Expropiaciones urbanas
Otra cosa que nos pasó, aquí en asturias, es que una tía de mi padre tenía una casa unifamiliar en oviedo. En una calle bastante principal que era toda de casas unifamilares de los años 50 a uno de los márgenes, con sus respectivas parcelas.
El ayuntamiento les ha puesto una edificabilidad superior y unas cargas urbanísticas, una nueva calle enorme por detrás. Y les obliga o a edificar y pagar la calle, o a cederlas a una constructora. En el patio de manzana, bastante grande porque se trataba de una calle muy grande, había terrenos no edificables a los que se les dio la misma nueva edificabilidad. La constructora compró esos terrenos y tiene más del 60% del suelo. Y tanto si le vendes a la constructora, como si te niegas y te expropian, resulta que lo que te dan es un precio que no te sirve para comprar si quiera los mismos metros que ya tenías edificados en la nueva construcción.
Con independencia de que son 1400 nuevas viviendas privadas, frente a las doscientas unifamiliares que había, para las que no se justifica la necesidad, y sólo para que la nueva calle a la que quieren desviar el tráfico de salida de la ciudad le salga gratis al ayuntamiento, que gasta todo el presupuesto todos los años en los cuatro mismos metros que ven los premios príncipe de asturias, y que no se entiende que se pueda cargar sobre doscientos ciudadanos una infraestructura de salida de la ciudad, pero sobre todo, como no compensa el precio que se consigue por el suelo y la edificación existente por ley, lo que parece, todo ello, bastante ilegal, pero que aquí es el pan nuestro de cada día, nos preguntamos si es posible unirse al proyecto de edificación con sólo unos determinados metros.
Es decir, si la parcela tiene 400m de edificabilidad netos, y pertenece a siete personas, igual que la constructora puede comprar individualmente a cada codueño, ¿se puede cada codueño unir individualmente al proyecto de edificación con su parte?
Porque ese sería el único modo de no perder tanto dinero, consiguiendo el valor en especie, y con una capacidad de financiación ajustada a las personas físicas.
El ayuntamiento les ha puesto una edificabilidad superior y unas cargas urbanísticas, una nueva calle enorme por detrás. Y les obliga o a edificar y pagar la calle, o a cederlas a una constructora. En el patio de manzana, bastante grande porque se trataba de una calle muy grande, había terrenos no edificables a los que se les dio la misma nueva edificabilidad. La constructora compró esos terrenos y tiene más del 60% del suelo. Y tanto si le vendes a la constructora, como si te niegas y te expropian, resulta que lo que te dan es un precio que no te sirve para comprar si quiera los mismos metros que ya tenías edificados en la nueva construcción.
Con independencia de que son 1400 nuevas viviendas privadas, frente a las doscientas unifamiliares que había, para las que no se justifica la necesidad, y sólo para que la nueva calle a la que quieren desviar el tráfico de salida de la ciudad le salga gratis al ayuntamiento, que gasta todo el presupuesto todos los años en los cuatro mismos metros que ven los premios príncipe de asturias, y que no se entiende que se pueda cargar sobre doscientos ciudadanos una infraestructura de salida de la ciudad, pero sobre todo, como no compensa el precio que se consigue por el suelo y la edificación existente por ley, lo que parece, todo ello, bastante ilegal, pero que aquí es el pan nuestro de cada día, nos preguntamos si es posible unirse al proyecto de edificación con sólo unos determinados metros.
Es decir, si la parcela tiene 400m de edificabilidad netos, y pertenece a siete personas, igual que la constructora puede comprar individualmente a cada codueño, ¿se puede cada codueño unir individualmente al proyecto de edificación con su parte?
Porque ese sería el único modo de no perder tanto dinero, consiguiendo el valor en especie, y con una capacidad de financiación ajustada a las personas físicas.
Respuesta de juanhito
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Otra pregunta para nota: Vd. plantea el problema que ha salido en todas las tv. del extranjero de lo que están haciendo los municipios de acuerdo con grandes constructoras: Recalificar terrenos rústicos y obligar a los propietarios a mal vender por no poder soportar las cargas de urbanización. (Entre ellos muchos jubilados extranjeros por la zona de Valencia que se han comprado sus casitas en el campo para pasar el resto de sus vidas).
Problema de esta pregunta: Si las viviendas unifamiliares están en zona urbana según el Plan de Ordenación, ¿cómo ahora, se ven incluidos en una Unidad de Actuación o en lo que sea?.
