Anónimo
Gastos por 3000 euros y no consta en la escritura
Situación: hace 5 años compramos un piso subrogandonos a la hipoteca del constructor y pidiendo una pequeña ampliación.
Hace unos meses, por oferta de otro banco, comenzamos los tramites para cambiarnos de hipoteca, la oferta era buena y SE HACÍAN CARGO DE TODOS LOS GASTOS. Pasaba el tiempo y muchos papeles, hasta que nos comunican que la operación estaba aprobada y nos envían una oferta vinculante que debíamos firmar y enviar. Leímos detenidamente y encontramos que en la oferta decía:
"todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de la escritura de subrogación y su inscripción registral, así como de los tramites necesario para ello, serán de cuenta exclusivamente de la parte prestataria."
Como lo leído no concordaba con la oferta inicial, fuimos a una de sus oficinas y nos contestan que nuestra oferta era una oferta especial y que solo tenían un modelo de oferta (y no podían hacer otra para nosotros) así que teníamos que firmar esta, pero que no nos preocupáramos por que al momento de la firma ante el notario todo se haría correctamente. Esto no nos dejo tranquilos y llamamos al servicio de atención telefónica y nos dieron la misma respuesta. Lo dimos por bueno, firmamos y la enviamos. Desde aquí nos ponen en contacto con una gestoría y enviamos otra interminable lista de papeles. Estas comunicaciones con la gestoría se hacían vía mail así que en muchos queda claro que el banco se hace cargo de los gastos de subrogación-novación, pero no de los de cancelación de la hipoteca pequeña. Después de digerir este mal trago, ya que hasta ese momento no sabíamos que nos tocaría pagar unos 1200 por la cancelación, pero, considerando que la cancelación pagaríamos ahora o al final decidimos seguir. A mi cuando se trata de temas de dinero me gusta enterarme bien de lo que voy a firmar, entonces, solicito a la gestoría nos envíen el borrador una semana antes de la firma. Esto se lo dejamos muy claro por que si no, no firmábamos. Así la fecha de firma se cambio, creo, en tres ocasiones ya que no conseguíamos hacernos con el dichoso borrador. Todo esto hasta esta semana que lo conseguimos bajo amenaza de no firmar si no nos lo daban con tres días (laborables) de antelación.
Aquí empiezan las sorpresas
Primera: solo me envían el borrador de la subrogación y no el de novación.
Segunda: leyendo el borrador en la parte de gastos dice:
"todos los gastos, tributos e impuestos que origina la presente escritura, en su nacimiento, vida, ejecución y cumplimento, serán satisfecho por la parte deudora en su integridad, incluso las costas, gastos y perjuicios que se originen al banco por el incumplimiento del contrato, o para el cobro del crédito, y por los procedimientos motivados por ello, incluidos los honorarios de abogado y procurador".
Tercera: Llamamos al servicio de atención telefónica y la respuesta de la asesora hipotecaria fue:
"esta es la forma en que se hacen las subrogaciones en este banco, que nos teníamos que fiar de ellos ya que la provisión de fondos que nos pedían era solo de 1200 (para cancelar la hipoteca pequeña) y que ellos habían hecho la provisión restate, razón suficiente para nosotros confiar"
Esta parte es verdad ya que hasta ahora ese fue el único dinero que depositamos.
Por la falta de la novación me dice que habrá sido un error de la notaria y que la solicitemos otra ves.
Ahora, sabiendo lo anterior preguntamos lo siguiente:
1- ¿Por qué un banco que paga gastos por más de 3000 euros no hace constar esto en la escritura publica?
2- ¿En qué puede afectarnos?
3- ¿Pueden más adelante solicitarnos el dinero?
4- ¿Podemos tener problemas fiscales por esto?
5- ¿No les parce todo muy extraño?
Este banco no es pequeño, es uno de los más grandes del país. Necesitamos consejos para nuestro próximo paso. Si necesitan alguna aclaración no duden en preguntarnos.
Hace unos meses, por oferta de otro banco, comenzamos los tramites para cambiarnos de hipoteca, la oferta era buena y SE HACÍAN CARGO DE TODOS LOS GASTOS. Pasaba el tiempo y muchos papeles, hasta que nos comunican que la operación estaba aprobada y nos envían una oferta vinculante que debíamos firmar y enviar. Leímos detenidamente y encontramos que en la oferta decía:
"todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de la escritura de subrogación y su inscripción registral, así como de los tramites necesario para ello, serán de cuenta exclusivamente de la parte prestataria."
