Casa catalogada Fuera de Ordenación Diferida

Por partes:
- La figura de "Fuera de Ordenación Diferida", no se muy bien por qué, es más habitual el planeamientos en Euskadi que en otros lugares (donde está dentro o fuera de ordenación, sin más distingos), no se si es tu caso, de todos modos habría que saber qué motiva que esa edificación esté fuera de ordenación (si el uso residencial, el volumen edificado, las alineaciones, etc. para saber en detalle como os puede afectar.
- Por otra parte, por lo que comentas que no tendríais que temer nada a menos que alguien comprase el terreno para desarrollarlo industrialmente; eso tiene toda la pinta de ser una unidad de actuación, así que si alguien compra un 50% de la superficie de la misma puede decidir qué, cómo y cuando se construye ahí y como compensación os correspondería un porcentaje de la edificabilidad total en función de la superficie de vuestra parcela (no de la vivienda, sino de la parcela donde está el edificio según vuestra cuota de participación; además deberíais hacer frente a la parte correspondiente de gastos de la urbanización). Deberíais comprobar eso, porque si estáis en un polígono de esas características esa vivienda valdrá muy poco.
- En caso de expropiación el ayuntamiento puede compensaros con una cantidad económica y no con una vivienda, y en ese caso la vivienda valdrá en función de la tasación también teniendo en cuenta su situación urbanística. Es decir pueden decirte: "tu casa vale tanto, aquí tienes esa cantidad para que te compres otra parecida).
- La situación urbanística es muy importante a la hora de las valoraciones, así pues el que esté fuera de ordenación y en un suelo calificado como industrial será importante.

Gracias por sus aclaraciones.
Así es, se trata de una casa situada en Euskadi.
Especifico que la superficie del suelo es mucho más amplia de lo que corresponde al de la casa y al del terreno que tiene alrededor para uso y disfrute de los 8 vecinos.
En la superficie catalogada como suelo industrial y fuera de ordenación diferida está formada actualmente por una gasolinera, un edificio abandonado con algo de terreno, un aparcamiento para camiones y la 'susodicha' casa. Todo esto está a un lado de una carretera secundaria y al otro lado de la carretera también hay algún terreno más y una mini central eléctrica con transformadores y demás.
En Urbanismo lleva como Fuera de ordenación diferida desde el 1995, y por lo que me he informado se suele revisar cada 8 años, cosa que no han hecho y nos tiene algo preocupados.
Por lo que nos comentaron, si un promotor quisiese comprar una parte de ese suelo no podría, tendría que adquirir toda la superficie antes comentada y edificar pabellones industriales con sus aceras, calles y demás, según le diga Urbanismo.
Entonces, por lo que entiendo, al ser suelo industrial y en el caso de expropiación o de compra del edificio, las indemnizaciones serian mucho menores, ¿verdad?
Tenemos el miedo, de comprar ahora por 180000 y que dentro de unos años vengan a expropiarnos por que quieren hacer una carretera más ancha por ejemplo o como dicen ellos un bien social y nos la valoren en 50000 por ser suelo industrial. ¿Esto podría pasar?
Gracias de nuevo.

Los plazos de revisión del planeamiento no son obligatorios; aunque lo habitual es que los planes se cambien cada 10 o 15 años para adaptarlos a la realidad y nuevas normativas, hay lugares con planeamientos muy antiguos (conozco un ayuntamiento turístico regido por un plan de 1977, totalmente obsoleto). Si en vuestro caso hay un planeamiento en redacción o en avance deberías informatte de como queda esa zona.
Sobre lo que os comentaron de la calificación de la zona, por lo que comentas esa debe estar incluida en un polígono de actuación de uso industrial. En ese caso la obligación de comprar todo y urbanizarlo no es por el total sino mayoritaria (un propietario de 1m² que no quiera vender no puede bloquear el desarrollo de la zona); esto quiere decir que comprando más del 50% puede decidir cómo se urbanizará y distribuirá la edificabilidad que le corresponda según el planeamiento. Informaros si está en un polígono porque en ese caso lo que estáis comprando es un porcentaje de la edificabilidad final de la zona (que puede corresponderos donde la parte mayoritaria decida y solo podréis destinar a usos industriales)
Si os expropian el terreno se valorará por su valor como lo que es (suelo calificado como industrial) en un proceso de comparación con otros equiparables.

