Anónimo
Rotura de azulejos a los 11 años
He tenido un problema con los azulejos de una pared de la cocina. Ayer se reventaron sin motivo aparente, y se han quedado todos abiertos y sueltos.
He dado parte al seguro comunitario. Vino el perito y dijo que no lo cubría porque era un defecto de construcción. También he dado parte al seguro propio de la vivienda, y tampoco lo cubren, ya que no está provocado por una fuga de agua.
Por último me queda por pedir responsabilidades a la constructora, pero supongo que también se desentenderán porque la vivienda ya tiene 11 años. ¿Estoy en lo cierto o realmente si son responsables por la mala calidad de los materiales empleados? He oído algo sobre una ampliación de la responsabilidad decenal hasta 15 años en algunos casos, pero no sé si mi problema entra en esos casos.
He dado parte al seguro comunitario. Vino el perito y dijo que no lo cubría porque era un defecto de construcción. También he dado parte al seguro propio de la vivienda, y tampoco lo cubren, ya que no está provocado por una fuga de agua.
Por último me queda por pedir responsabilidades a la constructora, pero supongo que también se desentenderán porque la vivienda ya tiene 11 años. ¿Estoy en lo cierto o realmente si son responsables por la mala calidad de los materiales empleados? He oído algo sobre una ampliación de la responsabilidad decenal hasta 15 años en algunos casos, pero no sé si mi problema entra en esos casos.
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Lo primero que debe quedar claro es el origen de esos desperfectos a fin de determinar si los cubre o no el seguro, puede acudir a un arquitecto a fin de que le asesore sobre este punto
En principio la ley de ordenación de la edificación fija un plazo de 10 años para exigir la responsabilidad derivada de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, estos daños se deben producir en ese plazo y entonces hay un plazo de prescripción de 3 años
La propia ley dice "Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales", en base a esto una sentencia de la Audiencia provincial de Castellón señaló: "En cuanto a la prescripción, entienden los recurrentes que la acción que le asistía a la actora es la correspondiente al saneamiento por vicios ocultos, cuyo plazo es de seis meses y por tanto habría transcurrido dicho plazo antes de presentar la demanda. Ahora bien, los arts. 1484 y 1490 CC que regulan a favor del comprador la acción redhibitoria o la acción quanti minoris, que permite al comprador en los casos de vicios o << defectos>> ocultos instar la resolución del contrato, o una rebaja del precio, no es aplicable en aquellos casos en que el comprador lo que está ejercitando es la acción prevista en los arts 1101 y 1124 CC, es decir, una acción de cumplimiento del contrato y no la específica de saneamiento establecida en el art 1484 CC, pues en ningún momento pretende la actora resolver el contrato por vicios ocultos o reducir el precio de la cosa vendida, sino la reparación de las deficiencias que presenta la vivienda, y que no debían existir conforme a las condiciones del contrato, por lo que está ejercitando la acción indemnizatoria de reparación de defectos en base al incumplimiento contractual de los vendedores, cuya acción tiene un plazo de prescripción de 15 años, plazo que evidentemente no ha transcurrido.
Ciertamente, tanto en el encabezamiento como en la fundamentación jurídica de la demanda se habla de formular demanda sobre incumplimiento o defectuoso cumplimiento de contrato de compraventa, citándose en sus fundamentos de derecho los preceptos sobre el incumplimiento contractual (arts. 1101 y 1124 CC), y en el suplico se pretende la condena a reparar las deficiencias de la cosa vendida. En cualquier caso, la identidad objetiva de la acción que se ejercita queda determinada por el conjunto de hechos jurídicos relevantes que la delimitan e identifican, no por los términos en que son mencionadas por los litigantes, y en ese sentido, la compradora demandante ha subrayado que lo que ejercita es la acción genérica fundada en el incumplimiento de las obligaciones, que es la recogida finalmente por la Juez a quo en su sentencia.
Es de recordar, por otro lado, que el comprador no sólo dispone de las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también de las que nacen del incumplimiento o defectuoso cumplimiento del contrato (SSTS 6 marzo 1985, 15 junio 1987, 3 abril 2002); y la amplia expresión de declarar sujetos a indemnización a los que de cualquier modo contravinieren el tenor de las obligaciones comprendidas en el origen de la responsabilidad que utiliza el artículo 1101 CC en su último párrafo, incluye cualquier hecho que causando perjuicio, pueda alterar el cumplimiento fiel, estricto y normal de las obligaciones, cualquier medio o forma de incumplimiento de éstas, siempre que se produzca en el ámbito de lo pactado o se desprenda de la propia naturaleza de la obligación, constituyendo cualquier otro modo de contravención, pues, como dice la STS de 23 febrero 1989, la expresión utilizada por el artículo 1101 CC permite incluir hasta las contravenciones debidas no a negligencia, ni a dolo o mora, sino a otras causas que pueden tener lugar, aunque se haya prestado la diligencia debida en el cumplimiento de la obligación.