Como lo leído no concordaba con la oferta inicial, fuimos a una de sus oficinas y nos contestan que nuestra oferta era una oferta especial y que solo tenían un modelo de oferta (y no podían hacer otra para nosotros) así que teníamos que firmar esta, pero que no nos preocupáramos por que al momento de la firma ante el notario todo se haría correctamente. Esto no nos dejo tranquilos y llamamos al servicio de atención telefónica y nos dieron la misma respuesta. Lo dimos por bueno, firmamos y la enviamos. Desde aquí nos ponen en contacto con una gestoría y enviamos otra interminable lista de papeles. Estas comunicaciones con la gestoría se hacían vía mail así que en muchos queda claro que el banco se hace cargo de los gastos de subrogación-novación, pero no de los de cancelación de la hipoteca pequeña. Después de digerir este mal trago, ya que hasta ese momento no sabíamos que nos tocaría pagar unos 1200 por la cancelación, pero, considerando que la cancelación pagaríamos ahora o al final decidimos seguir. A mi cuando se trata de temas de dinero me gusta enterarme bien de lo que voy a firmar, entonces, solicito a la gestoría nos envíen el borrador una semana antes de la firma. Esto se lo dejamos muy claro por que si no, no firmábamos. Así la fecha de firma se cambio, creo, en tres ocasiones ya que no conseguíamos hacernos con el dichoso borrador. Todo esto hasta esta semana que lo conseguimos bajo amenaza de no firmar si no nos lo daban con tres días (laborables) de antelación.
Aquí empiezan las sorpresas
Primera: solo me envían el borrador de la subrogación y no el de novación.
Segunda: leyendo el borrador en la parte de gastos dice:
"todos los gastos, tributos e impuestos que origina la presente escritura, en su nacimiento, vida, ejecución y cumplimento, serán satisfecho por la parte deudora en su integridad, incluso las costas, gastos y perjuicios que se originen al banco por el incumplimiento del contrato, o para el cobro del crédito, y por los procedimientos motivados por ello, incluidos los honorarios de abogado y procurador".
Tercera: Llamamos al servicio de atención telefónica y la respuesta de la asesora hipotecaria fue:
"esta es la forma en que se hacen las subrogaciones en este banco, que nos teníamos que fiar de ellos ya que la provisión de fondos que nos pedían era solo de 1200 (para cancelar la hipoteca pequeña) y que ellos habían hecho la provisión restate, razón suficiente para nosotros confiar"
Esta parte es verdad ya que hasta ahora ese fue el único dinero que depositamos.
Por la falta de la novación me dice que habrá sido un error de la notaria y que la solicitemos otra ves.
Ahora, sabiendo lo anterior preguntamos lo siguiente:
1- ¿Por qué un banco que paga gastos por más de 3000 euros no hace constar esto en la escritura publica?
2- ¿En qué puede afectarnos?
3- ¿Pueden más adelante solicitarnos el dinero?
4- ¿Podemos tener problemas fiscales por esto?
5- ¿No les parce todo muy extraño?
Este banco no es pequeño, es uno de los más grandes del país. Necesitamos consejos para nuestro próximo paso. Si necesitan alguna aclaración no duden en preguntarnos.
3 respuestas
Respuesta de elena__
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Lo normal en una subrogación es que el cliente pague los gastos, pero es verdad que a veces, si el clientes es buen pagador y le interesa al banco, puede ofrecer hacerse cargo de los gastos de escrituración y subrogación. Lo único que tenéis que cuidar es que quede documentado por escrito que es el banco el que se hará cargo de estos gastos, para que luego no puedan reclamaros nada. En ese caso no tendréis ningún problema ni más tarde podrán solicitaros nada.
Problemas fiscales tampoco tendréis que tener. Lo importante es que el banco deje constancia de que los impuestos están pagados, pero esto también podréis asegurarlo a través de las correspondientes facturas de la gestoría. El gasto como tal no va a aparecer en la escritura pública, pero sí en las facturas de la gestoría, y esto es lo importante. En cuanto a si es extraño. Pues a mí no me lo parece. El contrato que os han dado es un contrato tipo (y como te digo, lo habitual es que los gastos los pague el cliente) y luego tenéis firmadas condiciones particulares. Lo que sí es importante es que estas condiciones particulares queden reflejadas por escrito para evitar sustos o malentendidos posteriores.
Problemas fiscales tampoco tendréis que tener. Lo importante es que el banco deje constancia de que los impuestos están pagados, pero esto también podréis asegurarlo a través de las correspondientes facturas de la gestoría. El gasto como tal no va a aparecer en la escritura pública, pero sí en las facturas de la gestoría, y esto es lo importante. En cuanto a si es extraño. Pues a mí no me lo parece. El contrato que os han dado es un contrato tipo (y como te digo, lo habitual es que los gastos los pague el cliente) y luego tenéis firmadas condiciones particulares. Lo que sí es importante es que estas condiciones particulares queden reflejadas por escrito para evitar sustos o malentendidos posteriores.
