Herencia piso (2da parte)

La nuda propiedad (o viceversa) es el derecho de prpiedad que tiene una persona pero con una limitación, te lo explico un poco más técnicamente quizá te interese, la propiedad tiene básicamente 3 atributos que son:
El uso, el disfrute y la disposición.
Estos tres atributos pueden estar juntos o faltar alguno de ellos, por ejemplo tu puedes ser la dueña de un bien pero decides entregar el uso a un tercero(alquiler) con lo que mantienes el disfrute(cobrar la renta mensual) y la disposición(puedes hipotecarlo, venderlo, etc)
Pasa lo mismo con un usufructo(que en este caso es vitalicio para tu mamá) que tu eres la dueña(o copropietaria-varios dueños-) del bien o sea tienes la disposición(puedes venderla o hipotecarla) pero el disfrute y por ende el uso han sido cedidos a tu mamá.(El usufructo es renunciable)
Esto implica que tu puedes vender tu bien o pedir la "división de la copropiedad" para ir a la venta del bien y la posterior repartición de porcentajes, si esto sucede, el usufructo continua, o sea, la carga sigue al bien lo que significa que el nuevo dueño tendrá a tu mama como usufructuaria, viviendo y disfrutando del bien, es por esta razón que vender un bien con una carga como esta es sino dificilísimo, imposible.
La nuda propiedad implica que tu derecho propietario tiene al menos uno de sus atributos comprometido pero no todos porque finalmente tu eres la dueña.
Por otro lado me hablas de una hipoteca sobre el mismo bien y que firmaron ustedes 3, la hipoteca es un contrato de garantía que recae sobre un bien especifico que cubrirá un crédito si es que el principal no cumple con pagar la cuenta. Supongo que el titular del crédito fue tu mama y ustedes firmaron por ser dueños coproietarios del bien garantizando de esta forma el crédito. Sobre esto no ha de haber mayor problema siempre y cuando se cumpla con el pago de la deuda, si se incumple el bien cubrirá, mediante remate, el saldo que falta pagar. En efecto firmaste siendo mayor de edad y capaz por lo que nada puedes hacer al respecto.
Depende que es lo que quieras reclamar, si quieres reclamar que pague la deuda que esta garantizada con tu bien es una cosa (que no tiene mayor lugar en cede judicial) si quiere reclamarle algo puntual también, no es difícil encontrar este tipo de conflictos en casos familiares, de si tu me reclamas esto yo te reclamo aquello, acá creo que lo que ha de importar es lo que puedas pedir en arreglo a derecho antes de lo que cada uno crea que puede pedir, primero que las deudas tienen un tiempo generalmente de 2 años(de acuerdo a ley) para prescribir, eso quiere decir que si te presté dinero hacen 2 añios y un día y no te los cobré, hoy no puedo exigirte judicialmente que me los pagues, por el paso del tiempo ya no tengo el derecho a exigirte que me pagues. Pues la acción personal(de cobro) ha prescrito, esto bien, siempre y cuando tu ley establezca también los dos años, plazo que es más o menos común en los ordenamientos legales(código civil vigente-prescripción de la acción-acción personal).
Por lo que, prácticamente cualquier deuda del 2004 ya está prescrita.
Por otro lado, los gastos de una "herencia" en el proceso correspondiente se deducen del mismo patrimonio, o sea, del total de bienes que pasan a herencia se descuentan primero las deudas, luego los gastos que implica el proceso(incluso pago a albaceas, etc) y del balance final se reparte entre los herederos por lo que si tu mamá pagó de su dinero en verdad a quien debe cobrarle es al "acervo hereditario" en su conjunto porque los trámites beneficiaron a todos los herederos y a la misma sucesión. No exclusivamente a ti. Y ese cobro debió ser oportunamente realizado en el proceso. Entendamos que, el cobro a la herencia en su conjunto es como si un tercero diferente a ti le debiese ese dinero y no tu, por lo que por este extremo no tienes nada de que preocuparte.
Realmente tu eres responsable de las obligaciones del bien desde el momento en que te conviertes en propietaria no desde que exiges frutos, ahora bien lo que puede suceder es que quien está en el bien descuente de tus frutos lo correspondiente a gastos, esto siempre y cuando tu disfrutes del bien pero en este caso si no vives ahí no debes cubiri los gastos de uso, para este particular hay que diferenciar dos cosas:
Gastos de uso: limpieza, mantenimiento, agua, luz, etc
Gastos de propiedad: Impuesto a la propiedad, mejoras necesarias, etc.
Es evidente que los gastos corresponde hites a la propiedad tendrás que cubrirlos obligatoriamente pues eres propietaria de un porcentaje de ese bien, ahora es obvio que tendrás que cubirlos en el porcentaje que te corresponde. Los gastos de uso quedan a ser cubiertos por quien use el bien.
Y finalmente, el bien está en una situación complicada porque pesan primero un usufructo que es vitalicio pero renunciable y ademas una hipoteca de la cual no se su estado.
El bien realmente no se va a poder vender y si lo logran el precio va a ser bajísimo pues quien lo compre asume el riesgo del usufructo y principalmente de la hipoteca. Al hablar de euna nuda propiedad es justamente por eso, porque el dueño está anudado de manos para actuar con toda la libertad que le supone un derecho de propiedad, por otro lado, al tener tu mamá el usufructo realmente es ella la que debe cobrar los frutos, y no tu por lo que realmente, a menos que tu mamá te los ceda, no vas a tener forma de cobrar estos frutos y en todo caso si lo haces tu hermano estará en el derecho de no pagártelos pues no te corresponden.
La situación es complicada porque el derecho protege al cónyuge superviviente con el usufructo vitalicio.
Me gustaría saber cuales son tus pretensiones o lo que quieres lograr para poderte ayudar de una mejor manera. De acuerdo a lo que te propongas puedo recomendarte una u otra opción.
De todas formas tienes que saber que parte del bien te pertenece y eventualmente vas a poder disponer de ese porcentaje, es probable que el momento no sea el más indicado por las complicacínes sobre el bien(cargas) me prepcupa el tema de la hipoteca, primero por el pago y segunod porque es quizá una de las limitantes más grandes para la realización del bien. No obstante eso siempre se puede hacer algo ;) ¿No bajes los brazos más bien ayudame un poco acá y vamos a lograr una solución a todo esto ok? A veces esto del derecho parece complicado ... solo a veces;)
Un abrazo
RO

