Anónimo
Herencia en disputa
Tengo un problema con una herencia, que trataré de resumir lo más posible.
Verás, mis abuelos tenían una casa en propiedad y ambos fallecieron (mi abuelo en 1989 y mi abuela en 1992), dejándola en herencia a mi padre y mis dos tías. Una de mis tías, soltera ella, ha estado viviendo siempre en casa de mis abuelos, hasta hace un año aproximadamente, que compró su propia casa (ella tendrá sobre los 50 años). Mi otra tía está casada con un hombre al que definiremos como "ambicioso". Este "trío" siempre han dejado a mi padre de lado, y han estado disfrutando ellos de la citada vivienda a toda pastilla, sin tenerlo en cuenta. Mi tío político siempre ha deseado quedarse con dicha casa. De hecho, el usaba esa casa como si fuera suya propia: barbacoas con sus amigos, con su familia etc.
Desde que falleció mi abuela, mi padre no ha pisado esa casa. Siempre a respetado el que viviera allí su hermana y nunca ha dicho ni de echarla ni le ha exigido nada. El siempre ha pensado que lo mejor sería, cuando llegase el momento, derribar la vivienda y construir tres plantas, una para cada hermana y otra para él. Pero mi tía y su marido, sobre todo el marido, pensaba que lo mejor era tenerla ellos por completo. Intentaron buscar un intermediario para que comprara la casa y luego "revendérsela a él", pero se le frustró debido a que casualmente alguien oyó la conversación y nos lo comentó. Posteriormente, mi tía la soltera, le dijo a mi padre que ella quería quedarse con la casa. Mi padre le propuso el construir los 3 pisos, cosa a la que ella se negó.
Hace seis años que mi padre falleció, dejándonos a mis hermanos y a mi como herederos. Desde hace un año aproximadamente, mi tía se compró una casa, por lo que la casa de mis abuelos está deshabitada (de esa casa no han dejado nada, está casi sin muebles y los objetos de valor se los han repartido entre ellos). Ahora tanto mis hermanos como mis primos hacen uso de la vivienda, bien para reunirse con los amigos bien para estar un rato tranquilos, cosa que me parece estupendo.
Ahora, vuelven a las andadas y quieren de nuevo "atacar" para hacerse con la propiedad. ¿Qué puedo hacer? Yo he vuelto a hacer la misma propuesta de mi padre, tirarla y construir 3 pisos, obteniendo una respuesta negativa. Ellas dicen que quieren venderla, pero supongo que querrán intentar de nuevo usar un intermediario para quedársela. También dicen que quieren alquilarla, cosa a la que me niego, ya que si ellos han disfrutado todos estos años de ella, haciendo barbacoas, yo también tengo derecho a sentarme debajo de los árboles a tomar el sol un rato ¿no?
¿Para alquilarla o venderla necesitarán la firma de mis hermanos y la mía verdad? ¿Puedo rechazar ofertas de compra que me presenten? ¿No se puede dividir la vivienda horizontalmente verdad?
Sé que es largo, lo siento, no puedo resumirlo más.
Verás, mis abuelos tenían una casa en propiedad y ambos fallecieron (mi abuelo en 1989 y mi abuela en 1992), dejándola en herencia a mi padre y mis dos tías. Una de mis tías, soltera ella, ha estado viviendo siempre en casa de mis abuelos, hasta hace un año aproximadamente, que compró su propia casa (ella tendrá sobre los 50 años). Mi otra tía está casada con un hombre al que definiremos como "ambicioso". Este "trío" siempre han dejado a mi padre de lado, y han estado disfrutando ellos de la citada vivienda a toda pastilla, sin tenerlo en cuenta. Mi tío político siempre ha deseado quedarse con dicha casa. De hecho, el usaba esa casa como si fuera suya propia: barbacoas con sus amigos, con su familia etc.
Desde que falleció mi abuela, mi padre no ha pisado esa casa. Siempre a respetado el que viviera allí su hermana y nunca ha dicho ni de echarla ni le ha exigido nada. El siempre ha pensado que lo mejor sería, cuando llegase el momento, derribar la vivienda y construir tres plantas, una para cada hermana y otra para él. Pero mi tía y su marido, sobre todo el marido, pensaba que lo mejor era tenerla ellos por completo. Intentaron buscar un intermediario para que comprara la casa y luego "revendérsela a él", pero se le frustró debido a que casualmente alguien oyó la conversación y nos lo comentó. Posteriormente, mi tía la soltera, le dijo a mi padre que ella quería quedarse con la casa. Mi padre le propuso el construir los 3 pisos, cosa a la que ella se negó.
