Anónimo
Impuestos compra-venta
Hola, os expongo mis preguntas, empezando por el planteamiento de la situación:
Primero compré un PisoA, que fue primera vivienda, con una hipoteca, que cancelé.
Después compré un PisoB, que fue mi vivienda habitual, en el 2005, para lo que hipotequé parte del PisoA para comprarlo. Sigo pagando hipoteca por él. ¿El precio en escrituras es de 210.000?, ¿Con valor catastral de 76.000?.
Ahora quiero vender el PisoB, para comprarme una Casa, que será mi vivienda habitual. ¿La voy a comprar por 340.000?, aunque el dueño quiere que se escriture por menos, ¿siendo su valor catastral de 36.000?. Es una casa antigua, y necesita bastante reforma.
Para comprarla, espero vender mi PisoB, pero si no, tendré que pedir una hipoteca sobre el PisoB, ¿para qué me den los 340.000?.
Tengo varias preguntas:
¿Si vendo mi PisoB por 340.000?, tengo que pagar algún impuesto, por la diferencia con el valor de compra, ¿de 210.000?
¿Puedo pedir la hipoteca por 340.000 aunque el valor de compra-venta y escritura sea menor?
¿Cuáles son los impuestos por vender un casa? ¿Y por comprar otra?
¿Tendré aumento de patrimonio, aunque en realidad no tengo ninguno, porque los precios de compra y venta van a ser los mismo? Es más, tendré que pedir una pequeña hipoteca para la reforma. ¿Qué opináis de estas cuentas?
Muchas gracias por su ayuda.
Primero compré un PisoA, que fue primera vivienda, con una hipoteca, que cancelé.
Después compré un PisoB, que fue mi vivienda habitual, en el 2005, para lo que hipotequé parte del PisoA para comprarlo. Sigo pagando hipoteca por él. ¿El precio en escrituras es de 210.000?, ¿Con valor catastral de 76.000?.
Ahora quiero vender el PisoB, para comprarme una Casa, que será mi vivienda habitual. ¿La voy a comprar por 340.000?, aunque el dueño quiere que se escriture por menos, ¿siendo su valor catastral de 36.000?. Es una casa antigua, y necesita bastante reforma.
Para comprarla, espero vender mi PisoB, pero si no, tendré que pedir una hipoteca sobre el PisoB, ¿para qué me den los 340.000?.
Tengo varias preguntas:
¿Si vendo mi PisoB por 340.000?, tengo que pagar algún impuesto, por la diferencia con el valor de compra, ¿de 210.000?
¿Puedo pedir la hipoteca por 340.000 aunque el valor de compra-venta y escritura sea menor?
¿Cuáles son los impuestos por vender un casa? ¿Y por comprar otra?
¿Tendré aumento de patrimonio, aunque en realidad no tengo ninguno, porque los precios de compra y venta van a ser los mismo? Es más, tendré que pedir una pequeña hipoteca para la reforma. ¿Qué opináis de estas cuentas?
Muchas gracias por su ayuda.
Respuesta de Federico Murolas Ruiz
1
Vamos a intentar contestar a sus diversas preguntas:
Si su Piso B ha sido su vivienda habitual y ha estado desgravando por el, y ahora cuando lo venda el total de la venta (Olvídese de las fórmulkas de pago) lo invierte en su nueva Casa, no tiene que pagarle nada Hacienda ya que está exenta la Ganancia Patrimonial, cuando se reinvierte el total importe en una nueva casa. Pero ¡OJO! Si tiene que hacer reformas, para que le sirvan para desgravar tendrán que ponerle en las facturas, que son para aumentar los metros habitables, no reformas de cuartos de balo, cocina, suelos, electricidad, puertas etc., ya que todo eso no desgrava, aunque sí se tiene en cuenta para el cálculo de la Ganancia Patrimonial si un día vendiera esa casa. Por tanto deberá guardar las factueras como justificantes y tendrán que ir todas con I.V.A., sino no serán válidas.
El tema de la hipoteca es un tema totalmente financiero, es decir, cuestión del Banco con quien trabaje, si se le dan más dinero de hipoteca que el valor escriturado para Hacienda ningún problema, pero deberá tener presente que a la hora de desgravar, solamente puede hacerlo por la diferencia que se produzca entre el precio de venta de su piso B y el precio de compra de la nueva casa, todo lo demás deja de ser desgravable. Eso sí en la compra de la casa nueva entran como precio de compra, todos los gastos, Notaría, Impuestos, Registro. Etc.
