Anónimo
Estafa ante notario
Vendí mi piso y el comprador decidió subrogarse a mi hipoteca el día de la escritura publica. Yo no sabia los pasos a seguir pero en el contrato privado de compraventa donde me dieron parte del dinero se firmo que el día de la escritura publica el comprador pagaría el resto del dinero o bien, a su elección podría subrogarse a mi hipoteca. LLegado el día de la venta final decidió subrogarse sin haberlo comunicado al banco. En la escritura esta reflejado ante notario el precio del piso, la parte ya pagada anteriormente, el dinero que se me entrega ese mismo día y que el resto del pago se haría mediante subrogación del comprador a la hipoteca existente, comprometiéndose a cambiar la hipoteca a su nombre y pagarla. Todo esto sin conocimiento del banco se firma ante notario. El comprador nunca cambio la hipoteca a su nombre ni se subrogo, la hipoteca sigue a mi nombre pero el piso ya no es mio. Mi pregunta es ¿es legal esta forma de hacer la venta? Si no lo es ¿Cómo puede el notario aprobarlo y reflejarlo siendo ilegal? Ahora ha dejado de pagar y me reclaman a mi la deuda sin tener el piso que por cierto ahora esta en venta ¿pueden venderlo en esta situación?
1 Respuesta
Respuesta de rogeliomaria
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Aquí falla alguna premisa, por que la conclusión a la que Vd. llega no es correcta. Veamos:
1. El notario se limita a dar fe de la operación que Vds. acordaron, aparentemente legal al menos en lo que concierne a la actuación notarial. Por lo tanto, estafa, ninguna, al menos por parte del notario.
2. La vivienda aunque pueda estar a nombre de las otras personas con las que Vd. llegó a un acuerdo, tienen una carga hipotecaria anotada a favor del banco, ya que es la prenda que tiene para asegurarse el cobro de la misma
3. Dicha vivienda, nunca podrá ser vendida en tanto cuanto la carga indicada no sea eliminada, y para ello, en TODOS LOS CASOS, tiene que intervenir el banco.
4. De todo esto deduzco, que lo que han hecho Vds. no ha sido más que un pacto ante notario, del que éste ha dado fe, pero dudo que se haya transmitido la propiedad.
5. Vd. será siempre el deudor principal del banco, quien tendrá todos los derechos sobre la vivienda si no se la paga el préstamo, en cuyo caso, procederá a embargar y a sacarla a subasta judicial.
Para vender una vivienda con una carga, lo primero que hay que hacer es que el comprador tenga con que pagarla, bien con dinero propio, bien con dinero prestado, y a continuación exponérselo al banco hipotecamente, que también valorará su interés en hacer la operación.
Saludos.
1. El notario se limita a dar fe de la operación que Vds. acordaron, aparentemente legal al menos en lo que concierne a la actuación notarial. Por lo tanto, estafa, ninguna, al menos por parte del notario.
2. La vivienda aunque pueda estar a nombre de las otras personas con las que Vd. llegó a un acuerdo, tienen una carga hipotecaria anotada a favor del banco, ya que es la prenda que tiene para asegurarse el cobro de la misma
3. Dicha vivienda, nunca podrá ser vendida en tanto cuanto la carga indicada no sea eliminada, y para ello, en TODOS LOS CASOS, tiene que intervenir el banco.
4. De todo esto deduzco, que lo que han hecho Vds. no ha sido más que un pacto ante notario, del que éste ha dado fe, pero dudo que se haya transmitido la propiedad.
5. Vd. será siempre el deudor principal del banco, quien tendrá todos los derechos sobre la vivienda si no se la paga el préstamo, en cuyo caso, procederá a embargar y a sacarla a subasta judicial.
Para vender una vivienda con una carga, lo primero que hay que hacer es que el comprador tenga con que pagarla, bien con dinero propio, bien con dinero prestado, y a continuación exponérselo al banco hipotecamente, que también valorará su interés en hacer la operación.
Saludos.
Le ruego valoración a la respuesta a fin de ganar espacio para otras.
2. La vivienda aunque pueda estar a nombre de las otras personas con las que Vd. llegó a un acuerdo, tienen una carga hipotecaria anotada a favor del banco. 4. De todo esto deduzco, que lo que han hecho Vds. no ha sido más que un pacto ante notario, del que éste ha dado fe, pero dudo que se haya transmitido la propiedad. No me queda claro, ¿por un lado puede estar a nombre del comprador y por otro duda mucho que se haya transmitido la propiedad.Son cosas distintas?
En tanto cuanto pese una carga hipotecaria sobre un bien, no puede haber transmisión de la propiedad, al menos en documento público.
El banco tiene la facultad de vetar tal operación, entre otras cosas por que se trata de un préstamo con garantía prendaria, así que no ha podido haber tampoco transmisión de la propiedad.
Deduzco que lo que han firmado ante notario, será una declaración de intenciones, de la que el mismo ha dado fe.