¿Ese proyecto es una junta de compensación?, ¿Con qué sistema de ejecución?, ¿Qué notificaciones les han hecho?.
Si hay algún asunto en el que interesa SIEMPRE un pleito es en estos de urbanismo. Me explico: las constructoras funcionan a crédito financiado bancariamente, una paralización de pocos meses inclusive les representa unos gastos terroríficos. La única forma de "ablandar a gigantes" es removerles el suelo que pisan.
Me he visto implicado personalmente, en problemas de juntas de compensación, por motivos hereditarios familiares, desde que he visto amenazas municipales de expropiación, es lo primero que hacen en plan prepotente ( llevo tres concejales de urbanismo a cuestas) yo ni me planteo una duda, recurro en vía administrativa y luego me meto en los Tribunales, después aguanto la presión como puedo, me reúno con la constructora que está con los pelos de punta ante el lío que se le viene encima y trato de encontrar la mejor solución económica posible.
Que no le engañen con responsabilidades económicas, retrasos de obras, ejecuciones forzosas y expropiaciones con valoraciones miserables. Todo mentira. Están acojonados Ayuntamiento y constructora... hasta un cierto límite. Hay que tener cuidado en no tensar demasiado la cuerda.
Las asociaciones con otros perjudicados no solo son posibles legalmente, son absolutamente necesarias, además es muy probable que les adjudiquen una parcela en pro indiviso si la superficie individualizada de cada uno no da para una parcela, habría que ver la unidad mínima edificable en el proyecto de urbanización, aunque a la hora del "trato particularizado" = de las perrillas, cada caso es cada caso y salvo que estuviera contratado por el grupo como abogado, cuando los he hecho me he movido por mi cuenta.
Problema de esta pregunta: Si las viviendas unifamiliares están en zona urbana según el Plan de Ordenación, ¿cómo ahora, se ven incluidos en una Unidad de Actuación o en lo que sea?.
¿Ese proyecto es una junta de compensación?, ¿Con qué sistema de ejecución?, ¿Qué notificaciones les han hecho?.
Si hay algún asunto en el que interesa SIEMPRE un pleito es en estos de urbanismo. Me explico: las constructoras funcionan a crédito financiado bancariamente, una paralización de pocos meses inclusive les representa unos gastos terroríficos. La única forma de "ablandar a gigantes" es removerles el suelo que pisan.
Me he visto implicado personalmente, en problemas de juntas de compensación, por motivos hereditarios familiares, desde que he visto amenazas municipales de expropiación, es lo primero que hacen en plan prepotente ( llevo tres concejales de urbanismo a cuestas) yo ni me planteo una duda, recurro en vía administrativa y luego me meto en los Tribunales, después aguanto la presión como puedo, me reúno con la constructora que está con los pelos de punta ante el lío que se le viene encima y trato de encontrar la mejor solución económica posible.
Que no le engañen con responsabilidades económicas, retrasos de obras, ejecuciones forzosas y expropiaciones con valoraciones miserables. Todo mentira. Están acojonados Ayuntamiento y constructora... hasta un cierto límite. Hay que tener cuidado en no tensar demasiado la cuerda.
Las asociaciones con otros perjudicados no solo son posibles legalmente, son absolutamente necesarias, además es muy probable que les adjudiquen una parcela en pro indiviso si la superficie individualizada de cada uno no da para una parcela, habría que ver la unidad mínima edificable en el proyecto de urbanización, aunque a la hora del "trato particularizado" = de las perrillas, cada caso es cada caso y salvo que estuviera contratado por el grupo como abogado, cuando los he hecho me he movido por mi cuenta.
Muchísimas gracias por su repuesta.
Ya no es cuestión de que se puedan soportar las cargas o no, sino de que al haber conseguido más del 60% del suelo, o construyes o la ley te lo expropia por cuatro duros a su favor. Es decir, te obliga no sólo a pagar las cargas, que se podría en muchos casos, sino a agotar la edificabilidad.
¿Este suelo ya urbano se ve incluido en un plan de remodelación de la ciudad según el ayuntamiento? Han decidido poner una calle enorme de salida de la ciudad por medio del patio de manzana, y recalificar y adjudicar dicha carga a los terrenos de inmediatamente al rededor. En realidad sobre nuestra casa y finca no va ni un metro de calle nueva. Pero hay que construir 7 plantas en vez de la una que tiene.