En Urbanismo nos comentaron que se trata de suelo industrial y que en el caso de alguien quiera edificar pabellones industriales, tendría que regirse por las condiciones que el Ayuntamiento le diga.
Nos facilitaron un plano de como está actualmente y de como quedaría en el caso de hacer pabellones industriales.
Según Urbanismo, se trata de suelo industrial fuera de ordenación diferida y en donde solo se pueden edificar pabellones industriales.
Al tratarse de una casa de más de 60 años, el promotor dueño también de la parcela contigua para alquiler de camiones (no se si lo es también de todo el suelo) la ha rehabilitado con todos sus permisos de obra y habitabilidad en regla y ahora las pone en venta a un precio aceptable.
Mi gran duda y miedo es, ¿si al cabo de unos años lo recalifican con otro nombre en que podría afectarnos (está como suelo industrial desde siempre)? ¿Y si en un futuro quieren hacer naves industriales podrían indemnizarnos por 4 duros?
Poniéndose en mi lugar, ¿arriesgaría a comprar un piso de esta casa sabiendo que está en está situación?
Muchas gracias.

Lo que se pueda o no hacer ahí tiene que estar recogido en el planeamiento, y si es necesario hacer un proyecto de urbanización será este el que recoja las condiciones de lo que se pueda hacer, acorde a la normativa general y local. No se puede dictar lo que se puede hacer en un sitio de manera arbitraria. Así pues el que quiera edificar ahí puede saber ahora qué puede hacer (porque el ayuntamiento ya lo ha dicho a través del planeamiento)
Si en el futuro lo recalifican (es decir pasa a aplicársele una ordenanza distinta a la de suelo industrial) os afectará si en esa nueva calificación se permite el uso y edificabilidad actual. Si pasase de industrial a residencial os beneficiaría (siempre que el edificio no quede fuera de ordenación, por su volumen o alineación, por ejemplo)
Si el suelo está (ahora) calificado como suelo industrial, su valor en caso de expropiación sería en función de esa calificación; es decir la indemnización sería según el precio del suelo industrial.
Por otra parte, tendrás que valorar las posibilidades de que os expropien, ya que no es algo habitual, salvo para el paso o ampliación de infraestructuras viarias. Si las posibilidades son bajas (la administración no suele andar sobrada de dinero para empezar a hacer expropiaciones), la alineación de la edificación no es problemática, no se encuentra en un polígono de actuación o similar; y sobre todo os convence por su valor de uso y no hay alternativas mejores, entonces puede ser una buena compra.

Muchas gracias por sus aclaraciones.
Ayer me llamo el de la Inmobiliaria diciéndome que había conseguido las escrituras de los únicos que viven allí (es una casa de 8 vecinos y de momento solo habitan en una) para que las fotocopiásemos y demás.
¿Las escrituras esas nos pueden aclarar o facilitar algo nuevo?
Antes de solicitar la Hipoteca, la directora del banco quiere cerciorarse bien de como está la casa y nos comenta que catastralmente no ha encontrado su valor, ¿es normal?
Nos acercaremos a la inmobiliaria a por las escrituras, ¿podría aprovechar a preguntarle alguna cosa que se nos haya quedado fuera del tintero?
Gracias.

Si las escrituras son recientes puede que vengan recogidas algunas de las cargas urbanísticas de la casa, pero nada que no puedas conseguir del piso que te interesa (y no de otro como en ese caso) pidiendo una nota simple registral.
De todos modos lo que os afectará más es la situación urbanística, para estar seguro puedes pedir una certificación urbanística en el ayuntamiento.
El bien en el catastro puede estar sin actualizar o incluso tener fallos (como decían en Blade Runner: "He visto cosas que no creeríais..."); no debería preocuparos demasiado, el banco al final de quien se fiará es de la tasación y la empresa tasadora tiene que verificar la situación urbanística, de propiedad, correspondencia registral y catastral, etc.