto equitativo y porcentual).
La entidad financiera está informado del asunto, por parte de la sociedad inmobiliaria y por nuestra parte(se le adjuntó toda la documentación). Aún así le ha seguido renovando y novando la línea de crédito a la sociedad inmobiliaria.
Según notas simples de cada una de las fincas tiene unas líneas de crédito avaladas con las fincas y dándose un valor de subasta que es igual a la tasación( septiembre de 2009 a 45 ?/m2).
La entidad financiera quiere resolver toda relación con la sociedad inmobiliaria y hablan de dación en pago de toda la deuda con respecto a propiedades y entre ella están los terrenos que nos ocupa.
¿Será ahora la entidad financiera quien ocupe la figura jurídica que ocupaba antes la sociedad inmobiliaria?,¿Será mejor demandar a la sociedad inmobiliaria y a la financiera, ya que fue notificada en todo momento de nuestro derecho y ha hecho caso omiso?,¿Qué es lo que puede ocurrir?.
Saludos
Son 6 fincas con un total de 280.000 m2 de los que se me reconoce a mi favor 99.750 m2, pero no está asentado en el registro de la propiedad. Habría que agrupar y segregar para poder poner a mi nombre,(quedando pendiente a la aprobación del pom para hacer el reparto equitativo y porcentual).
La entidad financiera está informado del asunto, por parte de la sociedad inmobiliaria y por nuestra parte(se le adjuntó toda la documentación). Aún así le ha seguido renovando y novando la línea de crédito a la sociedad inmobiliaria.
Según notas simples de cada una de las fincas tiene unas líneas de crédito avaladas con las fincas y dándose un valor de subasta que es igual a la tasación( septiembre de 2009 a 45 ?/m2).
La entidad financiera quiere resolver toda relación con la sociedad inmobiliaria y hablan de dación en pago de toda la deuda con respecto a propiedades y entre ella están los terrenos que nos ocupa.
¿Será ahora la entidad financiera quien ocupe la figura jurídica que ocupaba antes la sociedad inmobiliaria?,¿Será mejor demandar a la sociedad inmobiliaria y a la financiera, ya que fue notificada en todo momento de nuestro derecho y ha hecho caso omiso?,¿Qué es lo que puede ocurrir?.
Saludos
Se deduce de cuanto dice que sus metros son pro indiviso, y que no están registrados a su nombre, por lo que carece de escritura de propiedad. Vd. solo tiene un contrato ante notario, de reconocimiento de propiedad por parte de la empresa que se lo cede, pero en realidad el propietario en ese momento es esa empresa, no Vd.
Si hasta aquí he llegado bien, no me cabe duda de que la empresa puede ceder al banco TODA LA EXTENSIÓN de terreno, incluida la suya (eso no quiere decir que lo vayan a hacer, sino simplemente que podrían hacerlo) al marge de Vd. después ejercitara acciones legales contra ellos. El problema será si les coge sin nada, pues en caso de insolvencia, no podrá cobrar. Y la empresa no debe andar muy bien, cuando está en estos trabajos.
Que el banco conozca la existencia del contrato, no les obliga en nada, es un asunto del cual está al margen, pues se trata de algo en lo que no han intervenido. A mi juicio podría hacer caso omiso, y recibir la dación por el total del propietario existente en la escritura pública de propiedad y en el Registro de la Propiedad.
Ya le decía que era un tema de legalidades, por lo que mi consejo es que trate Vd. de cubrirse las espaldas antes de que sea tarde (si lo hace después de la dación, el banco no creo que se haga cargo, ya que asumirá que ha adquirido en buena fe -escritura de propiedad y registro a nombre del dador-)
Antes de que nada de eso ocurra, y me estoy metiendo en temas que no conozco demasiado bien por ser afines al derecho mercantilista, Vd. podría tratar de ejecutar su contrato notarial a través de un abogado.
A su decisión queda este asunto. Lo que le he dicho ha sido a mi leal saber y entender.
Saludos y suerte.
Si hasta aquí he llegado bien, no me cabe duda de que la empresa puede ceder al banco TODA LA EXTENSIÓN de terreno, incluida la suya (eso no quiere decir que lo vayan a hacer, sino simplemente que podrían hacerlo) al marge de Vd. después ejercitara acciones legales contra ellos. El problema será si les coge sin nada, pues en caso de insolvencia, no podrá cobrar. Y la empresa no debe andar muy bien, cuando está en estos trabajos.
Que el banco conozca la existencia del contrato, no les obliga en nada, es un asunto del cual está al margen, pues se trata de algo en lo que no han intervenido. A mi juicio podría hacer caso omiso, y recibir la dación por el total del propietario existente en la escritura pública de propiedad y en el Registro de la Propiedad.
Ya le decía que era un tema de legalidades, por lo que mi consejo es que trate Vd. de cubrirse las espaldas antes de que sea tarde (si lo hace después de la dación, el banco no creo que se haga cargo, ya que asumirá que ha adquirido en buena fe -escritura de propiedad y registro a nombre del dador-)
Antes de que nada de eso ocurra, y me estoy metiendo en temas que no conozco demasiado bien por ser afines al derecho mercantilista, Vd. podría tratar de ejecutar su contrato notarial a través de un abogado.
A su decisión queda este asunto. Lo que le he dicho ha sido a mi leal saber y entender.
Saludos y suerte.
