Duda venta inmueble

Uff!, qué responsabilidad!. Conozco Marbella y ahora empieza a levantar cabeza. En el sector inmobiliario de lijo, Marbella es un destino elegido. Obviamente depende del tipo de vivienda que tenga usted, podrá beneficiarse o no de la subida de precios.

De momento, a nivel nacional, se esperan bajadas. No ocurrirá de la misma manera con la vivienda de lujo, porque el Gobierno ha aprobado favorecer visados de residencia permanente con la compra de viviendas de 500.000 euros o mas.

Hay variaciones mas importantes en los precios según las comunidades autónomas, por lo que debe analizar cual es su público objetivo, si de clase media o de lujo. Si es clase media, seguirá bajando el precio todavía.

Le preguntaba si ganaba una cantidad interesante en ese inmueble, en el sentido de: ¿El precio de venta actualmente (dice que tiene un comprador), es muy superior al precio de compra?

Le decía que la bajada de cuota conseguida ahora podría resultar en el futuro una situación de incomodidad, en el sentido (quizá este equivocado), de que pienso ha solicitado la rebaja porque es mas cómodo para su economía actual, de modo que en el futuro si su situación económica empeorase, podría tener problemas para el pago de la cuota hipoteca.

La bajada de cuota, en lo único que puede perjudicarles es en que estarán mas tiempo pagando cuotas y a la larga habrán pagado mas cantidad en intereses.

Desde luego, ninguna relación existe en que los inmuebles en Marbella (o en otra población), se revaloricen o no, por el hecho de que algún fondo compre algo en esa ciudad. En realidad, los únicos inmuebles que compran los fondos, son aquellos anticuados para rehabilitarlos y sacarles un dinero o bien inmuebles de un propietario o pocos propietarios (estando todos de acuerdo) o bien inmuebles en los cuales todos son inquilinos y pagan renta ( es el caso por ejemplo, de inmuebles de titularidad municipal y el fondo comprador se denomina fondo buitre).

Entonces, entiendo que a Vd. no le afecta para nada el tema de los fondos que compran viviendas.

Claro, es una decisión complicada. Los pisos van a seguir bajando. Por otro lado, obtiene una renta. Ademas, lo utiliza para veranear. Tampoco se si necesita el dinero que obtendría. También a considerar, ¿dónde colocaría el dinero que obtendría para rentabilizarlo, teniendo en cuenta el interés tan pequeño que se saca por el dinero?

El tema tiene sus pros y sus contras y ante una decisión tan importante como es la compra-venta de una vivienda, hay que pensalo bien y hacer muchos números.

Es cierto que según los datos que aparecen en distintas informaciones, en los últimos meses ha habido un aumento de compra de pisos por fondos de inversión extranjeros. De todas maneras, eso no supone que vaya a producirse un incremento sustancial del precio de los pisos, ya que sigue existiendo un excedente importante de los mismos en el mercado, muchos de ellos en propiedad de entidades bancarias las cuales los ponen en venta a precios reducidos, lo que supone, junto con la crisis económica, el retorno de muchos inmigrantes a sus países de origen y la emigración de españoles al exterior, que la oferta siga siendo muy superior a la demanda y que por tanto los precios no aumenten o vayan a aumentar de forma notable a corto y medio plazo, y cuando vuelvan a hacerlo, en ningún caso el incremento será de la espectacularidad que vimos años atrás. Esto que comento es una visión general a nivel nacional, pues desconozco el caso específico de Marbella, si bien no creo que se aleje mucho de lo que acabo de exponer.

Dicho todo esto, mi recomendación es que sino tiene una necesidad imperiosa de dinero, analice la rentabilidad que puede obtener por el piso en caso de no venderlo, comparada con la que puede obtener mediante otras inversiones con el dinero que obtendría de la venta de este, y a partir de aquí tome la decisión que le sea más rentable. En este sentido le recomiendo el artículo del siguiente link, http://www.misfinanzasytudinero.com/rentabilidad-mayor-alquiler-o-dividendos/ donde podrá ver una comparativa de este estilo.

Espero haberle ayudado,

Saludos,

El mercado inmobiliario es un ente vivo que requiere de mucha atención en relación con el valor real de mercado. Unos de los coeficientes que infravaloran el valor de mercado son la antigüedad y el estado de conservación. Si el inmueble cumple con mantenimiento constante de sus elementos comunes (exteriores e interiores) y reformas en el interior del inmueble, esta depreciación del precio de mercado, no sufrirá devaluación alguna. Si por lo contrario, estas condiciones de mantenimiento no se cumplen, con los años transcurridos, este sufrirá devaluación con respecto al precio de mercado de la zona.

El mercado en general se ha estabilizado a unos precios de mercado existentes a finales de los años 90. Queremos indicarle con esto, que si Ud. adquirio su inmueble con posterioridad a esas fecha, es probable que pagaron por su inmueble un valor con un factor de inflación o especulación importante. Esto no posiciona en una situación incomoda para tratar de vender el inmueble, compitiendo en precio con inmuebles de similares caracteristicas a un precio inferior.

Es importante que acuda a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (///API) de su zona de influencia, que sea experto en valoración y tasación de inmuebles. Esta persona puede aconsejarle en relación al precio de venta recomendado en este momento. Tenga en cuenta que los gastos de mantenimiento anuales del inmueble, estan subiendo año a año (seguros, Luz, Agua, basuras, Impuesto Directos, derramas, etc), por lo que este factor se tiene que tener encuenta en el caso de disponer de una oferta real de compra, por un cliente. Los plazos de venta se situan entorno a los 6 o 8 meses desde el dia que se comienza con la comercialización del mismo.

El mercado se estabilizara y mejorara en los proximos años, pero no por encima de un 4.5 % de rentabilidad anual de su inversión y descontando el disfrute o rentas obtenidos por el mismo.

No somos expertos en valoraciones inmobiliarias, y menos cuando no tenemos las características específicas de su vivienda. No obstante nuestra idea en la zona que nos comenta es que los precios se estabilicen este año y vayan subiendo poco a poco a un ritmo lento durante los próximos años. La decisión de venta es suya, pero los fondos de inversión no harán que los precios vayan al alza sino más bien lo contrario, ya que suelen entrar en las operaciones a precios de saldo y pueden vender muy barato con sustanciales ganancias.

Si necesitas realmente el dinero ponlo a la venta, pero el precio que se llego a alcanzar estos últimos años no llegara a eso y tardaría mucho tiempo en volver a su precio anterior, mi recomendación seria vender si tiene comprador.

Es difícil a día de hoy esclarecer con exactitud el momento en que el precio o valor de viviendas se va a estancar. Mi opción personal seria la de intentar retener la vivienda si ello no supone un desembolso económico elevado o llevar a cabo un alquiler para sufragar los gastos de la misma. Siempre con un contrato, garantía de aval y cobertura ante impago de cuotas.

Yo desgraciadamente, creo que se va a mantener, la inversión en inmuebles el 90 % es casi siempre es extranjera.