Impago de la vivienda
Le cuento un poco mi caso, mi madre se compro un piso
con su pareja y mis abuelos les avalaron, al poco de comprarse el piso
la pareja de mi madre se quedo parado y mi madre trabaja unas horas
cobrando muy poco. Ya les habían mandado unas cartas de la financiera porque no pagaron algunos recibos diciéndoles que estaban en los juzgados por no pagar, mas o menos se pusieron al corriente de lo que debían, pero ahora el marido de mi madre ya no esta cobrando ni ayuda ni nada, entonces no pueden pagar.
Mis preguntas son:
1. Si no pueden seguir pagando, ¿a qué acuerdo pueden llegar con la financiera?
2. ¿Qué solución le pueden dar?
3 ¿Qué pasa con mis abuelos, si ellos no pagan le quitan ambos pisos el banco?
4 ¿Qué pueden hacer mis abuelos para que no le quiten su vivienda?
Se que son muchas dudas, pero por favor las que mas me interesan saber son la 3 y 4 (lo de mis abuelos)
El piso creo que lo compraron en 2008 y el de mis abuelos esta pagado.
7 Respuestas
Lo primero de todo habría que saber cómo avalaron tus abuelos a tu madre... si fue un aval nominal o sólo avalaron con el piso ( en el argot "doble garantía", si es así el piso de tus abuelos está hipotecado por una cantidad de dinero).
¿La hipoteca es con un banco o con una financiera..? Es decir, ¿si la hipoteca os la consiguió un intermediario a través de un banco o fue un capital privado?
Pero tranquila, soluciones hay..
1. Negociar con el banco una carencia (solo pagar intereses) y así que baje la cuota. Se puede negociar una carencia de 1, 2 o 3 años..
2. Si esa solución no es posible, antes de que os embarguen la vivienda (y por ende también la de tus abuelos) alquilar vuestra vivienda para así ir pagando las cuotas.
3. Si, lamentablemente es así.. pero, en el peor de los casos, antes de que se lo quiten, que lo vendan y así liquiden la parte hipotecaria por la que responde su vivienda (en el caso de que avalaran solo con la vivienda)
4. Pagar la cuota.
Necesitaría saber si se trata de un crédito garantizado con hipoteca o si es personal. El acuerdo no puedo saberlo, dependerá de la financiera, deberá exponer el caso y estudiar las propuestas.
La solución depende del tipo de crédito que se trate, si es garantizado con hipoteca es más complicado que el personal, dado que no admiten quitas ni esperas, solo refinanciaciones o ampliaciones de capital, en ese caso, si se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, sería procedente que se aplicase el R.D. 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios. http://www.otrosi.net/article/resumen-del-real-decreto-ley-62012-de-9-de-marzo-de-medidas-urgentes-de-protecci%C3%B3n-de-deudor Aunque los margenes de aplicación son muy limitados.
Si no pagan tu padre y su pareja, y el embargo y posterior subasta, no cubre la totalidad de la deuda, seguiría la ejecución contra los avalistas. En ese caso, recomiendo que soliciten un abogado de oficio en el colegio de abogados donde esté la vivienda y busque la posibilidad de reestructurar la deuda o buscar la dación en pago -entrega del piso- a cambio de la deuda. Si tienen muchas deudas personales, puede que interese que insten un concurso de persona física, pero lo mejor será que la documentación la estudie su abogado.
Si tu madre llega a un acuerdo con el banco o financiera no será necesario que se preocupen tus abuelos.
Manuel una pregunta, ¿qué es eso de que insten un concurso de persona física?
Muchas gracias por su explicación
Un saludo
Es un proceso que en casos de insolvencia inminente permite atraer a todos los acreedores y suspender ejecuciones dinerarias, de esta manera tiene el objetivo de garantizar los bienes del deudor para que todos ellos puedan cobrar, aunque cada crédito tiene una posición, como los privilegiados (hipotecas), ordinarios (créditos personales) y subordinados, será el orden en cobrar.
La idea del concurso es intentar llegar a un convenio (acuerdo entre la mayoría de acreedores) y así posibilitar la actividad de la familia, en caso de haber acuerdo, se irían a liquidación del patrimonio. Si no hay bienes suficientes dudo que el Juez admite el concurso, también comentarle que es un proceso costoso, tanto por abogado, procurador y administrador concursal, en un principio, si no dispone de medios intente renegociar las deudas con todos ellos.