No se ha producido pues la prescripción de la acción, porque no nos hallamos ante un supuesto de vicios ocultos, sino de verdadero incumplimiento contractual, y el ejercicio de esta acción no está sometido a plazo alguno de caducidad, siendo su plazo el de prescripción de quince años.
En principio la ley de ordenación de la edificación fija un plazo de 10 años para exigir la responsabilidad derivada de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, estos daños se deben producir en ese plazo y entonces hay un plazo de prescripción de 3 años
La propia ley dice "Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales", en base a esto una sentencia de la Audiencia provincial de Castellón señaló: "En cuanto a la prescripción, entienden los recurrentes que la acción que le asistía a la actora es la correspondiente al saneamiento por vicios ocultos, cuyo plazo es de seis meses y por tanto habría transcurrido dicho plazo antes de presentar la demanda. Ahora bien, los arts. 1484 y 1490 CC que regulan a favor del comprador la acción redhibitoria o la acción quanti minoris, que permite al comprador en los casos de vicios o << defectos>> ocultos instar la resolución del contrato, o una rebaja del precio, no es aplicable en aquellos casos en que el comprador lo que está ejercitando es la acción prevista en los arts 1101 y 1124 CC, es decir, una acción de cumplimiento del contrato y no la específica de saneamiento establecida en el art 1484 CC, pues en ningún momento pretende la actora resolver el contrato por vicios ocultos o reducir el precio de la cosa vendida, sino la reparación de las deficiencias que presenta la vivienda, y que no debían existir conforme a las condiciones del contrato, por lo que está ejercitando la acción indemnizatoria de reparación de defectos en base al incumplimiento contractual de los vendedores, cuya acción tiene un plazo de prescripción de 15 años, plazo que evidentemente no ha transcurrido.
Ciertamente, tanto en el encabezamiento como en la fundamentación jurídica de la demanda se habla de formular demanda sobre incumplimiento o defectuoso cumplimiento de contrato de compraventa, citándose en sus fundamentos de derecho los preceptos sobre el incumplimiento contractual (arts. 1101 y 1124 CC), y en el suplico se pretende la condena a reparar las deficiencias de la cosa vendida. En cualquier caso, la identidad objetiva de la acción que se ejercita queda determinada por el conjunto de hechos jurídicos relevantes que la delimitan e identifican, no por los términos en que son mencionadas por los litigantes, y en ese sentido, la compradora demandante ha subrayado que lo que ejercita es la acción genérica fundada en el incumplimiento de las obligaciones, que es la recogida finalmente por la Juez a quo en su sentencia.
Es de recordar, por otro lado, que el comprador no sólo dispone de las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también de las que nacen del incumplimiento o defectuoso cumplimiento del contrato (SSTS 6 marzo 1985, 15 junio 1987, 3 abril 2002); y la amplia expresión de declarar sujetos a indemnización a los que de cualquier modo contravinieren el tenor de las obligaciones comprendidas en el origen de la responsabilidad que utiliza el artículo 1101 CC en su último párrafo, incluye cualquier hecho que causando perjuicio, pueda alterar el cumplimiento fiel, estricto y normal de las obligaciones, cualquier medio o forma de incumplimiento de éstas, siempre que se produzca en el ámbito de lo pactado o se desprenda de la propia naturaleza de la obligación, constituyendo cualquier otro modo de contravención, pues, como dice la STS de 23 febrero 1989, la expresión utilizada por el artículo 1101 CC permite incluir hasta las contravenciones debidas no a negligencia, ni a dolo o mora, sino a otras causas que pueden tener lugar, aunque se haya prestado la diligencia debida en el cumplimiento de la obligación.
No se ha producido pues la prescripción de la acción, porque no nos hallamos ante un supuesto de vicios ocultos, sino de verdadero incumplimiento contractual, y el ejercicio de esta acción no está sometido a plazo alguno de caducidad, siendo su plazo el de prescripción de quince años.