Hola de nuevo,
Primero agradecerte el interés, no todo el mundo ayuda altruistamente! Realmente sí que es complicado esto del derecho... Pero bueno, yo sólo quiero estar informada de todo aquello que mi familia no me quiere contar. Y estar segura de que no intentan hacerme creer cosas que no son ciertas.
Encuentro desigual la situación en la que estamos mi hermano y yo. Mientras que yo no puedo ahorrar para un futuro, vivo de alquiler y tengo lo justo para vivir, él disfruta de casa gratuitamente, párking y tiene la ventaja que puede ir ahorrando para comprarse en un futuro su propio hogar. Te lo explico más que nada para que se entienda que yo no encuentro equitativa esta situación entre hermanos.
Mi intención era vender la parte del piso que heredé a mi hermano, así yo podría tirar adelante económicamente, porqué estoy pasando un mal momento. Pensaba que para mi hermano no sería mucho esfuerzo pagarme esa parte y que mi madre estaría de acuerdo, ya que si yo estoy en una situación económica peor, qué menos que ayudar a un hijo. A parte, dejaría de ser co-propietaria y podría romper definitivamente la relación con ellos, ya que nunca ha sido buena.
Pero las cosas no son así, y por parte de ellos creen que mi situación económica es la que me ha tocado vivir y que por tanto no les toca a ellos ayudarme.
En fin, a mi todo este lío me sobrepasa, y ya veo que es complicado intentar sacar un rendimiento a aquello que me dejó mi padre. Pensaba que era un bien del que podría hacer uso en caso de necesidad, pero ya veo que hay demasiadas trabas.
A veces pienso en renunciar a todo lo que me correspondió por herencia, vaya, que seguro que esto sería más fácil.
En fin, que siendo co-propietaria de un 16% más o menos y con una hipoteca sobre la finca (firmada en 2004 y vigente) ya me has comentado que poco puedo hacer. Y si a mi madre y a mi hermano no les sale voluntariamente el querer ayudarme, poco puedo conseguir poniéndolo en manos de un abogado. ¿Crees tú que hay algún tipo de solución?
Bueno, muchas gracias de nuevo, a ver si me aclaro al fin...

