Anónimo
Irpf 2ª vivienda habitual.-
¿Compre mi primera vivienda habitual en 2005 y escrituramos por 144.000? Y la vendí en junio de 2009 (¿escriturados) por 217.000?.
Dentro de 3 semanas voy a firmar la compra de otra vivienda habitual. ¿Me cuesta 290.000? ¿Y me dan un préstamo de 287.000?.
Sé que estoy exento del pago de IRPF por adquirir y reinvirtir el beneficio en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, pero mi pregunta es: ¿La vivienda que adquiero difiere del préstamo 3.000?, ¿Esto significa que solo puedo desgravar por esos 3000? Y debería tributar por el resto, ¿dado qué el dinero restante del beneficio lo he utilizado para los gastos de la vivienda y para su reforma?
Dentro de 3 semanas voy a firmar la compra de otra vivienda habitual. ¿Me cuesta 290.000? ¿Y me dan un préstamo de 287.000?.
Sé que estoy exento del pago de IRPF por adquirir y reinvirtir el beneficio en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, pero mi pregunta es: ¿La vivienda que adquiero difiere del préstamo 3.000?, ¿Esto significa que solo puedo desgravar por esos 3000? Y debería tributar por el resto, ¿dado qué el dinero restante del beneficio lo he utilizado para los gastos de la vivienda y para su reforma?
1 Respuesta
Respuesta de dleto
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Para acogerte a la exención por reinversión debes reinvertir en neto recibido de la venta de la vivienda en la compra de la nueva. En tu caso no especificas si te pediste un préstamo para la compra de la primera vivienda pero en caso de ser así el neto es: lo recibido por la venta (217.000) menos lo destinado a amortizar el préstamo pendiente.
Si no tuvieras préstamo pendiente la cantidad a reinvertir para que toda la ganancia se encuentre exenta sería 217.000 euros.
En tu caso la reinversión sería esa diferencia que mencionas, es decir, los 3000 euros, por lo que sólo estarías reinvirtiendo una cantidad mínima quedando casi el 100% de la ganancia sujeta a tributación.
Así pues, para poder acogerte a la exención por reinversión, por todo o por una parte sustancial de la nueva compra deberías amortizar parte de ese nuevo préstamo. Si amortizaras 214.000 euros podrías tener el 100% de la ganancia exento. En caso de que amortizaras menos sería la parte proporcional la que quedaría exenta.
Si no tuvieras préstamo pendiente la cantidad a reinvertir para que toda la ganancia se encuentre exenta sería 217.000 euros.
En tu caso la reinversión sería esa diferencia que mencionas, es decir, los 3000 euros, por lo que sólo estarías reinvirtiendo una cantidad mínima quedando casi el 100% de la ganancia sujeta a tributación.
Así pues, para poder acogerte a la exención por reinversión, por todo o por una parte sustancial de la nueva compra deberías amortizar parte de ese nuevo préstamo. Si amortizaras 214.000 euros podrías tener el 100% de la ganancia exento. En caso de que amortizaras menos sería la parte proporcional la que quedaría exenta.
Hola,
Muchísimas gracias por tu pronta respuesta. Quería aclarar y poder explicarme mejor en mi enunciado. Estos son los detalles.
En la primera vivienda yo pedí un préstamo del 110%: ¿La compré por 144.000? (¿Sin gastos) y la vendí por 217.000?.
En la segunda, ¿he vuelto a pedir un préstamo del 100% y la compro por 290.000?. El beneficio de la primera vivienda va para hacer una reforma integral de la segunda.
Dado que todo el beneficio obtenido de la primera vivienda se destina absolutamente para la compra, gastos y reforma de la segunda vivienda, ¿debo tributar por alguna cantidad? En las próximas declaraciones de la renta, ¿podré seguir deduciéndome por vivienda habitual hasta ahora?
Muchas gracias por tu atención, creo que la primera pregunta no la formulé bien. Lo que me gustaría aclarar es, si debo tener en cuenta alguna cantidad que debiera tributar y no me pille sin un duro.