Los gastos por la venta del piso B que debe tener si a la hora de vender se indica en la escritura o se trata con el comprador que los gastos "se pagarán según Ley" serán únicamente los del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, que para saber cuanto es, basta se pase por su Ayuntamiento con la Escritura de compra e indique el precio de venta. Ya que aunque todo es pactable en una compra-venta, lo normal es que estos gastos que se producen por la tenencia durante una serie de años del piso B, sean a cargo del vendedor, pero Vd. puede pactar con el comprador lo que quiera, como por ejemplo tal precio y todos los gastos a cargo del comprador.
Los impuestos por vender una casa ya se lo hemos explicado, por comprar el 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el 0,75 o 1,50% de Actos Jurídicos documentados, ambos están transferidos a las CC. AA..
Entendemos que si compra bien (A Vd. le interesa que aparezca el precio de verdad, ya que así tendrá mayoir desgravación por adquisición de vivienda) y si vende bien, claro que tendrá aumento de patrimonio. La operación no nos parece mal, pero debe tener presente que si consigue una hipoteca por mayor valor que el escriturado en la casa nueva, tendrá que hacer cuentas todos los años, puesto que solamente podrá desgravar por la hipotecaz que corresponda a la compra uitado el importe de la venta anterior, no por la demasía, a no ser que consiga que efectivamente le hagan las facturas como aumento de los metros habitables, que es como si comprara más vivienda.
Confiamos haber contestado a sus dudas. Nuestros cordialesx saludos.
Si su Piso B ha sido su vivienda habitual y ha estado desgravando por el, y ahora cuando lo venda el total de la venta (Olvídese de las fórmulkas de pago) lo invierte en su nueva Casa, no tiene que pagarle nada Hacienda ya que está exenta la Ganancia Patrimonial, cuando se reinvierte el total importe en una nueva casa. Pero ¡OJO! Si tiene que hacer reformas, para que le sirvan para desgravar tendrán que ponerle en las facturas, que son para aumentar los metros habitables, no reformas de cuartos de balo, cocina, suelos, electricidad, puertas etc., ya que todo eso no desgrava, aunque sí se tiene en cuenta para el cálculo de la Ganancia Patrimonial si un día vendiera esa casa. Por tanto deberá guardar las factueras como justificantes y tendrán que ir todas con I.V.A., sino no serán válidas.
El tema de la hipoteca es un tema totalmente financiero, es decir, cuestión del Banco con quien trabaje, si se le dan más dinero de hipoteca que el valor escriturado para Hacienda ningún problema, pero deberá tener presente que a la hora de desgravar, solamente puede hacerlo por la diferencia que se produzca entre el precio de venta de su piso B y el precio de compra de la nueva casa, todo lo demás deja de ser desgravable. Eso sí en la compra de la casa nueva entran como precio de compra, todos los gastos, Notaría, Impuestos, Registro. Etc.
Los gastos por la venta del piso B que debe tener si a la hora de vender se indica en la escritura o se trata con el comprador que los gastos "se pagarán según Ley" serán únicamente los del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, que para saber cuanto es, basta se pase por su Ayuntamiento con la Escritura de compra e indique el precio de venta. Ya que aunque todo es pactable en una compra-venta, lo normal es que estos gastos que se producen por la tenencia durante una serie de años del piso B, sean a cargo del vendedor, pero Vd. puede pactar con el comprador lo que quiera, como por ejemplo tal precio y todos los gastos a cargo del comprador.
Los impuestos por vender una casa ya se lo hemos explicado, por comprar el 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el 0,75 o 1,50% de Actos Jurídicos documentados, ambos están transferidos a las CC. AA..
Entendemos que si compra bien (A Vd. le interesa que aparezca el precio de verdad, ya que así tendrá mayoir desgravación por adquisición de vivienda) y si vende bien, claro que tendrá aumento de patrimonio. La operación no nos parece mal, pero debe tener presente que si consigue una hipoteca por mayor valor que el escriturado en la casa nueva, tendrá que hacer cuentas todos los años, puesto que solamente podrá desgravar por la hipotecaz que corresponda a la compra uitado el importe de la venta anterior, no por la demasía, a no ser que consiga que efectivamente le hagan las facturas como aumento de los metros habitables, que es como si comprara más vivienda.
Confiamos haber contestado a sus dudas. Nuestros cordialesx saludos.