Hace seis años que mi padre falleció, dejándonos a mis hermanos y a mi como herederos. Desde hace un año aproximadamente, mi tía se compró una casa, por lo que la casa de mis abuelos está deshabitada (de esa casa no han dejado nada, está casi sin muebles y los objetos de valor se los han repartido entre ellos). Ahora tanto mis hermanos como mis primos hacen uso de la vivienda, bien para reunirse con los amigos bien para estar un rato tranquilos, cosa que me parece estupendo.
Ahora, vuelven a las andadas y quieren de nuevo "atacar" para hacerse con la propiedad. ¿Qué puedo hacer? Yo he vuelto a hacer la misma propuesta de mi padre, tirarla y construir 3 pisos, obteniendo una respuesta negativa. Ellas dicen que quieren venderla, pero supongo que querrán intentar de nuevo usar un intermediario para quedársela. También dicen que quieren alquilarla, cosa a la que me niego, ya que si ellos han disfrutado todos estos años de ella, haciendo barbacoas, yo también tengo derecho a sentarme debajo de los árboles a tomar el sol un rato ¿no?
¿Para alquilarla o venderla necesitarán la firma de mis hermanos y la mía verdad? ¿Puedo rechazar ofertas de compra que me presenten? ¿No se puede dividir la vivienda horizontalmente verdad?
Sé que es largo, lo siento, no puedo resumirlo más.
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Lo que existe entre vosotros es una copropiedad
Cualquiera puede vender su parte a quien quiera, pero los otros copropietarios tienen un derecho de adquisición preferente en las mismas condiciones
Para la administración se requiere el acuerdo de la mayoría, en caso de alquiler el precio se repartiría entre todos los copropietarios según la parte que tengan en la copropiedad
No estás obligado a vender la totalidad a quien ellos pretendan vender, pero cualquiera puede pedir en cualquier momento la división de esa cosa que se realizará mediante la subasta judicial
Cualquiera puede vender su parte a quien quiera, pero los otros copropietarios tienen un derecho de adquisición preferente en las mismas condiciones
Para la administración se requiere el acuerdo de la mayoría, en caso de alquiler el precio se repartiría entre todos los copropietarios según la parte que tengan en la copropiedad
No estás obligado a vender la totalidad a quien ellos pretendan vender, pero cualquiera puede pedir en cualquier momento la división de esa cosa que se realizará mediante la subasta judicial
Ante todo, agradecerte tu pronta respuesta. Tengo una duda ¿la vivienda se puede dividir de forma horizontal? En caso de que ellos dijeran de alquilarla ¿me puedo negar o ellos obligarme de alguna manera?
Para poder dividir horizontalmente esa vivienda ha de cumplir con los requisitos establecidos en las normativa urbanística
Como requisitos que la jurisprudencia viene exigiendo para permitir constituir el régimen de propiedad horizontal sobre una edificación común:
Sobre la premisa básica de que todo copropietario puede, en cualquier tiempo, poner fin a la comunidad, mediante la petición de división de la cosa común ( párrafo 1.° del art. 400 del Código Civil ), a salvo, claro es, el pacto de indivisión por el plazo a que se refiere el párrafo segundo del mismo precepto, uno de los modos o formas a través de los cuales puede cristalizar tal facultad divisoria o extintiva de la comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme autoriza el párrafo segundo del art. 401 del citado Código, pero dicho peculiar modo de estinción comunitaria, para poder desplegar la finalidad a la que está llamado, exige: a) Que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras, cuanto desde la perspectiva de las adjudicaciones individualizadas de pisos o locales independientes que hayan de hacerse a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas, de tal manera que si, por razón de la ostensible desigualdad de dichas cuotas indivisas de unos condueños con respecto a las de otros, no cabe la posibilidad de hacer a cada uno las referidas adjudicaciones individualizadas de elementos independientes del edificio sin tener que acudir a fuertes o elevadas compensaciones en metálico (supuesta, como es lógico, la oposición a ello por parte de alguno de los copropietarios), habrá de concluirse que, en dicho caso concreto, las características del edificio no lo permiten, b) En íntima relación con lo anteriormente dicho, el modo extintivo a que nos venimos refiriendo presupone necesariamente la no
pervivencia (entre los mismos condueños o varios de ellos) de la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio, pues, si así ocurre, se contradice frontalmente la ratio legis de esta peculiar y específica forma de "división», que es, precisamente, la de poner fin de modo definitivo a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir, dejando plenamente agotada ya la actio communi dividundo, lo que indudablemente no ocurriría si se mantuviera la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio entre los mismos condueños o varios de ellos, quienes volverían a poder disponer de la expresada acción divisoria, cuando ésta, como acaba de decirse, debió haber quedado plena y definitivamente agotada.
