Refinanciación de hipotecas, ¿Me proponen cláusulas abusivas?
Mi cuestión trata sobre unas refinanciaciones de dos hipotecas que tengo con mi banco (BBVA). Resulta que realicé una hipoteca cambio de casa, para poder comprar la casa actual y poder vender la antigua. Esta hipoteca tenía una carencia de 2 años para vender la antigua y quedarme con la actual, pero no pude vender la antigua y la reformé y la alquilé, y yo vivo en la que compré, la actual. Ahora tengo dos hipotecas y la deuda de los intereses acumulados en los 2 años (que al final fueron 3 años ya que alargamos un poco más):
-Hipoteca antigua: subscrita en 2005, novada a 40 años, con el 3,15% de interés (EURIBOR + 0,65 sin bonificaciones y cláusula suelo de 2,5). Deuda actual de 149.000€, y cuota de 572€. Casa tasada en octubre por 208.000€ y con inquilinos.
-Hipoteca cambio de casa: subscrita en 2008, a 40 años, con el 3,4% de interés (EURIBOR + 0,70, con 0,2 de bonificación ya descontada por tener nómina, etc., y cláusula suelo de 2,5). Deuda actual de 330.000€. Tenía que rebajar esta deuda en 120.000€ al vender la otra. Aún no he pagado ninguna cuota. Casa tasada en octubre por 295.000€ y vivienda habitual.
-Intereses acumulados : 51.000€
Pues bien, me han hecho estudio y me fuerzan a aceptar refinanciar las dos hipotecas, para distribuir 60.000€ (51.000€ de intereses + 9.000€ de fondo de provisión por gastos de las refinanciaciones aprox.) y resulta que me empeoran MUCHO las condiciones:
-Hipoteca antigua: quedaría hipoteca de 209.000€ (149.000 + los 60.000), a un interés fijo de 4% durante 3 años (según dicen siempre 3 años para las refinanciaciones), y después EURIBOR + 2,15 ! Quedaría cuota de 846€. Nos quitan la cláusula suelo.
-Hipoteca cambio de casa: pasaría a ser una hipoteca normal, sin la amortización de los 120.000€. Quedaría una hipoteca de 330.000€, a un interés fijo de 4% durante 3 años, con posibilidad de carencia de capital durante estos 3 años, y después de EURIBOR + 2,15 también. Quedaría cuota de 1.421€, y podría reducirla dejando el 30% para el final. Nos quitan la cláusula suelo.
Soy funcionario de carrera (profesor, del grupo más alto) y mi pareja es autónoma y no tiene ingresos estables aún en su negocio (pero está mejorando números cada año). Los ahorros que tenemos los invertiremos en cancelar un préstamo de su negocio, y quedará limpia (y nosotros sin ahorros también).
Quisiera saber, siendo consciente de que tenemos cosas a favor y en contra en nuestra situación, lo siguiente :
-Si es cierto que en este banco, como dicen ellos, en cualquier hipoteca actual están haciendo un 2,5% de diferencial.
-Si es cierto que como es refinanciación, el Banco de España les aplica un interés más alto por riego y ellos lo han de impactar el cliente sí o sí.
-Si es lógico que para cubrirse el posible riego de impago, el propio banco se tira piedras a él mismo y nos lo pone más difícil para poder pagar, aún sabiendo que yo tengo salario y trabajo fijo.
-Si se puede considerar abusivo el trato del banco, si son cláusulas abusivas las que nos plantean.
-Si no es abusivo quitarnos el suelo pero pasarnos el diferencial del 0,65% al 2,15% y del 0,9% al 2,15%, para toda la vida de la hipoteca. El suelo es de 2,5% en ambas, por tanto, realmente sólo nos están descontando 0,15% para toda la vida de la hipoteca. ¿Es dejarnos prácticamente igual, maquillando el tema de esa forma? Nos dicen que claro, que puede que el Euribor lo dejen al 0 durante unos años, ¿cómo pasó en Japón … excusas?
-Si puedo proponer algún tipo de negociación, sabiendo que no tengo las cartas a mi favor, porque somos nosotros los que tenemos la deuda adquirida, aunque esta deuda ya está dada y firmada, como es lógico.
-Si me servirá de algo ponerme en contacto con ADICAE, por ejemplo. O con quién me puedo poner el contacto.
