Contrato rústico
Mis padres tienen un contrato rústico del año de la pera. Era la típica unidad familiar de explotación rústica, que aquí en asturias se conoce como casería. Está en un pueblo que era de los dueños de un palacio que hay aquí. Lo que hicieron era dividir la tierra en estas unidades familiares y meter colonos que vivían ahí, de trabajarlas, y pagaban una renta. Y los dueños vivían de esas rentas. Esto pasó durante mucho tiempo, siglos, el palacio es de 1500 o por ahí. Las caserías fueron pasando de generación en generación hasta que llegó a mis padres. Los dueños hicieron unos títulos que registraron en 1931 que prescinden de los colonos. El caso es que en las escrituras los nombraban como llevadores, en el caso de mis padres a la abuela de mi padre, pero en el registro no los mencionan. Y a mis padres ahora la señora que heredó unos de esos títulos los demanda por okupas.
La línea familiar de mi padre en el lugar se remonta al menos a 1700 con los primeros libros parroquiales que se conservan. Y en los libros de rentas de ese palacio que se conservan hay hasta cinco sucesiones anteriores en el pago de la renta. ¿Con dicha antigüedad se puede partir al menos de que existe una división de dominio indefinida en esas tierras, donde los colonos tienen el útil y los del palacio el dominio directo? O sea, lo que en el código civil se llama en general enfiteúsis, y foro dentro de la enfiteusis para asturias, ¿galicia y león?
¿A qué tipo de contrato se puede corresponder?
La línea familiar de mi padre en el lugar se remonta al menos a 1700 con los primeros libros parroquiales que se conservan. Y en los libros de rentas de ese palacio que se conservan hay hasta cinco sucesiones anteriores en el pago de la renta. ¿Con dicha antigüedad se puede partir al menos de que existe una división de dominio indefinida en esas tierras, donde los colonos tienen el útil y los del palacio el dominio directo? O sea, lo que en el código civil se llama en general enfiteúsis, y foro dentro de la enfiteusis para asturias, ¿galicia y león?
¿A qué tipo de contrato se puede corresponder?
Respuesta de juanhito
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Es una pregunta de tesis doctoral. Preciosa. .
Yo tuve, hace años, una consulta de un amigo sobre un problema que pudiera ser similar en la zona de Granada y que la enfocamos desde el punto de vista legal de los "arrendamientos desde tiempo inmemorial", se les llama también "arrendamientos históricos", lo que ocurre es que dada la especificidad de la figura legal planteada no sé tan siquiera si es aplicable al caso.
Enfiteusis y foro eran temas de la oposición, pero no he vuelto a "verlos" desde hace más de cuarenta años, es más, ignoraba que Asturias tuviera reglamentación específica en esta materia. (Trabajo en Las Palmas, mis excusas) .
Lo que habría que estudiar, en mi opinión, a bote pronto, y esto exige un estudio serio, es lo siguiente:
1.- Naturaleza jurídica del contrato y su delimitación entre foro, "lo que sea" y arrendamiento histórico. Ventajas e inconvenientes de llevarlo por una u otra vía.
2.- En contraposición a su criterio, Inicialmente si se me acusa de okupa, se me acusa de ocupación sin titulo para ello y tampoco se alude a que tuviera la condición de precarista y tampoco se alude a que pago rentas,... ... luego puede haber una adquisición por prescripción, la inscripción registral es del 31, con ocupación sin oposición del dueño durante más de treinta años.
3.- Analizar muy despacio el escrito recibido del nuevo dueño si lo hizo por escrito, y no contestar nada por esa vía sin previa consulta a un abogado.
4.- Desde ahora mi postura sería de "maximos": posesión inveterada a titulo de dueño por transcurso de más de treinta años y a partir de ahí iría viendo "posibilidades", pase a arrendatario - contrato a cinco años-, pase a okupa.
5.- Esencial, valor de lo que discuto para ver si me compensa el pleito en el caso de que pudiera quedarme con las tierras. A la condición de "arrendatario" ya llegaré si no puedo ser "dueño".
