Plusvalía pajar rehabilitado
He adquirido un antiguo pajar que después de varios meses de obra he convertido en vivienda. ¿Lo compré por 60.000? ¿Pero se escrituró por 9.000?. Entre proyectos, licencias, obra, ¿y gastos he ivertido unos 100.000? Pero de los cuales sólo he pedido factura de una cuarta parte. ¿Tengo un comprador que se lo quedaría por 205.000?. Necesito tu asesoramiento para pagar lo menos posible por la plusvalía. ¿Necesito las facturas para poder justificar lo invertido o con el presupuesto que consta el proyecto visado sería suficiente?. ¿Si no es así ahora mismo sólo podría justificar los 9.000? + los 25.000? + licencias = unos 40.000?. ¿Podría por ejemplo escriturar por 80.000? ¿Y pedir 125.000? En B (¿y pagar 6.000? De plusvalía)?. ¿Se puede previamente a la venta modificar las escrituras y aumentar el valor por el que está escriturado el inmueble?, ¿Si la plusvalía que obtenga lo invierto en adquirir una nueva vivienda habitual estaría exento?
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Respuesta de chak
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La plusvalía se define como la diferencia entre el precio de venta (el que conste en escritura) y el
valor de adquisición. Este último está formado por la suma de:
(+)El importe por el cual escrituraste cuando compraste.
(+)Inversiones o mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
(+)Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses) satisfechos por el adquirente.
(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles. (Únicamente lo son los inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos)
Con la suma de estos tres valores y la resta del último (en su caso), se obtendría el valor de adquisición. Ahora bien, este valor de adquisición se debe actualizar multiplicándolo los unos coeficientes anuales, que sería un 1 si adquiriste el pajar este año.
Por tanto, tributarás entre un 15% y un 45% (en función de tu marginal de IRPF) si vendes en 1 año o menos, y un 15% si vendes en más de 1 año de la plusvalía obtenida.
Para que las obras que hass realizado cuenten como más precio de adquisición deberás presentar factura. La factura es el único documento acreditativo que te permitirá justificar lo invertido.
Si no puedes presentar más facturas, entonces sí podrías escriturar por menos y pedir el resto en B, pero 125.000 es una cantidad muy grande y será difícil (aunque no imposible) que el comprador disponga de dicha cantidad.
El precio de las escrituras no se puede modificar, es algo inalterable.
Por último, solo puedes aplicarte la exención por reinversión en vivienda habitual (y por tanto no pagar por la plusvalía obtenida en la venta) si la vivienda vendida y la que compras tienen la consideración de vivienda habitual.
valor de adquisición. Este último está formado por la suma de:
(+)El importe por el cual escrituraste cuando compraste.
(+)Inversiones o mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
(+)Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses) satisfechos por el adquirente.
(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles. (Únicamente lo son los inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos)
Con la suma de estos tres valores y la resta del último (en su caso), se obtendría el valor de adquisición. Ahora bien, este valor de adquisición se debe actualizar multiplicándolo los unos coeficientes anuales, que sería un 1 si adquiriste el pajar este año.
Por tanto, tributarás entre un 15% y un 45% (en función de tu marginal de IRPF) si vendes en 1 año o menos, y un 15% si vendes en más de 1 año de la plusvalía obtenida.
Para que las obras que hass realizado cuenten como más precio de adquisición deberás presentar factura. La factura es el único documento acreditativo que te permitirá justificar lo invertido.
Si no puedes presentar más facturas, entonces sí podrías escriturar por menos y pedir el resto en B, pero 125.000 es una cantidad muy grande y será difícil (aunque no imposible) que el comprador disponga de dicha cantidad.
El precio de las escrituras no se puede modificar, es algo inalterable.
Por último, solo puedes aplicarte la exención por reinversión en vivienda habitual (y por tanto no pagar por la plusvalía obtenida en la venta) si la vivienda vendida y la que compras tienen la consideración de vivienda habitual.