La parcela mínima es de 300m, que llegan casi todas, pero claro, lo que no tiene cada una de estas personas físicas es capacidad para fincanciar toda la edificabilidad que se les atribuye, las constructoras grandes no se pisan el terreno entre sí, y las pequeñas saben que no tienen negocio a las órdenes de las grandes, por eso no conseguimos vender y estamos destinados a la expropiación barata.
Lo que queríamos saber es si al ser varios propietarios de una finca, te puedes unir a la construcción, a la junta de compensación, sólo con tu parte, aunque no llegue a la parcela mínima, igual que la junta puede comprar a cada propietario por separado.
Y si ya está aprobado el plan especial presentado por la junta de compensación, saber cuánto tiempo tienes para hacerlo. Lo de los tribunales ya lo intentamos en otra ocasión sólo para comprobar lo que todo el mundo ya nos había dicho, la corrupción total de la justicia en urbanismo, por eso no constituye aquí medida alguna de presión hace mucho. Ya ves, nos reímos bastante cuando salió en la tele lo de marbella, como algo del otro mundo.
Muchísimas gracias otra vez por contestar, y por tu sinceridad. A ver si nos puedes decir algo de esto de poder entrar en la junta aunque no llegues a la parcela mínima, y te la tengan que adjudicar pro indiviso con otros. Y los plazos para poder hacerlo antes de que te expropien.
Encima nos venden que esta constructora es de las menos abusonas según el ranking de los ayuntamientos, y no nos ofrece ni la mitad de lo que nos costaría sólo lo mismo que teníamos antes de la recalificación en otra parte, y ni siquiera urbana. No queremos ni pensar cómo serán las peores y a la gente que han arruinado ya.
Tenemos ese problema añadido de que la justicia es una mafia, no es porque seamos más tontos que en otros sitios, y por eso hacen lo que quieren.
El ayuntamiento de oviedo colapsó la fiscalía de urbanismo na más empezar para que no pudiera examinar todas las previsibles demandas contra él. Y están acostumbrados a funcionar de habitual con normas inconstitucionales, mientras se las anula IU en los tribunales, y sacan la siguiente igual de ilegal que usan mientras se la anulan otra vez, y así.
Esto sí que es un paraíso de la mafia en todos los sentidos, y no italia, áfrica o sudamérica. Menos mal que somos el primer mundo, hasta que rascas un poco...
Ya no es cuestión de que se puedan soportar las cargas o no, sino de que al haber conseguido más del 60% del suelo, o construyes o la ley te lo expropia por cuatro duros a su favor. Es decir, te obliga no sólo a pagar las cargas, que se podría en muchos casos, sino a agotar la edificabilidad.
¿Este suelo ya urbano se ve incluido en un plan de remodelación de la ciudad según el ayuntamiento? Han decidido poner una calle enorme de salida de la ciudad por medio del patio de manzana, y recalificar y adjudicar dicha carga a los terrenos de inmediatamente al rededor. En realidad sobre nuestra casa y finca no va ni un metro de calle nueva. Pero hay que construir 7 plantas en vez de la una que tiene.
La parcela mínima es de 300m, que llegan casi todas, pero claro, lo que no tiene cada una de estas personas físicas es capacidad para fincanciar toda la edificabilidad que se les atribuye, las constructoras grandes no se pisan el terreno entre sí, y las pequeñas saben que no tienen negocio a las órdenes de las grandes, por eso no conseguimos vender y estamos destinados a la expropiación barata.
Lo que queríamos saber es si al ser varios propietarios de una finca, te puedes unir a la construcción, a la junta de compensación, sólo con tu parte, aunque no llegue a la parcela mínima, igual que la junta puede comprar a cada propietario por separado.
Y si ya está aprobado el plan especial presentado por la junta de compensación, saber cuánto tiempo tienes para hacerlo. Lo de los tribunales ya lo intentamos en otra ocasión sólo para comprobar lo que todo el mundo ya nos había dicho, la corrupción total de la justicia en urbanismo, por eso no constituye aquí medida alguna de presión hace mucho. Ya ves, nos reímos bastante cuando salió en la tele lo de marbella, como algo del otro mundo.
Muchísimas gracias otra vez por contestar, y por tu sinceridad. A ver si nos puedes decir algo de esto de poder entrar en la junta aunque no llegues a la parcela mínima, y te la tengan que adjudicar pro indiviso con otros. Y los plazos para poder hacerlo antes de que te expropien.