Gracias por adelantado, necesitamos consejos dado que yo tengo la sensación de no saber si puedo negociar alguna cosa, o realmente no hay nada que hacer más que aceptar y después ya veremos. De si juegan con que ellos tienen la sartén por el mango y no nosotros. De si es justo lo que nos proponen.
-Hipoteca antigua: subscrita en 2005, novada a 40 años, con el 3,15% de interés (EURIBOR + 0,65 sin bonificaciones y cláusula suelo de 2,5). Deuda actual de 149.000€, y cuota de 572€. Casa tasada en octubre por 208.000€ y con inquilinos.
-Hipoteca cambio de casa: subscrita en 2008, a 40 años, con el 3,4% de interés (EURIBOR + 0,70, con 0,2 de bonificación ya descontada por tener nómina, etc., y cláusula suelo de 2,5). Deuda actual de 330.000€. Tenía que rebajar esta deuda en 120.000€ al vender la otra. Aún no he pagado ninguna cuota. Casa tasada en octubre por 295.000€ y vivienda habitual.
-Intereses acumulados : 51.000€
Pues bien, me han hecho estudio y me fuerzan a aceptar refinanciar las dos hipotecas, para distribuir 60.000€ (51.000€ de intereses + 9.000€ de fondo de provisión por gastos de las refinanciaciones aprox.) y resulta que me empeoran MUCHO las condiciones:
-Hipoteca antigua: quedaría hipoteca de 209.000€ (149.000 + los 60.000), a un interés fijo de 4% durante 3 años (según dicen siempre 3 años para las refinanciaciones), y después EURIBOR + 2,15 ! Quedaría cuota de 846€. Nos quitan la cláusula suelo.
-Hipoteca cambio de casa: pasaría a ser una hipoteca normal, sin la amortización de los 120.000€. Quedaría una hipoteca de 330.000€, a un interés fijo de 4% durante 3 años, con posibilidad de carencia de capital durante estos 3 años, y después de EURIBOR + 2,15 también. Quedaría cuota de 1.421€, y podría reducirla dejando el 30% para el final. Nos quitan la cláusula suelo.
Soy funcionario de carrera (profesor, del grupo más alto) y mi pareja es autónoma y no tiene ingresos estables aún en su negocio (pero está mejorando números cada año). Los ahorros que tenemos los invertiremos en cancelar un préstamo de su negocio, y quedará limpia (y nosotros sin ahorros también).
Quisiera saber, siendo consciente de que tenemos cosas a favor y en contra en nuestra situación, lo siguiente :
-Si es cierto que en este banco, como dicen ellos, en cualquier hipoteca actual están haciendo un 2,5% de diferencial.
-Si es cierto que como es refinanciación, el Banco de España les aplica un interés más alto por riego y ellos lo han de impactar el cliente sí o sí.
-Si es lógico que para cubrirse el posible riego de impago, el propio banco se tira piedras a él mismo y nos lo pone más difícil para poder pagar, aún sabiendo que yo tengo salario y trabajo fijo.
-Si se puede considerar abusivo el trato del banco, si son cláusulas abusivas las que nos plantean.
-Si no es abusivo quitarnos el suelo pero pasarnos el diferencial del 0,65% al 2,15% y del 0,9% al 2,15%, para toda la vida de la hipoteca. El suelo es de 2,5% en ambas, por tanto, realmente sólo nos están descontando 0,15% para toda la vida de la hipoteca. ¿Es dejarnos prácticamente igual, maquillando el tema de esa forma? Nos dicen que claro, que puede que el Euribor lo dejen al 0 durante unos años, ¿cómo pasó en Japón … excusas?
-Si puedo proponer algún tipo de negociación, sabiendo que no tengo las cartas a mi favor, porque somos nosotros los que tenemos la deuda adquirida, aunque esta deuda ya está dada y firmada, como es lógico.
-Si me servirá de algo ponerme en contacto con ADICAE, por ejemplo. O con quién me puedo poner el contacto.
Gracias por adelantado, necesitamos consejos dado que yo tengo la sensación de no saber si puedo negociar alguna cosa, o realmente no hay nada que hacer más que aceptar y después ya veremos. De si juegan con que ellos tienen la sartén por el mango y no nosotros. De si es justo lo que nos proponen.
Respuesta de Marc de Asesoria Campoamor
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Lamento la tardanza, he estado un poco out éstos días.
La verdad es que la situación no es fácil, en serio.
Para empezar decir que, en caso de refinanciaciones los diferenciales son muy elevados, y el 2,15% entra dentro de los importes normales, aunque por norma general se mira de reducir con tarjetas, nóminas, ... y todo lo que se pueda.
