Problemas con ventanas
Tengo una casa en la zona centro de una ciudad que linda con un vecino que está haciendo una obra nueva. Tenemos un par de ventanas que dan a su propiedad y que llevan 36 años abiertas. La de abajo está abierta atravesando tres muros antiguos que están unidos, formando la separación entre las dos casas antiguas. La de arriba está claramente en nuestro muro (uno de los tres). El vecino compró la casa antigua que sólo tenía una planta (no llegaba a ninguna de las dos ventanas en altura) y ahora, al derruirla y hacer la obra nueva (aunque en su proyecto no figura que las tape, respeta la altura anterior), nos ha dicho que en un futuro va a ponernos una demanda para taparnos ambas ventanas.
He preguntado a varios aparejadores
Y algunos me han dicho que no hay problema, que no pueden tapar la ventana al estar sobre un muro medianero (que se supone que son todos los que lindan entre propiedades), pero que todo estaría pendiente de un informe del perito judicial en caso de juicio.
Un aparejador nos dijo también que aunque pareciera que los muros son del vecino, si éste no hace uso de ellos durante un tiempo (dijo un año), pasarían a ser de nuestra propiedad y eso podría a lo mejor ser un problema para el juicio. El vecino, de hecho, ha
dejado sus muros (dos de los 3), pero da la impresión de que va a edificar sin utilizarlos para nada. ¿Podría ser parte de una estrategia para en un futuro taparnos las ventanas?
Le aclaro también que en el registro de la propiedad no hay ninguna servidumbre de luces o vistas anotada.
En general, la pregunta que le hago es qué le parece el problema y si cree que el vecino tiene las de ganar un
hipotético juicio.
He preguntado a varios aparejadores
Y algunos me han dicho que no hay problema, que no pueden tapar la ventana al estar sobre un muro medianero (que se supone que son todos los que lindan entre propiedades), pero que todo estaría pendiente de un informe del perito judicial en caso de juicio.
Un aparejador nos dijo también que aunque pareciera que los muros son del vecino, si éste no hace uso de ellos durante un tiempo (dijo un año), pasarían a ser de nuestra propiedad y eso podría a lo mejor ser un problema para el juicio. El vecino, de hecho, ha
dejado sus muros (dos de los 3), pero da la impresión de que va a edificar sin utilizarlos para nada. ¿Podría ser parte de una estrategia para en un futuro taparnos las ventanas?
Le aclaro también que en el registro de la propiedad no hay ninguna servidumbre de luces o vistas anotada.
En general, la pregunta que le hago es qué le parece el problema y si cree que el vecino tiene las de ganar un
hipotético juicio.
1 respuesta
Respuesta de casiexperto9
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Vamos a ver, el tema jurídicamente hablando es así:
Legalmente tu no puedes tener ventanas que den directamente a otra propiedad a no ser que tengas adquirido el derecho de servidumbre de luces y vistas o que las ventanas estén a más de 2 metros de distancia de la propiedad de tu vecino (vista recta) o 60 cm (vista oblicua)
El derecho de servidumbre se adquiere por:
a) Un titulo registrado en el Registro de la Propiedad
b) Prescripción de 20 años
En el caso b) para que se cumplan los 20 años depende si las ventanas están hechas en pared medianera( perteneciente a las dos propiedades) o en pared solo de tu propiedad
Si la ventanas están hechas en tu pared (se llama servidumbre negativa) el plazo de 20 años empieza a contar desde que tu le prohíbes formalmente (judicialmente) no tapártelas y tu vecino no las tapa en 20 años (es decir NO se tiene en cuenta la antigüedad de las ventanas)
Si las ventanas están hechas en pared medianera (servidumbre positiva) el plazo empezaría a contar desde que se hicieron las ventanas
Evidentemente eres tu el que tiene que demostrar la antigüedad de las ventanas, y si están hechas en pared medianera o no, ya que la propiedad de tu vecino se presume libre y eres tu el que intentas prohibirle que haga algo que le seria licito si no fuera por un supuesto derecho que intentas ejercer (servidumbre de luces y vistas)