Aunque podría darse el caso de que el banco tuviera como prenda un bien diferente a la vivienda, en cuyo caso si podría haber venta, las entidades financieras para la compra de viviendas, solo actúan sobre la carga en la misma é incluso en alguna más si las garantías primarias no son suficientes.
Le ruego valoración de la respuesta.
El banco tiene la facultad de vetar tal operación, entre otras cosas por que se trata de un préstamo con garantía prendaria, así que no ha podido haber tampoco transmisión de la propiedad.
Deduzco que lo que han firmado ante notario, será una declaración de intenciones, de la que el mismo ha dado fe.
Aunque podría darse el caso de que el banco tuviera como prenda un bien diferente a la vivienda, en cuyo caso si podría haber venta, las entidades financieras para la compra de viviendas, solo actúan sobre la carga en la misma é incluso en alguna más si las garantías primarias no son suficientes.
Le ruego valoración de la respuesta.
No hay ningún aval ni avalista más que dicha vivienda. Perdone que le pida tanta aclaración pero he consultado este tema a mucha gente entendida y nadie me dio un punto de vista como el suyo, solamente una aclaración más y cierro el tema, la situación es que este a nombre de quien este desde el día del notario en la practica es de mis compradores, de hecho desde ese día hasta que me dieron las llaves de mi piso actual les pague alquiler y posteriormente lo han alquilado a más gente ya que en realidad son una empresa que se dedica al sector inmobiliario. Ahora se han declarado en quiebra y han dejado de pagar las cuotas, el banco me reclama la deuda a mi y me va a meter a juicio si no se paga.Hay gente que me dice que espere al juicio y allí presente los papeles del notario y todo se aclarara en mi favor, otros me dicen que debo denunciar a los compradores porque pueden hacerme pagar el resto del préstamo a mi quedándose el piso ellos. Quisiera su consejo ya que no se por donde empezar. Gracias.
Señor: A mi leal entender y saber, Vd. no puede vender un piso hipotecario, sin la intervención del banco. La operación sería así, todo en el mismo acto, tiene un orden:
1. Vd. paga la hipoteca al banco con los fondos que recibe del nuevo comprador, con lo cual queda levantada la hipoteca y libre de esa carga. El notario ya ha avisado al registro para que durante 48 horas, no autorice ninguna otra carga sobre la vivienda (sino, podría venderla varias veces en el mismo día), con lo cual el registrador cierra provisionalente el expediente.
2. Una vez liberada la carga, Vd. ya puede vender el piso que es lo que hace inmediatamente, embolsándose o pagando diferencia si la hubiere. De este modo, el notario ya puede firmar la escritura de venta a su comprador. Y aquí termina todo para Vd.
3. Si el comprador ha necesitado fuente de dinero que no tenía, aquí entra el segundo banco (que pudiera ser el mismo), levantando hipoteca nueva a nombre de los nuevos propietarios.
Por eso deduzco que lo que han firmado Vds. en notaria, es una declaración de intenciones, que tiene valor ejecutivo, pero BAJO NINGÚN CONCEPTO, ha podido haber venta sin la intervención del banco.
Vd. Sigue siendo el deudor principal y a Vd. le reclamarán tal y como están haciendo. Vaya al notario y pregúntele que clase de documento firmaron, y después vaya al registro y salvo sorpreson para mi (34 años en banca), la vivienda tiene que estar a su nombre con la carga de la hipoteca.
Espero haberme explicado correctamente.
1. Vd. paga la hipoteca al banco con los fondos que recibe del nuevo comprador, con lo cual queda levantada la hipoteca y libre de esa carga. El notario ya ha avisado al registro para que durante 48 horas, no autorice ninguna otra carga sobre la vivienda (sino, podría venderla varias veces en el mismo día), con lo cual el registrador cierra provisionalente el expediente.
2. Una vez liberada la carga, Vd. ya puede vender el piso que es lo que hace inmediatamente, embolsándose o pagando diferencia si la hubiere. De este modo, el notario ya puede firmar la escritura de venta a su comprador. Y aquí termina todo para Vd.
3. Si el comprador ha necesitado fuente de dinero que no tenía, aquí entra el segundo banco (que pudiera ser el mismo), levantando hipoteca nueva a nombre de los nuevos propietarios.
Por eso deduzco que lo que han firmado Vds. en notaria, es una declaración de intenciones, que tiene valor ejecutivo, pero BAJO NINGÚN CONCEPTO, ha podido haber venta sin la intervención del banco.
Vd. Sigue siendo el deudor principal y a Vd. le reclamarán tal y como están haciendo. Vaya al notario y pregúntele que clase de documento firmaron, y después vaya al registro y salvo sorpreson para mi (34 años en banca), la vivienda tiene que estar a su nombre con la carga de la hipoteca.
Espero haberme explicado correctamente.
Pues espero que así sea y si me toca pagarlo al menos que lo siga teniendo, tanto si es como usted dice como si no se lo haré saber pero le agradezco mucho su explicación.Un saludo