Encima nos venden que esta constructora es de las menos abusonas según el ranking de los ayuntamientos, y no nos ofrece ni la mitad de lo que nos costaría sólo lo mismo que teníamos antes de la recalificación en otra parte, y ni siquiera urbana. No queremos ni pensar cómo serán las peores y a la gente que han arruinado ya.
Tenemos ese problema añadido de que la justicia es una mafia, no es porque seamos más tontos que en otros sitios, y por eso hacen lo que quieren.
El ayuntamiento de oviedo colapsó la fiscalía de urbanismo na más empezar para que no pudiera examinar todas las previsibles demandas contra él. Y están acostumbrados a funcionar de habitual con normas inconstitucionales, mientras se las anula IU en los tribunales, y sacan la siguiente igual de ilegal que usan mientras se la anulan otra vez, y así.
Esto sí que es un paraíso de la mafia en todos los sentidos, y no italia, áfrica o sudamérica. Menos mal que somos el primer mundo, hasta que rascas un poco...
Vayamos por orden que la cuestión es compleja.
Las expropiaciones por el procedimiento ordinario son complejas, en vía judicial se pueden dilatar años, tienen que iniciarse a instancias de los Ayuntamientos quienes son remisos a perder votos en favor de constructores. Luego la amenaza de la expropiación es real pero de efecto "light". Me la tomo en serio pero sé como defenderme contra ella y si me agrupo con otros todavía es más difícil que el ayuntamiento arranque ( como no hay perras para ellos procuran desligarse de los líos de particulares. Bastante tienen con los propios).
No sabía que los Ayuntamientos te podían obligar a agotar la edificabilidad. Creía que era al revés: si edifico menos, menos densidad de población >> mejor calidad de vida.
El que haya un plan de remodelación de zona urbana y le hayan dado una edificabilidad de siete plantas en vez de una como tiene actualmente no significa ni que el constructor tenga derecho a edificar. Estoy seguro que habrán mirado el sistema de ejecución y los estatutos y bases de actuación y si se ha incluido la parcelación, urbanización y CONSTRUCCIÓN lo habrán recurrido en vía administrativa de forma convincente que es la manera de empezar a dar guerra.
A su pregunta: " si un propietario indiviso puede adherirse a una junta de compensación con su tanto por ciento?": Si señor, así lo he visto sin que judicialmente se haya recurrido por nadie. Aporta su tanto por ciento, le adjudican en otro pro indiviso su tanto por ciento en la misma o en zona próxima.
Plazo para tramitar el plan especial presentado por la Junta de Compensación: Como es materia transferida a las comunidades autónomas cada una tiene su propia reglamentación específica. Aparte de lo que pudieran poner los estatutos reduciendo dicho plazo, nunca ampliándolo, pero>>> nunca he visto la anulación de un plan por un Ayuntamiento que se encontrase en trámite. Los Ayuntamientos lo que quieren es que se ejecute porque de esa forma no se gastan un duro y lo que hacen es verbalmente presionar todo lo que pueden y amenazar con las penas del infierno por los incumplimientos.
Plazo para entrar en la Junta: Adherirse en cualquier momento mediante un escrito o firmar la escritura publica de adhersión mientras esté en información publica o mediante escrito al Ayuntamiento solicitándolo.
No olvide que a las reuniones debe asistir OBLIGATORIAMENTE un representante de la Administración municipal quien vela por los derechos de los junteros minoritarios. Luego adhieránse
Sin entrar en polémicas: Incierta "la conocida corrupción de la justicia en urbanismo", aunque comprendo su cabreo. La justicia lo que dice ( y a mí me lo ha dicho) que el interés particular no puede primar sobre el natural desarrollo y crecimiento de las poblaciones y que por encima de su derecho está el del bien común, y la ordenación de las poblaciones es una clara actuación en beneficio de la comunidad y bla, bla, bla y tienen razón. Al que le toca la china le toca la china, y lo que debió preverse antes del pleito es la posibilidad de esta contestación. El contrario es demasiado grande.