Respuesta de curroman
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Un subrogación de acreedor no cuesta 3000 euros. Bastante menos y suelen llegarse a acuerdos con una Notaria determinada . Es cierto que la novación suele ser posterior a la subrogación y probablemente aquí la diferencia de precio pero no entiendo qué se nova. La subrogación es barata si sólo se cambia de Banco alterando el precio o tipo de interés pues si después se nova ampliando o modificando la hipoteca ya no es tan interesante pues los gastos se elevan.
Yo particularmente no firmo nada en lo que se manifieste expresamente y ante unas Notario algo diferente a lo pactado verbalmente o por escrito en documento privado pues prevalece lo firmado ante fedatario público. Esas preguntas debe contestártelas el Noatrio que firme dichas escrituras antes de firmar debes preguntar y en caso de duda ya sabes NO FIRMAR
Yo particularmente no firmo nada en lo que se manifieste expresamente y ante unas Notario algo diferente a lo pactado verbalmente o por escrito en documento privado pues prevalece lo firmado ante fedatario público. Esas preguntas debe contestártelas el Noatrio que firme dichas escrituras antes de firmar debes preguntar y en caso de duda ya sabes NO FIRMAR
Respuesta de lexbcn
Respondiendo a sus preguntas:
1.- No es habitual que una entidad bancaria que realiza un pago no lo haga constar.
2.- Los contratos con las entidades bancarias se conocen como contratos de adhesión que significa que ellos son los que redactan el modelo sin que el consumidor-cliente pueda negociar en igualdad de condiciones. Por esta circunstancia, es tan importante que el banco adecue sus contratos a la realidad de lo que firma con el cliente.
3.- En este contrato como en cualquier otro, si Ud. firma que pagará los gastos, la contraparte (banco) le podrá exigir el pago. El hecho de que el banco haya satisfecho una parte de los gastos no significa que no pueda repercutir ese pago contra Udes. (Es lo que se llama acción de regreso, cuando un tercero paga una deuda de otro, el pagador puede reclamar al deudor inicial).
4.- No creo que tengan problemas fiscales a efectos de renta por cuanto lo que se grava es el rendimiento de capital inmobiliario. Otra cosa sería el impuesto de actos jurídicos, donde lo que se grava es el coste de la cancelación de hipoteca y novación de hipoteca: en principio, el obligado al pago es el prestatario, de manera que si no consta expresamente que estas obligaciones las asume el prestamista, hacienda les podría reclamar a udes.
5.- Sí es extraño y mi consejo es que no firmen nada sin tener una copia íntegra y correcta de lo que han de firmar. Y con esta copia, acudan a un abogado y realicen una consulta personal. Se trata de una operación compleja en la que es muy arriesgado asesorar sin ver los documentos y el coste de una consulta (90-¿120?) No es trascendente en una operación como la que van a firmar con las consecuencias que les puede suponer.
Saludos
Sonia Alvarez Gómez
Lexbcn abogados
http://www.lexbcn.com
1.- No es habitual que una entidad bancaria que realiza un pago no lo haga constar.
2.- Los contratos con las entidades bancarias se conocen como contratos de adhesión que significa que ellos son los que redactan el modelo sin que el consumidor-cliente pueda negociar en igualdad de condiciones. Por esta circunstancia, es tan importante que el banco adecue sus contratos a la realidad de lo que firma con el cliente.
3.- En este contrato como en cualquier otro, si Ud. firma que pagará los gastos, la contraparte (banco) le podrá exigir el pago. El hecho de que el banco haya satisfecho una parte de los gastos no significa que no pueda repercutir ese pago contra Udes. (Es lo que se llama acción de regreso, cuando un tercero paga una deuda de otro, el pagador puede reclamar al deudor inicial).
4.- No creo que tengan problemas fiscales a efectos de renta por cuanto lo que se grava es el rendimiento de capital inmobiliario. Otra cosa sería el impuesto de actos jurídicos, donde lo que se grava es el coste de la cancelación de hipoteca y novación de hipoteca: en principio, el obligado al pago es el prestatario, de manera que si no consta expresamente que estas obligaciones las asume el prestamista, hacienda les podría reclamar a udes.
5.- Sí es extraño y mi consejo es que no firmen nada sin tener una copia íntegra y correcta de lo que han de firmar. Y con esta copia, acudan a un abogado y realicen una consulta personal. Se trata de una operación compleja en la que es muy arriesgado asesorar sin ver los documentos y el coste de una consulta (90-¿120?) No es trascendente en una operación como la que van a firmar con las consecuencias que les puede suponer.
Saludos
Sonia Alvarez Gómez
Lexbcn abogados
http://www.lexbcn.com