Precioso asunto...¡
Yo tuve, hace años, una consulta de un amigo sobre un problema que pudiera ser similar en la zona de Granada y que la enfocamos desde el punto de vista legal de los "arrendamientos desde tiempo inmemorial", se les llama también "arrendamientos históricos", lo que ocurre es que dada la especificidad de la figura legal planteada no sé tan siquiera si es aplicable al caso.
Enfiteusis y foro eran temas de la oposición, pero no he vuelto a "verlos" desde hace más de cuarenta años, es más, ignoraba que Asturias tuviera reglamentación específica en esta materia. (Trabajo en Las Palmas, mis excusas) .
Lo que habría que estudiar, en mi opinión, a bote pronto, y esto exige un estudio serio, es lo siguiente:
1.- Naturaleza jurídica del contrato y su delimitación entre foro, "lo que sea" y arrendamiento histórico. Ventajas e inconvenientes de llevarlo por una u otra vía.
2.- En contraposición a su criterio, Inicialmente si se me acusa de okupa, se me acusa de ocupación sin titulo para ello y tampoco se alude a que tuviera la condición de precarista y tampoco se alude a que pago rentas,... ... luego puede haber una adquisición por prescripción, la inscripción registral es del 31, con ocupación sin oposición del dueño durante más de treinta años.
3.- Analizar muy despacio el escrito recibido del nuevo dueño si lo hizo por escrito, y no contestar nada por esa vía sin previa consulta a un abogado.
4.- Desde ahora mi postura sería de "maximos": posesión inveterada a titulo de dueño por transcurso de más de treinta años y a partir de ahí iría viendo "posibilidades", pase a arrendatario - contrato a cinco años-, pase a okupa.
5.- Esencial, valor de lo que discuto para ver si me compensa el pleito en el caso de que pudiera quedarme con las tierras. A la condición de "arrendatario" ya llegaré si no puedo ser "dueño".
Precioso asunto...¡
Muchas gracias por contestar también a esto. La verdad que sí son un poco embrolladas, pero es lo que hay.
Con un arrendamiento inmemorial creo que te refieres a la ley de arrendamientos rústicos históricos del 92. Sí es mucho más fácil aunque no sean realmente arrendamientos temporales, porque hay que demostrar menos antigüedad. Pero el plazo para poder comprar ya acabó, y pasa lo mismo, te dejarían la casa y un cachito hasta que mueran mis padres, y luego te darían cuatro duros.
El caso es que a esta señora le vendimos (aunque no hay documentos) en su momento una parcela y construyó y luego la vendió como urbana. Antes de vender nos demandó por precario (1981), lo construidio estaba en periodo de demolición, y la demanda fue desestimada por defecto procesal del demadante. Sin recuperar la posesión del resto vendió y logró registrar ilegalmente una segregación, y la venta. Es decir, anuló el titulo que tenía sobre la finca anterior sin crear ninguno válido sobre las nuevas, y los compradores prescribieron gracias al falso registro la suya a los diez años. Y se suponía que nosotros prescribiríamos por el paso de treinta años el resto. Por eso no fuimos a la ley del 80 ni del 92, y la señora no demandó más hasta ahora, pero aún no han pasado los treinta años, así que sólo nos queda alegar además de la falta de titulo, por si acaso, la verdadera antigüedad para que sea considerado división de dominio indefinida y considerar caducado el domino directo a nuestro favor como foro en el 73, según una ley de galicia del 63 aplicable a asturias y león como el foro del código civil, o a una mala, aunque no se considere alcanzada la división de dominio con anterioridad al código civil, se haga por antigüedad superior a 100 años y se considere como enfiteusis, con derecho a compra.
Es decir, el arrendamiento inmemorial, se puede considerar enfiteusis por el simple paso del tiempo, suficiente según doctrina que se recoge en el art. 98 de la ley de arrendamientos rústicos del 80, a los que llama censos, caso de que no puedas probar que había una situación consolidada ya de división de dominio anterior al código como en el 90% de los casos en Asturias y Galicia, y como refleja la excepcionalidad que representa el art. 8.1. de la ley hipotecaria en relación a dicha situación generalizada en estas regiones. Es lo que hemos encontrado.
