Negociar diferencial de hipoteca con 7 años de antigüedad
Tenemos una hipoteca de 168.000 euros, nos quedan 23 años por pagar, estamos a
IRPH CAJAS +0.25 bonificable según la vinculación que mantengamos con la entidad
y con una revisión anual (en septiembre, con el índice de referencia de julio).
He pedido una entrevista para solicitar una novación, quiero cambiar a
euribor y revisión cada 3 meses, les he dicho que estamos ahogados y que pronto no
podré asumir mis compromisos a menos que tomemos alguna medida, no tenemos ningún
impagado y en 7 años nunca lo hemos tenido, supongo que eso es positivo.
He investigado un poco y se supone que lo más recomendable para ambas partes es
la novación: en relación al banco me conserva como cliente y no recibe otro piso en su cartera al seguir pagando a tiempo y es bueno para mí ya que los gastos son reducidos, supuestamente no pasan de unos 500 euros ya que no hay que tasar ni cancelar hipoteca, quiero saber si eso es cierto, y quiero que me orientéis para negociar el diferencial puesto que de nada me serviría que me cambien a euribor y me suban el diferencial (me lo han
bonificado de 0.25 a 0.05 por tener productos c/ellos) una burrada y terminar
pagando casi lo mismo. Mi marido tiene su nomina domiciliada desde el inicio
con ellos, yo no porque mi empleo es inestable, unas veces trabajo, otras en paro, otras
sin paro siquiera (actualmente hace 2 años que no tengo nomina domiciliada) pero
quiero saber si es positivo o negativo el hecho de que yo tenga empleo o no
para esta negociación y en fin que argumentos puedo utilizar para que no me disparen el diferencial si aceptan cambiarme a euribor.
2 Respuestas
Si quieres que te de mi opinión sincera, no intentes negociar una bajada del tipo de interés. El banco no te la aceptará. Piensa que el banco te esta cobrando un interés y sino gana algo a cambio no lo hará.
Que vayas a tener problemas no será razón suficiente. Desde el punto de vista del banco, te dirán que si no puedes pagar que vendas la vivienda (si puedes)
Por otro lado aunque consiguieras cambiar la hipoteca a otro banco, no pagarías mucho menos. Actualmente las hipotecas se han encarecido, y un hipoteca media ronda el euribor + 1,5 o euribor +2%.
De todas formas es muy difícil que otro banco os la conceda ya que estás en el paro.
La única solución que veo sería aumentar el plazo. Dependiendo de la edad que tengáis podríais hacer una "novación"· para aumentar el plazo. Esta opción sí que la podría aceptar el banco, ya que seguiría cobrando el mismo interés pero vosotros veríais reducida la cuota y sería más fácil de afrontar.
tenemos 37 años cada uno. una novación con aumento de plazo seria sencillamente pagar menos ahora pero mas intereses a la larga? Eso seria lo mas ventajoso que podría sacar de una conversación con el banco? Ellos utilizan algún argumento para no modificar de irph de cajas a euribor, o solo dicen: "no porque no ganaríamos tanto como ahora" ? porque las escrituras no son limitativas respecto a cambiar condiciones. Bueno una pregunta mas: que dinero va directamente al "bolsillo" del banco y cual al BE: el indice de referencia (euribor o irph), el diferencial? los dos? Disculpa mi falta de conocimientos y gracias por tu tiempo.
Me gustaría decirte otra cosa, pero la realidad es así. El banco te dirá que firmaste unas condiciones y ahora hay que mantenerlas. Además si te cobra menos interés el único que pierde es el banco ya que su negocio es cobrar lo máximo que pueda.
Si la situación de la banca fuera otra, podrías intentar cambiar la hipoteca a otro banco, con unos intereses menores. Hace 3-4 años era bastante habitual, e incluso se pagaba los gastos de notario registro... pero actualmente no, al contrario, si un cliente cancela una hipoteca a corto plazo beneficia al banco, sobre todo si el interés que está pagando es bajo.
La política actual de los bancos frente a las hipotecas es que las pocas que se conceden tiene que ser seguras y caras.
En cuanto a lo que comentas de las escrituras, claro que se pueden modificar, pero lógicamente cuando las dos partes están de acuerdo y no creo que sea el caso. Incluso aun si el banco accediese a ampliarte el plazo de la hipoteca buscaría algo a cambio, como por ejemplo aumentar el diferencial de interés.