Respecto al alquiler se requiere el acuerdo de la mayoría para su constitución
Así la doctrina jurisprudencial en esta materia ha señalado: "La naturaleza de acto de administración del arrendamiento es unánime en la jurisprudencia desde siempre, STS de 10-3-1905, de modo que se requerirá que los acuerdos se adopten por mayoría de los participes, artículo 398 del Código Civil, que añade que se entiende que existe cuando es adoptado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad. Entendiéndose que la validez del acuerdo exige que se adopte por al menos el 50% de la cuota de propiedad."
Esto es basta el acuerdo de la mayoría de los copropietarios para alquilarla, evidentemente a ti te tendrían que dar tu parte, y sin perjuicio de instar como te he comentado antes la división de la cosa común (si no cabe otro remedio mediante su subasta judicial)
Como requisitos que la jurisprudencia viene exigiendo para permitir constituir el régimen de propiedad horizontal sobre una edificación común:
Sobre la premisa básica de que todo copropietario puede, en cualquier tiempo, poner fin a la comunidad, mediante la petición de división de la cosa común ( párrafo 1.° del art. 400 del Código Civil ), a salvo, claro es, el pacto de indivisión por el plazo a que se refiere el párrafo segundo del mismo precepto, uno de los modos o formas a través de los cuales puede cristalizar tal facultad divisoria o extintiva de la comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme autoriza el párrafo segundo del art. 401 del citado Código, pero dicho peculiar modo de estinción comunitaria, para poder desplegar la finalidad a la que está llamado, exige: a) Que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras, cuanto desde la perspectiva de las adjudicaciones individualizadas de pisos o locales independientes que hayan de hacerse a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas, de tal manera que si, por razón de la ostensible desigualdad de dichas cuotas indivisas de unos condueños con respecto a las de otros, no cabe la posibilidad de hacer a cada uno las referidas adjudicaciones individualizadas de elementos independientes del edificio sin tener que acudir a fuertes o elevadas compensaciones en metálico (supuesta, como es lógico, la oposición a ello por parte de alguno de los copropietarios), habrá de concluirse que, en dicho caso concreto, las características del edificio no lo permiten, b) En íntima relación con lo anteriormente dicho, el modo extintivo a que nos venimos refiriendo presupone necesariamente la no
pervivencia (entre los mismos condueños o varios de ellos) de la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio, pues, si así ocurre, se contradice frontalmente la ratio legis de esta peculiar y específica forma de "división», que es, precisamente, la de poner fin de modo definitivo a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir, dejando plenamente agotada ya la actio communi dividundo, lo que indudablemente no ocurriría si se mantuviera la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio entre los mismos condueños o varios de ellos, quienes volverían a poder disponer de la expresada acción divisoria, cuando ésta, como acaba de decirse, debió haber quedado plena y definitivamente agotada.
Respecto al alquiler se requiere el acuerdo de la mayoría para su constitución
Así la doctrina jurisprudencial en esta materia ha señalado: "La naturaleza de acto de administración del arrendamiento es unánime en la jurisprudencia desde siempre, STS de 10-3-1905, de modo que se requerirá que los acuerdos se adopten por mayoría de los participes, artículo 398 del Código Civil, que añade que se entiende que existe cuando es adoptado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad. Entendiéndose que la validez del acuerdo exige que se adopte por al menos el 50% de la cuota de propiedad."
Esto es basta el acuerdo de la mayoría de los copropietarios para alquilarla, evidentemente a ti te tendrían que dar tu parte, y sin perjuicio de instar como te he comentado antes la división de la cosa común (si no cabe otro remedio mediante su subasta judicial)