Anónimo
Vender Piso Y quedarse con Hipoteca
Tengo unos amigos que está en un problema y quería saber si me pudiese alguien ayudar, porque creo que les están confundiendo. ¿El caso es que tienen un piso de segunda mano sobre el que recae una hipoteca de 130.000? Aproximadamente, ¿ahora quieren vender la casa pero claro con lo que han bajado los pisos les darían como mucho 110.000? ¿Con lo que les quedarían 20.000? De hipoteca por pagar. El caso es que en el banco le han dicho que estos 20.000 que le quedarían de hipoteca se le convertirían tras la venta en un préstamo personal con lo que las condiciones serian mucho peor ¿esto es verdad o le están engañando?. Otra pregunta teniendo en cuenta que mis amigos compraron el piso hace más de 7 años y lo compraron muy por debajo de como ahora lo venderían ¿tendrían qué pagar a hacienda alguna plusvalía o no al quedarse con hipoteca? .
4 respuestas
Respuesta de fuyola
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Respuesta de elena__
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Es verdad lo que dice el banco. Las hipotecas son préstamos "especiales", es decir, que resultan más económicos que pedir un préstamo personal (como el que se puede pedir para comprar un coche o un viaje) precisamente porque se pone de garantía la casa. Si vendes la casa, ya no puedes seguir teniendo una hipoteca sobre ella porque como ya no te pertenece no podrá seguir respaldando tu deuda. Por ese motivo tus amigos tendrán que pedir un préstamo personal (como te digo, bastante más caro) para obtener el dinero que necesiten.
Por otra parte, si venden sin obtener beneficio no tendrán que pagar plusvalía a Hacienda porque este porcentaje se paga efectivamente sobre el beneficio que se obtiene, pero plusvalía municipal (por el incremento del valor del terreno que fija el ayuntamiento) sí. Además, en Hacienda podrán justificar la pérdida de patrimonio como una pérdida patrimonial, con lo que les beneficiará de cara a presentar la declaración de la renta del año correspondiente.
Por otra parte, si venden sin obtener beneficio no tendrán que pagar plusvalía a Hacienda porque este porcentaje se paga efectivamente sobre el beneficio que se obtiene, pero plusvalía municipal (por el incremento del valor del terreno que fija el ayuntamiento) sí. Además, en Hacienda podrán justificar la pérdida de patrimonio como una pérdida patrimonial, con lo que les beneficiará de cara a presentar la declaración de la renta del año correspondiente.
Respuesta de aguilaroja65
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Si la deuda actual está en 130.000.-euros lógicamente para cancelar la hipoteca el banco va a pedir el total de la deuda, si la venta es por 110.000.-euros y tus amigos no tienen el dinero para pagar la diferencia, el banco lo que hace es financiar esa diferencia, y como la vivienda ya no es de ellos, les da el préstamo con garantía personal, y efectivamente estos préstamos son mucho más caros que la hipoteca.
Ahora bien, tus amigos pueden negociar con el banco, de manera que éste también asuma parte de las pérdidas, aunque si tienen más bienes o trabajos estables, el banco no lo va a permitir, porque siempre podrá embargar bienes o nóminas. No obstante no pierden nada por intentarlo.
En cuanto a la segunda pregunta si el precio de venta actual menos los gastos de la venta que vayan a su cargo es superior al precio de compra más los gastos que pagaron en la compra, el próximo año, cuando hagan la declaración de la renta tendrán una ganancia patrimonial, y tendrán que tributar por la misma en ese impuesto, no se demasiado de impuestos, pero creo que está en un 20% de la ganancia obtenida. Para estar seguro consulta con un experto en fiscalidad.
Ahora bien, tus amigos pueden negociar con el banco, de manera que éste también asuma parte de las pérdidas, aunque si tienen más bienes o trabajos estables, el banco no lo va a permitir, porque siempre podrá embargar bienes o nóminas. No obstante no pierden nada por intentarlo.
En cuanto a la segunda pregunta si el precio de venta actual menos los gastos de la venta que vayan a su cargo es superior al precio de compra más los gastos que pagaron en la compra, el próximo año, cuando hagan la declaración de la renta tendrán una ganancia patrimonial, y tendrán que tributar por la misma en ese impuesto, no se demasiado de impuestos, pero creo que está en un 20% de la ganancia obtenida. Para estar seguro consulta con un experto en fiscalidad.
Hola muchas gracias por la respuesta, tengo una duda si no te importa aclarármela.
¿Pero entonces si mis amigos lo venden por 110 000? ¿Les queda un préstamo personal de unos 20 000? ¿Más los gastos de la venta pongamos otros 10 000?, y no tienen otros bienes ni trabajo estable, por que él tiene un trabajo temporal, ¿puede obligar al banco a asumir parte de las perdidas y en que porcentaje?, ¿Por qué tenia entendido que el banco no esta obligado ni a financiarle ese préstamo personal?. Gracias.
¿Pero entonces si mis amigos lo venden por 110 000? ¿Les queda un préstamo personal de unos 20 000? ¿Más los gastos de la venta pongamos otros 10 000?, y no tienen otros bienes ni trabajo estable, por que él tiene un trabajo temporal, ¿puede obligar al banco a asumir parte de las perdidas y en que porcentaje?, ¿Por qué tenia entendido que el banco no esta obligado ni a financiarle ese préstamo personal?. Gracias.
No se puede obligar al banco a asumir ninguna pérdida ni a financiar nada. Pero el banco va a mirar siempre por sus intereses y si un cliente no puede pagar un préstamo, siempre será mejor perder una parte pequeña que una grande.
Por lo tanto lo que te quiero decir es que intente negociar con el banco, diciéndole que no puede pagar y que la única forma de pagarle es vender la vivienda pero para eso él va a perder una parte del valor de la misma y el banco tiene que perder otra, pues no está dispuesto a quedarse con un préstamo personal tan grande.
Se trata de negociar, lo peor que puede pasar es que se quede como está ahora, es decir que venda su vivienda y se quede con un préstamo personal de unos 20.000.-euros.
Por lo tanto lo que te quiero decir es que intente negociar con el banco, diciéndole que no puede pagar y que la única forma de pagarle es vender la vivienda pero para eso él va a perder una parte del valor de la misma y el banco tiene que perder otra, pues no está dispuesto a quedarse con un préstamo personal tan grande.
Se trata de negociar, lo peor que puede pasar es que se quede como está ahora, es decir que venda su vivienda y se quede con un préstamo personal de unos 20.000.-euros.
Respuesta de curroman
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Al vender el piso no hay otra que cancelar la hipoteca. Que se le quede en un préstamo personal o no depende de la entidad gfinanciera donde tiene la hipoteca que le conceda o no un préstamo personal y si es cierto que los préstamos personales están caros. La plusvalía se paga en una compraventa y la fija el ayuntamiento a través de la empresa que recauda los impuestos . No puede quedarse con una hipoteca si vende el piso, se debe cancelar fitrmando un préstamo personal o tratando de vender el piso por la hipoteca que lo grava. No se puede vendr un piso y dejar la hipoteca pendiente