En cuanto a cómo funciona lo que pagas al banco. Es muy sencillo. Como cualquier empresa compra a un precio y vende más caro. En este caso con dinero, es decir, pide dinero prestado (a otros bancos, al BCE o a sus clientes a través de depósitos) y lo presta en prestamos personales, hipotecas... cuanto menos pueda pagar por los depósitos y cuanto más pueda cobrar en los préstamo más ganará.
El problema de la banca actualmente radica en su financiación (BCE, otros bancos y depósitos). Los bancos no se fían entre si por lo que no hay financiación interbancaria. Los depósitos se pagan muy caros (más incluso que las hipotecas), por lo se salen penalizados y aunque el BCE da dinero barato lo da a corto plazo, por lo que no sirve para financiar hipotecas.
A día de hoy, hay muchas entidades que debido a lo caro de la financiación están perdiendo dinero con las hipotecas. Por ello se dedican a vender seguros, comisiones, e sartenes y de todo. El negocio tradicional a día de hoy no da, por lo que intentan diversificarse.
Partiendo de esto, tu situación en la que intentas que te bajen el interés es muy complicada. Por eso, y aunque se que no es la mejor solución, un aumento del plazo sería la única formula para aliviar vuestros problemaemas ya que la otra sería vender la vivienda.
Las condiciones de su hipoteca no son malas, en estos momentos le costara mucho encontrar una hipoteca con esas características, pues el diferencial que le ofrecerán sera mucho mayor, aun con vinculación. Ademas, el banco no esta obligado a realizar esta novación, por lo tanto, le ofrecerá condiciones peores casi con toda seguridad, aunque le puede proponer la ampliación del plazo para que las letras sean menores.
El indice de referencia IRPH también tiene sus ventajas, como que varia mas lentamente al alza que el EURIBOR, aunque también tarda en bajar mas, digamos que es mas estable...
Que se tenga vinculación siempre es un punto favorable.
Por hablar con ellos, solo pierde su tiempo... puede intentarlo.
Agradecemos valoración de la respuesta.
Con el irph de cajas a casi 4 y el auribor a 1.50 no le parecen malas mis condiciones?
Entonces soy mas ignorante del tema de lo que pensé,segun lo que he mirado la tendencia del irph en el 3er trim del año (el que rige mi crédito) es el momento en que esta mas alto. Hace 3 años que el euribor esta mas de 1 pto mas bajo que el irph de cajas, el diferencial es bajo si, pero eso es lo que quiero negociar que ellos no pierdan (porque nunca lo hacen) pero que no me lleven a una situación critica donde se quedaran con el piso y me embargaran la vida pero no les podre pagar así que igual quedaremos, y hasta donde yo tengo entendido en estos momentos los bancos tienen ya demasiado de "eso" como para querer mas pisos en su haber. No veo porque no querrán negociar si el importe del irph va al BE y ellos se quedan es el diferencial, me lo puede explicar por favor? ademas le he preguntado que es mejor para la negociación, que este o no empleada.
Gracias por su tiempo.
Si su pareja no esta empleada, puede que con sus ingresos solos no vean posibilidad de cobro, por lo tanto, esto tiene su parte buena, pero también que si lo tienen muy claro en su caja que usted no puede pagar, pues no le negociaran nada o le pidan un avalista... No es ni mejor, ni peor, es lo que hay y con ello tendrá que negociar.
El banco no se queda solo con el diferencial, el banco compra el dinero a un precio y se lo vende a usted a otro, pero no solo gana ese diferencial, esto es un indice, como el EURIBOR, que sirve para el calculo de sus cuotas, pero el banco pide prestado o compra el dinero a un interés interbancario inferior, normalmente incluso a cualquier indice... aunque esto varia con el tiempo y por lo tanto no es sencillo.
Incluso se puede encontrar con que su hipoteca ha sido vendida a otra tercera entidad (dentro de alguna operación de derivados por ejemplo), con lo cual, cualquier operación/negociación se le puede complicar.
Actualmente no hay entidad financiera que le haga un EURIBOR + su diferencial (0.25), todas tienen un diferencial superior y si cambia de entidad, ademas tendrá que contar con los posibles gastos de cancelación y de la nueva hipoteca...
Como ya le hemos indicado, puede intentarlo y nos alegrara que consiga esas condiciones, pero con sinceridad, lo vemos muy difícil.
Que las entidades financieras no quieran mas inmuebles, no significa que las condiciones que usted propone le sean aceptadas... usted ha firmado un crédito con garantía hipotecaria y si no cumple, ellos pueden ejecutarlo... no están obligados a negociar o aceptar ninguna de sus condiciones, si no quieren... Es una negociación.
Agradecemos valoración de la respuesta.