La primera cuestión, saber si se esta al corriente de pagos en la hipoteca, y si no es así, hay que saber cuanto se debe, y si el banco ha considerado que la deuda pase a mora
La segunda cuestión, hay que leer e interpretar l hipoteca para ver si hay clausulas abusivas, posibles de reclamar a la entidad financiera, o ver solicitar una negociación nueva.
De esta lectura veremos si sus abuelos, los avalistas, saber que compromisos firmaron y cales son sus obligaciones... de aquí veremos cual es su situación.
Por concluir, en el peor de los escenarios si agotados a vías de pago no se abona l hipoteca y el banco reclama su ejecución mediante telegrama o burofax en 15,20,30 días, podría iniciar la reclamación judicial, a resolver hasta la subasta judicial en un media de 1,5 a 2 anos, hasta l subasta se esta a tiempo de pagar lo que se deba de las cuotas de los meses pndientes... si una vez subastado la vivienda, habría que ver si sus padres se podrían a coger a un alquiler social... en ese escenario mas desfavorable... si el banco no cubre la devolución de la hipoteca, podría solicitar a los avales que hagan frente a pago con su patrimonio...
Espero haberle respondido, aunque este proceso es complicado de explicar.
Le dejo mi email...
Le respondo en relación a las preguntas realizadas.
1.- El acuerdo al que pueden llegar es al que la Financiera este dispuesta a llegar
2.- Le pueden dar una refinanciación del crédito
3.- Si no pagan los deudores, los avalistas son quienes tienen que pagar la deuda. Es muy probable que el banco se quede ambos pisos. O sino que se quede el de su madre, y venda el se sus abuelos para pagar el resto del crédito.
4.- Sus abuelos lo único que pueden hacer es rehipotecar la vivienda en la que viven ahora para poder pagar el crédito de su hija, y de esta forma el crédito con el banco de su madre quedaría saldado y serían sus abuelos los que tendrían que pagar la hipoteca de su piso, pero al menos no se quedarían en la calle.
La respuesta a todas estas preguntas las tiene la financiera que prestó el crédito a su madre, ya que es ella quien decide si reclamar el 100%, si refinanciar, etc.. Siento de no serle de más ayuda
Espero haberle ayudado. Cualquier duda, puede contactar conmigo en el 610.941.077 o en [email protected]. Disponemos de despacho en Barcelona y actuamos en todo el territorio español.,
Lo primero recomendarles se pongan en manos de un abogado, que les ayude con su caso concreto. Ademas, pueden leer nuestra Guía de Problemas Hipotecarios en http://www.abogadosedo.es/GuiasPracticas.html
Tendrán que intentar negociar con el banco, una carencia o una dación en pago... pero con un avalista, con vivienda en propiedad, es mas difícil que el banco acepte.
Si no pagan, su vivienda sale a subasta y como hay un avalista, intentaran embargar a los avalistas, nominas, pensiones, cuentas o bienes (incluida la vivienda), para pagar la deuda que quedara de la hipoteca y las costas judiciales.
Puede que pase por una ayuda de sus abuelos, si estos pueden, para intentar ponerse al día en la hipoteca... pero un abogado que les estudie su situación concreta sera quien mejor pueda ayudarle.
Pues básicamente, la estabilidad de sus abuelos está en peligro. El mejor acuerdo al que pueden llegar con el banco si no pueden pagar, es una dación en pago.
Si la misma no se la permiten, puede usted defenderse cuando demande el banco y minimizar la consecuencia negativa de una ejecución hipotecaria.
De momento, la demanda se realizará contra los titulares y en caso de haber alguna deuda pendiente, demandarán a sus abuelos para cobrar el resto.
De momento y a falta de profundizar en el caso concreto, hay que plantear una buena negociación con el banco o una buena defensa en sede judicial.
La solución puede pasar por declararse en concurso de acreedores.
Efectivamente si el deudo no paga embargaran primero la propiedad del deudor y se sacara a subasta, si en la subasta no se consigue lo suficiente para saldar la deuda (que es lo que sucederá) luego embargaran y sacaran a subasta el piso de los avalistas.
Quedo a su disposición, un cordial saludo,
Víctor H. Pascual
Telf. 902 022 546
www.pedralbesabogados.com