El problema es que ellos cogen las dos a la vez o eso parece, y ven que es una operación de riego extremo. Si aceptan hacer la renegociación contigo ya es buena señal, ya que quiere decir que no están cerrados y esperan al impago, pero claro está, que ese diferencial dolerá mucho.
Desde mi punto de vista, lo más interesante que veo es unificar todo a una sola hipoteca avalada por las dos fincas. Si tu pareja es autónomo, se podría plantear una póliza de crédito, o productos ICO. En definitiva, buscar soluciones por unificado. Lo malo, es que, al haber dos fincas, no todos los bancos ven viable la operación, ya que no suele gustar nada.
Hace falta mencionar que como referencia inicial cogen el 50% de la tasación y luego la igualan al precio pedido, cuanta más diferencia más riesgo. Luego cogen los sueldos y el 40% es el ahorro necesario y el 60% lo disponible a pagar en hipoteca, y la otra vivienda, el 40% es lo disponible a pagar, por lo que tendrías de cada 1.000 Euros = 600 € a pagar, de los que se tendrían que repartir entre las dos hipoteca.
La situación realmente es muy delicada y más que ir a ADICAE re sugiero buscar un centro de reunificación de deudas. Suelen tener convenios con alguna oficina y condiciones más o menos interesantes, aunque sus comisiones son muy elevadas!
Un centro como ADICAE es más para denunciar algo actual, pero si presentas una propuesta te pueden decir que se considera abusiva, y luego tú entidad declinar cualquier otra propuesta, saliendo perjudicado tú al 100%.
En serio, tú situación es muy compleja y sinceramente te recomiendo ir a un buen especialista. Ni banqueros ni prestamistas pueden orientarte demasiado. Es mejor un buen fiscalista y financiero.
Lamento no poder ser de más ayuda, pero de momento veo la situación complicada. Otros bancos ni te escuchara, lamento decirlo, pero es la verdad en las fechas que estamos, y más sin ingresos de una de las dos partes.
La verdad es que la situación no es fácil, en serio.
Para empezar decir que, en caso de refinanciaciones los diferenciales son muy elevados, y el 2,15% entra dentro de los importes normales, aunque por norma general se mira de reducir con tarjetas, nóminas, ... y todo lo que se pueda.
El problema es que ellos cogen las dos a la vez o eso parece, y ven que es una operación de riego extremo. Si aceptan hacer la renegociación contigo ya es buena señal, ya que quiere decir que no están cerrados y esperan al impago, pero claro está, que ese diferencial dolerá mucho.
Desde mi punto de vista, lo más interesante que veo es unificar todo a una sola hipoteca avalada por las dos fincas. Si tu pareja es autónomo, se podría plantear una póliza de crédito, o productos ICO. En definitiva, buscar soluciones por unificado. Lo malo, es que, al haber dos fincas, no todos los bancos ven viable la operación, ya que no suele gustar nada.
Hace falta mencionar que como referencia inicial cogen el 50% de la tasación y luego la igualan al precio pedido, cuanta más diferencia más riesgo. Luego cogen los sueldos y el 40% es el ahorro necesario y el 60% lo disponible a pagar en hipoteca, y la otra vivienda, el 40% es lo disponible a pagar, por lo que tendrías de cada 1.000 Euros = 600 € a pagar, de los que se tendrían que repartir entre las dos hipoteca.
La situación realmente es muy delicada y más que ir a ADICAE re sugiero buscar un centro de reunificación de deudas. Suelen tener convenios con alguna oficina y condiciones más o menos interesantes, aunque sus comisiones son muy elevadas!
Un centro como ADICAE es más para denunciar algo actual, pero si presentas una propuesta te pueden decir que se considera abusiva, y luego tú entidad declinar cualquier otra propuesta, saliendo perjudicado tú al 100%.
En serio, tú situación es muy compleja y sinceramente te recomiendo ir a un buen especialista. Ni banqueros ni prestamistas pueden orientarte demasiado. Es mejor un buen fiscalista y financiero.
Lamento no poder ser de más ayuda, pero de momento veo la situación complicada. Otros bancos ni te escuchara, lamento decirlo, pero es la verdad en las fechas que estamos, y más sin ingresos de una de las dos partes.
Muchas gracias por la respuesta. Tendremos que aceptar las condiciones y esperar a tiempos mejores, o en cuanto mi pareja ingrese por su negocio o por haberse puesto a trabajar en otra cosa, será más fácil.