Asunto Constructoras: Solo hay una forma de asustarlas. Lo que le dije recurso judicial interpuesto que pueda no solo paralizarle las obras sino algo importantísimo: la obtención de crédito bancario, de financiación. Los Bancos se preocupan enormemente desde que hay pleitos. Existe una fórmula de cálculo ( que yo no sé hacer pero los arquitectos sí) del valor real de su propiedad que se utiliza para las expropiaciones es el valor de residuo. No me haga mucho caso pero a grosso modo es algo así: Que se puede hacer en este solar: 14 viviendas = precio venta (menos) coste edificación, gastos financieros, beneficio industrial, impuestos (menos) proyecto dirección obra y otros ( menos) proyecto de urbanización y ejecución del mismo (menos) proyecto de compensación y gastos notariales, registrales y publicaciones derivados de la Junta etc. lo que sobra ( por fin...¡) Valor del solar.
A partir de ahí... a pelear.
Las expropiaciones por el procedimiento ordinario son complejas, en vía judicial se pueden dilatar años, tienen que iniciarse a instancias de los Ayuntamientos quienes son remisos a perder votos en favor de constructores. Luego la amenaza de la expropiación es real pero de efecto "light". Me la tomo en serio pero sé como defenderme contra ella y si me agrupo con otros todavía es más difícil que el ayuntamiento arranque ( como no hay perras para ellos procuran desligarse de los líos de particulares. Bastante tienen con los propios).
No sabía que los Ayuntamientos te podían obligar a agotar la edificabilidad. Creía que era al revés: si edifico menos, menos densidad de población >> mejor calidad de vida.
El que haya un plan de remodelación de zona urbana y le hayan dado una edificabilidad de siete plantas en vez de una como tiene actualmente no significa ni que el constructor tenga derecho a edificar. Estoy seguro que habrán mirado el sistema de ejecución y los estatutos y bases de actuación y si se ha incluido la parcelación, urbanización y CONSTRUCCIÓN lo habrán recurrido en vía administrativa de forma convincente que es la manera de empezar a dar guerra.
A su pregunta: " si un propietario indiviso puede adherirse a una junta de compensación con su tanto por ciento?": Si señor, así lo he visto sin que judicialmente se haya recurrido por nadie. Aporta su tanto por ciento, le adjudican en otro pro indiviso su tanto por ciento en la misma o en zona próxima.
Plazo para tramitar el plan especial presentado por la Junta de Compensación: Como es materia transferida a las comunidades autónomas cada una tiene su propia reglamentación específica. Aparte de lo que pudieran poner los estatutos reduciendo dicho plazo, nunca ampliándolo, pero>>> nunca he visto la anulación de un plan por un Ayuntamiento que se encontrase en trámite. Los Ayuntamientos lo que quieren es que se ejecute porque de esa forma no se gastan un duro y lo que hacen es verbalmente presionar todo lo que pueden y amenazar con las penas del infierno por los incumplimientos.
Plazo para entrar en la Junta: Adherirse en cualquier momento mediante un escrito o firmar la escritura publica de adhersión mientras esté en información publica o mediante escrito al Ayuntamiento solicitándolo.
No olvide que a las reuniones debe asistir OBLIGATORIAMENTE un representante de la Administración municipal quien vela por los derechos de los junteros minoritarios. Luego adhieránse
Sin entrar en polémicas: Incierta "la conocida corrupción de la justicia en urbanismo", aunque comprendo su cabreo. La justicia lo que dice ( y a mí me lo ha dicho) que el interés particular no puede primar sobre el natural desarrollo y crecimiento de las poblaciones y que por encima de su derecho está el del bien común, y la ordenación de las poblaciones es una clara actuación en beneficio de la comunidad y bla, bla, bla y tienen razón. Al que le toca la china le toca la china, y lo que debió preverse antes del pleito es la posibilidad de esta contestación. El contrario es demasiado grande.
Asunto Constructoras: Solo hay una forma de asustarlas. Lo que le dije recurso judicial interpuesto que pueda no solo paralizarle las obras sino algo importantísimo: la obtención de crédito bancario, de financiación. Los Bancos se preocupan enormemente desde que hay pleitos. Existe una fórmula de cálculo ( que yo no sé hacer pero los arquitectos sí) del valor real de su propiedad que se utiliza para las expropiaciones es el valor de residuo. No me haga mucho caso pero a grosso modo es algo así: Que se puede hacer en este solar: 14 viviendas = precio venta (menos) coste edificación, gastos financieros, beneficio industrial, impuestos (menos) proyecto dirección obra y otros ( menos) proyecto de urbanización y ejecución del mismo (menos) proyecto de compensación y gastos notariales, registrales y publicaciones derivados de la Junta etc. lo que sobra ( por fin...¡) Valor del solar.
A partir de ahí... a pelear.