La inscripción registral es de la actora no nuestra, los campesinos ostentaban la posesión pública y pacífica a que tenían derecho, los que no tenían otra forma de demostrar su derecho eran los señores y por eso tenían los títulos, y esta señora es una descendiente de los dueños del palacio y del pueblo (que conoce de sobra la antigüedad de las posesiones que niega, claro, de hecho por eso se le vendió la parcela en su momento superando las típicas reticencias, para que pudiera vivir en el pueblo de sus ancestros, dado que todo lo que había heredado estaba en iguales condiciones de posesión indefinida, en mala hora!).
¿Cree qué hay otra posibilidad jurídica o dónde encontrar precedentes? Le insisto porque me ha parecido muy buena su respuesta. a lo mejor estoy abusando...
Con un arrendamiento inmemorial creo que te refieres a la ley de arrendamientos rústicos históricos del 92. Sí es mucho más fácil aunque no sean realmente arrendamientos temporales, porque hay que demostrar menos antigüedad. Pero el plazo para poder comprar ya acabó, y pasa lo mismo, te dejarían la casa y un cachito hasta que mueran mis padres, y luego te darían cuatro duros.
El caso es que a esta señora le vendimos (aunque no hay documentos) en su momento una parcela y construyó y luego la vendió como urbana. Antes de vender nos demandó por precario (1981), lo construidio estaba en periodo de demolición, y la demanda fue desestimada por defecto procesal del demadante. Sin recuperar la posesión del resto vendió y logró registrar ilegalmente una segregación, y la venta. Es decir, anuló el titulo que tenía sobre la finca anterior sin crear ninguno válido sobre las nuevas, y los compradores prescribieron gracias al falso registro la suya a los diez años. Y se suponía que nosotros prescribiríamos por el paso de treinta años el resto. Por eso no fuimos a la ley del 80 ni del 92, y la señora no demandó más hasta ahora, pero aún no han pasado los treinta años, así que sólo nos queda alegar además de la falta de titulo, por si acaso, la verdadera antigüedad para que sea considerado división de dominio indefinida y considerar caducado el domino directo a nuestro favor como foro en el 73, según una ley de galicia del 63 aplicable a asturias y león como el foro del código civil, o a una mala, aunque no se considere alcanzada la división de dominio con anterioridad al código civil, se haga por antigüedad superior a 100 años y se considere como enfiteusis, con derecho a compra.
Es decir, el arrendamiento inmemorial, se puede considerar enfiteusis por el simple paso del tiempo, suficiente según doctrina que se recoge en el art. 98 de la ley de arrendamientos rústicos del 80, a los que llama censos, caso de que no puedas probar que había una situación consolidada ya de división de dominio anterior al código como en el 90% de los casos en Asturias y Galicia, y como refleja la excepcionalidad que representa el art. 8.1. de la ley hipotecaria en relación a dicha situación generalizada en estas regiones. Es lo que hemos encontrado.
La inscripción registral es de la actora no nuestra, los campesinos ostentaban la posesión pública y pacífica a que tenían derecho, los que no tenían otra forma de demostrar su derecho eran los señores y por eso tenían los títulos, y esta señora es una descendiente de los dueños del palacio y del pueblo (que conoce de sobra la antigüedad de las posesiones que niega, claro, de hecho por eso se le vendió la parcela en su momento superando las típicas reticencias, para que pudiera vivir en el pueblo de sus ancestros, dado que todo lo que había heredado estaba en iguales condiciones de posesión indefinida, en mala hora!).
¿Cree qué hay otra posibilidad jurídica o dónde encontrar precedentes? Le insisto porque me ha parecido muy buena su respuesta. a lo mejor estoy abusando...
Si está estudiado el asunto desde el punto de vista de los arrendamientos históricos y no se puede comprar, fin de la cuestión.
Lo sorprendente es que, si no eran propietarios y carecían de titulo inscrito, le pudieran vender una parcela y que después esa misma persona la pudiera vender como urbana pero que antes les demandara a Vds. por precario y que sobre esa parcela que era rústica se iniciara una construcción que estaba en tramites de demolición por ilegal.
Si la demanda de precario, interpuesta por la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil que no causaba estado, no prosperó por defecto procesal, tendría una argumentación sobre "hechos", justificaría por qué ocupaban Vds. esas tierras en precario. El razonamiento que contuviera la demanda es importante para poder opinar.