3 respuestas más de otros expertos
Respuesta de ahorro
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La verdad es que la situación no es fácil, pero hasta cierto punto el banco "tiene la sartén por el mango". Te iré respondiendo a cada una de tus preguntas por orden:
- Diferencial del 2,5%. No todas las hipotecas nuevas se hacen con ese diferencial, pero desde hace un año, se han encarecido considerablemente las hipotecas. Los problemas de financiación que tienen los bancos a nivel internacional se repercuten en los clientes. Las hipotecas que hemos hecho nosotros este año (que han sido muy pocas) el diferencial rondaba 1,25-1,75% pero tu caso es diferente, ya que al tratarse de una refinanciación sería muy difícil que te fueras a otro banco.
- Banco de españa. Eso sí que es mentira. No hay nada que le obligue a subir tanto el diferencia, pero es legal.
- Riesgo impago. Lo que si que es verdad es que a un riesgo mayor se debería que cobrar un mayor interés. En tu caso te supone pagar más cuto por lo que tendrías más problemas, pero una regla básica de la economía es que a mayor riesgo, mayor rentabilidad. Además al ser tu funcionario saben que acabarán cobrando.
- Trato abusivo. Aunque las condiciones no sean buenas no es trato abusivo. Ellos te dirán que si no te gustan las condiciones que preguntes en otro banco, pero a día de hoy es casi imposible que te refinancie otro banco. He visto casos de refinanciaciones a euribor +4%.
- Clausula suelo. Aun no ha habido ninguna sentencia en firme que las declare ilegales. El banco te dice que te da la opción de hacer una nueva hipoteca con unas nuevas condiciones y el mercado ha cambiado mucho en estos últimos 2 años. Puede ser que el euribor se mantenga bajo durante unos años como en Japón, pero dependerá de la recuperación de Europa y no de España. Si Europa se recupera rapido, los intereses subirán aunque en España estemos mal.
- Negociación. Tienes poco margen de maniobra. Ellos tienen casi todas las cartas, porque tu necesitas la refinanciación y además al ser funcionario saben que acabarás pagando.
- ADICAE. Solo te valdría para perder el tiempo. Aun no han ganado ninguna sentencia en firme que sea relevante.
Me doy cuente de que la situación es difícil. La solución podría ser vender una de las viviendas, aunque ya me imagino que ya lo habrás intentado y no hay compradores.
Intenta negociar algo con el banco. Es difícil, ya que ellos "tienen todas las cartas" pero no dejes de intentarlo.
Quizás no te quede otra que aceptar esas condiciones y cuando tengas la oportunidad de vender una de las viviendas cancelar una hipoteca. Cuando las cosas mejoren y las hipotecas se vuelvan a abaratar intenta cambiarla de banco o renegociar las condiciones.
- Diferencial del 2,5%. No todas las hipotecas nuevas se hacen con ese diferencial, pero desde hace un año, se han encarecido considerablemente las hipotecas. Los problemas de financiación que tienen los bancos a nivel internacional se repercuten en los clientes. Las hipotecas que hemos hecho nosotros este año (que han sido muy pocas) el diferencial rondaba 1,25-1,75% pero tu caso es diferente, ya que al tratarse de una refinanciación sería muy difícil que te fueras a otro banco.
- Banco de españa. Eso sí que es mentira. No hay nada que le obligue a subir tanto el diferencia, pero es legal.
- Riesgo impago. Lo que si que es verdad es que a un riesgo mayor se debería que cobrar un mayor interés. En tu caso te supone pagar más cuto por lo que tendrías más problemas, pero una regla básica de la economía es que a mayor riesgo, mayor rentabilidad. Además al ser tu funcionario saben que acabarán cobrando.
- Trato abusivo. Aunque las condiciones no sean buenas no es trato abusivo. Ellos te dirán que si no te gustan las condiciones que preguntes en otro banco, pero a día de hoy es casi imposible que te refinancie otro banco. He visto casos de refinanciaciones a euribor +4%.
- Clausula suelo. Aun no ha habido ninguna sentencia en firme que las declare ilegales. El banco te dice que te da la opción de hacer una nueva hipoteca con unas nuevas condiciones y el mercado ha cambiado mucho en estos últimos 2 años. Puede ser que el euribor se mantenga bajo durante unos años como en Japón, pero dependerá de la recuperación de Europa y no de España. Si Europa se recupera rapido, los intereses subirán aunque en España estemos mal.