¿Existen otras formas? ¿Curiosas? De adquirir el derecho (por ejm que tu propiedad y la de tu vecino perteneciera al mismo dueño cuando se hicieron las ventanas) pero, ¿salvo qué me indiques algún supuesto? ¿Extraño?, no serian aplicables
Evidentemente aunque no tengas servidumbre adquirida, el código civil te permite abrir una ventana de 30*30 cm, en tu pared, pero tu vecino te la podrá tapar edificando un muro pegado a esta ventana
Por tanto resumiendo:
Tu puedes intentar interponer un Interdicto de Obra Nueva a tu vecino cuando inicie la construcción que intente tapar las ventanas
Tu vecino puede interponerte una Acción Negatoria de servidumbre de luces y vistas para hacer que tu tapes las ventanas que tienes
Por lo que cuentas en las ventanas de arriba tienes todas las de perder, siendo dudoso (dependiendo si eres capaz de demostrar la antigüedad y que están hechas en pared de las dos propiedades)
Si quieres que te de mi opinión del tema mandame una foto de las ventanas a [email protected]
Legalmente tu no puedes tener ventanas que den directamente a otra propiedad a no ser que tengas adquirido el derecho de servidumbre de luces y vistas o que las ventanas estén a más de 2 metros de distancia de la propiedad de tu vecino (vista recta) o 60 cm (vista oblicua)
El derecho de servidumbre se adquiere por:
a) Un titulo registrado en el Registro de la Propiedad
b) Prescripción de 20 años
En el caso b) para que se cumplan los 20 años depende si las ventanas están hechas en pared medianera( perteneciente a las dos propiedades) o en pared solo de tu propiedad
Si la ventanas están hechas en tu pared (se llama servidumbre negativa) el plazo de 20 años empieza a contar desde que tu le prohíbes formalmente (judicialmente) no tapártelas y tu vecino no las tapa en 20 años (es decir NO se tiene en cuenta la antigüedad de las ventanas)
Si las ventanas están hechas en pared medianera (servidumbre positiva) el plazo empezaría a contar desde que se hicieron las ventanas
Evidentemente eres tu el que tiene que demostrar la antigüedad de las ventanas, y si están hechas en pared medianera o no, ya que la propiedad de tu vecino se presume libre y eres tu el que intentas prohibirle que haga algo que le seria licito si no fuera por un supuesto derecho que intentas ejercer (servidumbre de luces y vistas)
¿Existen otras formas? ¿Curiosas? De adquirir el derecho (por ejm que tu propiedad y la de tu vecino perteneciera al mismo dueño cuando se hicieron las ventanas) pero, ¿salvo qué me indiques algún supuesto? ¿Extraño?, no serian aplicables
Evidentemente aunque no tengas servidumbre adquirida, el código civil te permite abrir una ventana de 30*30 cm, en tu pared, pero tu vecino te la podrá tapar edificando un muro pegado a esta ventana
Por tanto resumiendo:
Tu puedes intentar interponer un Interdicto de Obra Nueva a tu vecino cuando inicie la construcción que intente tapar las ventanas
Tu vecino puede interponerte una Acción Negatoria de servidumbre de luces y vistas para hacer que tu tapes las ventanas que tienes
Por lo que cuentas en las ventanas de arriba tienes todas las de perder, siendo dudoso (dependiendo si eres capaz de demostrar la antigüedad y que están hechas en pared de las dos propiedades)
Si quieres que te de mi opinión del tema mandame una foto de las ventanas a [email protected]
Luego te mando las fotos, me interesa saber
Lo máximo posible al respecto, sí. De todos modos, ¿cómo demostrar que un muro es común? Y... El muro que se construye encima de uno común, ¿también es común?
Lo máximo posible al respecto, sí. De todos modos, ¿cómo demostrar que un muro es común? Y... El muro que se construye encima de uno común, ¿también es común?
La forma legal de demonstrar que un muro es común es con un Informe Pericial
Ten en cuenta que si no está claro es posible que la otra parte también presente un Informe pericial que diga lo contrario, por lo que dependerá de lo que decida el Juez
Ten en cuenta que si no está claro es posible que la otra parte también presente un Informe pericial que diga lo contrario, por lo que dependerá de lo que decida el Juez
Hola yo en el frente de mi casa tenga una ventana balcón en plata alta y me la quieren tapar,porque quieren construir una pieza dentro del mismo terreno - Marcos Andres Garay