¿Puedes aclararme una cosa más? El crédito que tiene como accesorio el contrato de hipoteca mediante el cual el bien esta gravado, ¿fue realizado por ustedes 3?
Diferenciemos algo: si bien tu, tu hermano y tu mama firmaron el contrato de hipoteca(mediante la escritura publica que firmaste con el notario) esa es la hipoteca independeinte, que garantiza el cumplimiento del pago de un préstamo que se origina por un contrato diferente, o sea yo pido un préstamo por ejemplo y lo garantizo con un bien de una persona diferente que pone su casa en garantía.
¿Ustedes tramitaron el crédito? ¿El crédito salio a nombre de ustedes 3? ¿O solo de tu mamá? ¿Ustedes 3 justificaron por ejemplo ingresos? ¿O ese trámite fue solo hecho por tu mama?(Para ver si es que ustedes 3 son deuddores de ese dinero o solo tu mamá con la garantía de que si ella no cumple el bien se cobrará del remate del bien(hipoteca)
No se si quede claro, más o menos es así, son dos contratos diferentes, uno de crédito y uno de garantúa(hipoteca), ¿ustedes 3 participaron en ambos? O tu mamá participó en el de crédito y ustedes 3 como dueños del bien en el otro contrato de "garantía-hipotecaria"(es un poco confuso porque ambos están ligados, el principal es el de crédito y el accesorio el de garantía(hipoteca) pero son dos contratos diferenciables)

Ok, este viernes voy a que me lo aclaren. A ver si me lo explican bien y puedo darte estos datos. Hasta entonces!

Hola de nuevo,
Por fin me han explicado exactamente mi situación y creo que poco puedo hacer al respecto. La vivienda está repatida de la siguiente manera: mi madre como propietaria del 50% de la vivienda y con usufructo universal sobre el 100% de ella. Mi hermano con nuda propiedad del 25% y yo con el 25% restante en nuda propiedad también. Me han explicado que ni puedo obtener frutos (alquiler) ni hacer nada, salvo venderla, cosa que sería muy difícil ya que nadie compraría un porcentaje de una nuda propiedad con un usufructo vitalicio sobre ella.
La única pregunta que me viene ahora a la cabeza es, ¿yo podría utilizar la parte de mi nuda propiedad para hipotecarla y así poder afrontar mi precaria situación económica?
Por cierto, aclararte que la hipoteca que existe actualmente sobre la finca sólo afecta al 50% que tiene mi madre en propiedad y que los hijos sólo firmamos dando nuestro consentimiento. O sea que entiendo que no nos afecta en ningún caso.
Bueno, me da la impresión de que poco puedo hacer. He pensado incluso a renunciar a esta parte de nuda propiedad, pero tampoco me gustaría renunciar a favor de ellos, ya que aquí nadie me está ayudando a salir del hoyo.
Gracias por tu paciencia, espero tu respuesta.

Sólo una aclaración,
A mí me han dicho que no soy co-propietaria, sino que sólo tengo la nuda propiedad. ¿Qué diferencia hay? No lo acabo de entender.
Gracias por responder.