- Negociación. Tienes poco margen de maniobra. Ellos tienen casi todas las cartas, porque tu necesitas la refinanciación y además al ser funcionario saben que acabarás pagando.
- ADICAE. Solo te valdría para perder el tiempo. Aun no han ganado ninguna sentencia en firme que sea relevante.
Me doy cuente de que la situación es difícil. La solución podría ser vender una de las viviendas, aunque ya me imagino que ya lo habrás intentado y no hay compradores.
Intenta negociar algo con el banco. Es difícil, ya que ellos "tienen todas las cartas" pero no dejes de intentarlo.
Quizás no te quede otra que aceptar esas condiciones y cuando tengas la oportunidad de vender una de las viviendas cancelar una hipoteca. Cuando las cosas mejoren y las hipotecas se vuelvan a abaratar intenta cambiarla de banco o renegociar las condiciones.
Muchas gracias, me ha sido de gran ayuda. Sin duda tendremos que aceptar la propuesta y esperar a tiempos mejores, como indicas en tu último párrafo. Eso mismo es lo que habíamos decidido aceptar, más a regañadientes yo que mi pareja ...
Saludos y de nuevo muchas gracias.
JM
Saludos y de nuevo muchas gracias.
JM
Respuesta de Abogados Edo
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Lo primero, es que usted tiene firmado unos contratos de credito con garantia hipotecaria y debe cumplir con ellos... como no puede hacerlo, usted ha intentado una refinanciacion y esto es una negociacion con la entidad... que aprieta pero tiene claro lo que ustede puede pagar... pero esta claro que las condiciones hipotecarias actuales son peores que cuando usted firmo... Ademas es cierto que el Banco de España les ha obligado a ciertas cuestiones con la hipotecas... pero ellos tambien tienen cierto margen...
El intentar acudir a una asociacion, en principio no tiene mucho sentido... y reclamar ciertas cuestiones como abusivas, le llevaria a la via judicial... (no ha de olvidar que usted debe cumplir con lo firmado y no esta obligado a aceptar las condiciones que le porpone el banco) Uusted ha de negociar con su entidad, incluso con otras, para solucionar su situacion, no meterse en pleitos... Pero si puede negociar y le podemos recomendar que se ponga en manos de un abogado especializado, que le ayude a ello...
Si lo desea, puede encontar informacion de nuestro despacho juridico especializado en nuestra web, donde realizamos gran numero de negociaciones con entidades de toda España.
Agradecemos valoracion de la respuesta.
El intentar acudir a una asociacion, en principio no tiene mucho sentido... y reclamar ciertas cuestiones como abusivas, le llevaria a la via judicial... (no ha de olvidar que usted debe cumplir con lo firmado y no esta obligado a aceptar las condiciones que le porpone el banco) Uusted ha de negociar con su entidad, incluso con otras, para solucionar su situacion, no meterse en pleitos... Pero si puede negociar y le podemos recomendar que se ponga en manos de un abogado especializado, que le ayude a ello...
Si lo desea, puede encontar informacion de nuestro despacho juridico especializado en nuestra web, donde realizamos gran numero de negociaciones con entidades de toda España.
Agradecemos valoracion de la respuesta.
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
La situación que usted describe es cuanto menos peculiar. La clave del asunto es esta: el banco que le ha financiado a condiciones muy ventajosas quiere nivelar sus márgenes a su costa, porque usted tiene una necesidad. No es otra.
La cuestión de la refinanciación, banco de España, etc. son excusas. El problema es que al baño le cuesta mas caro el dinero que compra para prestar. Hay muchas turbulencias en el mercado y no se puede prestar con garantías de precio. Por eso le quiere subir los márgenes.
Usted debería vender cuanto antes, intentar tocar el precio para agilizar el trámite. Obviamente si firma usted lo que le proponen, una pasada, corre en riesgo de caer en insolvencia y solo podría deshacer ese contrato en sede concursal.
La cuestión de la refinanciación, banco de España, etc. son excusas. El problema es que al baño le cuesta mas caro el dinero que compra para prestar. Hay muchas turbulencias en el mercado y no se puede prestar con garantías de precio. Por eso le quiere subir los márgenes.
Usted debería vender cuanto antes, intentar tocar el precio para agilizar el trámite. Obviamente si firma usted lo que le proponen, una pasada, corre en riesgo de caer en insolvencia y solo podría deshacer ese contrato en sede concursal.