Un saludo,
Axier.
Muchísimas gracias por tu pronta respuesta. Quería aclarar y poder explicarme mejor en mi enunciado. Estos son los detalles.
En la primera vivienda yo pedí un préstamo del 110%: ¿La compré por 144.000? (¿Sin gastos) y la vendí por 217.000?.
En la segunda, ¿he vuelto a pedir un préstamo del 100% y la compro por 290.000?. El beneficio de la primera vivienda va para hacer una reforma integral de la segunda.
Dado que todo el beneficio obtenido de la primera vivienda se destina absolutamente para la compra, gastos y reforma de la segunda vivienda, ¿debo tributar por alguna cantidad? En las próximas declaraciones de la renta, ¿podré seguir deduciéndome por vivienda habitual hasta ahora?
Muchas gracias por tu atención, creo que la primera pregunta no la formulé bien. Lo que me gustaría aclarar es, si debo tener en cuenta alguna cantidad que debiera tributar y no me pille sin un duro.
Un saludo,
Axier.
El problema que se nos plantea en ocasiones es que Hacienda entiende las cosas sólo si están hechas a su manera, que es lo que nos puede pasar en este caso.
Para que la ganancia que se produce por la venta de tu primera vivienda esté exenta debes reinvertir el total de la cantidad recibida por la venta de la casa en la compra de la nueva vivienda. Si no reinviertes todo sólo tendrás parte de la ganancia exenta.
La cuestión es qué entiende Hacienda como inversión y es aquella parte de la compra que no está financiada por un préstamo. Es decir, si recibes neto por la venta de la vivienda digamos, por ejemplo, 100.000 (neto es precio de venta menos amortización de préstamo pendiente), se considera reinversión que pagues 100.000 euros de la nueva vivienda en efectivo, es decir, no puedes pedir un préstamo por el 100% de la nueva vivienda porque entonces Hacienda entiende que no has pagado nada en efectivo.
Por tanto: ¿Qué es lo que considera Hacienda como pago en efectivo?, lo que no se financia con préstamo. Si no pides un préstamo para la compra es porque lo pagas en efectivo. Si pides un préstamo por el 60% es porque el 40% lo pagas en efectivo.
Así las cosas se me ocurren dos opciones:
1: Declarar la ganancia y tributar por ella: haz la cuenta para ver cuánto supone
2: No declarar el préstamo y decir que la nueva vivienda la pagas íntegramente en efectivo.
COSTES:
En la primera opción está claro: el impuesto a pagar por la ganancia
En la segunda opción el coste sería las cantidades que no te vas a deducir en concepto de compra de vivienda.
Para que la ganancia que se produce por la venta de tu primera vivienda esté exenta debes reinvertir el total de la cantidad recibida por la venta de la casa en la compra de la nueva vivienda. Si no reinviertes todo sólo tendrás parte de la ganancia exenta.
La cuestión es qué entiende Hacienda como inversión y es aquella parte de la compra que no está financiada por un préstamo. Es decir, si recibes neto por la venta de la vivienda digamos, por ejemplo, 100.000 (neto es precio de venta menos amortización de préstamo pendiente), se considera reinversión que pagues 100.000 euros de la nueva vivienda en efectivo, es decir, no puedes pedir un préstamo por el 100% de la nueva vivienda porque entonces Hacienda entiende que no has pagado nada en efectivo.
Por tanto: ¿Qué es lo que considera Hacienda como pago en efectivo?, lo que no se financia con préstamo. Si no pides un préstamo para la compra es porque lo pagas en efectivo. Si pides un préstamo por el 60% es porque el 40% lo pagas en efectivo.
Así las cosas se me ocurren dos opciones:
1: Declarar la ganancia y tributar por ella: haz la cuenta para ver cuánto supone
2: No declarar el préstamo y decir que la nueva vivienda la pagas íntegramente en efectivo.
COSTES:
En la primera opción está claro: el impuesto a pagar por la ganancia
En la segunda opción el coste sería las cantidades que no te vas a deducir en concepto de compra de vivienda.