"Sin recuperar la posesión del resto" lo entiendo yo como la parte que poseen Vds, segregó, vendió y registro un trozo, es decir, que Vds. consintieron que una parte de la finca fuera ocupada por terceros que habían adquirido el trozo de dicha señora y que Vds. confiaban que al haber fracasado la demanda de precario ella se estaría quieta y Vds. adquirirían la propiedad por el transcurso de treinta años.
Aquí me tengo que parar porque al ser tantas las contradicciones o contrasentidos o errores de actuación que no puedo razonar sin entender como se hicieron estas operaciones, qué ponía en la demanda de precario y por qué se toleró la segregación y venta de otro trozo si Vds. entendían que eran propietarios del terreno, hasta el extremo de haber vendido un trozo a quien ahora les demandaba.
Lo que sí puedo apreciar es que tiene muy estudiado el asunto y el camino a seguir pero que duda en iniciar actuaciones judiciales que no ve claras, y creo que tiene razón.
Normalmente es mejor "ver venir los asuntos"; ir como demandado; es más fácil "destrozar un asunto" que elaborarlo, pero a través de esta vía es elucubrar, aquí no cabe Internet y respuestas más o menos improvisadas; hay que sentarse examinar documentación y especialmente y este es mi consejo hablar con un catedrático de derecho civil de Oviedo y pedirle un dictamen por escrito (Si el asunto económicamente merece la pena como así parece).
Ya no puede seguir solo, hace falta no solo un abogado bueno que probablemente lo tiene, sino un especialista doctrinal en la materia, pero con los antecedentes que me cuenta y actuaciones sorprendentes realizadas así como la complejidad legal del tema yo no me metería en un pleito teniendo la posesión del terreno.
Saludos, medite mucho antes de dar un paso y mucha suerte.
Lo sorprendente es que, si no eran propietarios y carecían de titulo inscrito, le pudieran vender una parcela y que después esa misma persona la pudiera vender como urbana pero que antes les demandara a Vds. por precario y que sobre esa parcela que era rústica se iniciara una construcción que estaba en tramites de demolición por ilegal.
Si la demanda de precario, interpuesta por la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil que no causaba estado, no prosperó por defecto procesal, tendría una argumentación sobre "hechos", justificaría por qué ocupaban Vds. esas tierras en precario. El razonamiento que contuviera la demanda es importante para poder opinar.
"Sin recuperar la posesión del resto" lo entiendo yo como la parte que poseen Vds, segregó, vendió y registro un trozo, es decir, que Vds. consintieron que una parte de la finca fuera ocupada por terceros que habían adquirido el trozo de dicha señora y que Vds. confiaban que al haber fracasado la demanda de precario ella se estaría quieta y Vds. adquirirían la propiedad por el transcurso de treinta años.
Aquí me tengo que parar porque al ser tantas las contradicciones o contrasentidos o errores de actuación que no puedo razonar sin entender como se hicieron estas operaciones, qué ponía en la demanda de precario y por qué se toleró la segregación y venta de otro trozo si Vds. entendían que eran propietarios del terreno, hasta el extremo de haber vendido un trozo a quien ahora les demandaba.
Lo que sí puedo apreciar es que tiene muy estudiado el asunto y el camino a seguir pero que duda en iniciar actuaciones judiciales que no ve claras, y creo que tiene razón.
Normalmente es mejor "ver venir los asuntos"; ir como demandado; es más fácil "destrozar un asunto" que elaborarlo, pero a través de esta vía es elucubrar, aquí no cabe Internet y respuestas más o menos improvisadas; hay que sentarse examinar documentación y especialmente y este es mi consejo hablar con un catedrático de derecho civil de Oviedo y pedirle un dictamen por escrito (Si el asunto económicamente merece la pena como así parece).
Ya no puede seguir solo, hace falta no solo un abogado bueno que probablemente lo tiene, sino un especialista doctrinal en la materia, pero con los antecedentes que me cuenta y actuaciones sorprendentes realizadas así como la complejidad legal del tema yo no me metería en un pleito teniendo la posesión del terreno.
Saludos, medite mucho antes de dar un paso y mucha suerte.
