¿Vicio oculto?

Bueno habría que matizar varias cosas:
Habría que saber si la vivienda es nueva o no ( o si se ha reformado la instalación eléctrica)
Desde aquí sin verla no puedo decirte mucho, pero ten en cuenta estas cosas:
1ª- asegurate que la en el cuadro general exiten los siguientes elementos:
a) CAJA PARA ICP (esta es la caja donde la compañía distribuidora pone el INTERRUPTOR PARA EL CONTROL DE POTENCIA) es una caja anexa al cuadro o en el interior del mismo, cuyos tornillos están o pueden estar precintados.
b) INTERRUPTOR GENERAL AUTOMÁTICO (es un AUTOMÁTICO que corta el total de la instalación ). No lo confundas con el INTERRUPTOR DIFERENCIAL GENERAL
c) INTERRUPTOR DIFERENCIAL GENERAL puede haber más de uno, si solo hay uno estará colocado después del INTERRUPTOR GENERAL AUTOMÁTICO se diferencia de este o de los automáticos normales, porque ademas de la palanca para subir y bajarlo, dispone de un pequeño botón pulsador indicado con una "T" (test), pulsando este pequeño botón, se debe desconectar inmediatamente
d) PEQUEÑOS INTERRUPTORES AUTOMÁTICOS ( Pías) iguales o similares al INTERRUPTOR GENERAL AUTOMATCIO cuya función es cortar los diferentes circuitos. (El numero de estos elementos es variable.
Teniendo estas cuatro cosas, se puede dar por hecho que la instalación esta más o menos en condiciones. Independientemente de que luego exista algún cable o algún elemento en mal estado, pero para esto si es necesario realizar un verificación de la instalación.
El actual REGLAMENTO exige varias cosas nuevas respecto al antiguo, pero si al menos cumple con lo del antiguo, puedes dar por hecho que la instalación esta más o menos bien.
Estas cosas que te he enumerado son del ANTIGUO REGLAMENTO, las diferencias con el nuevo estarían en el tipo de cable que va desde el contador hasta tu cuadro general y el numero de circuitos protegidos por los "Pias".
Otra cosa importante que debes saber, es si la instalación ya tiene contrato con la compañía distribuidora, si no lo tiene cuando llames a la empresa para darla de alta, si la instalación no esta registrada por la compañía de 20 años a fecha, te va a exigir un CERTIFICADO LA INSTALACIÓN, lo que se llama vulgarmente BOLETÍN, si te piden eso no quiere decir que la instalación no este reformada, pero si que para la empresa distribuidora no figura como tal.
Este documento te lo tiene que realizar un INSTALADOR AUTORIZADO y él será el encargado de verificarla y realizar los cambios que fueran necesarios.
Si la instalación ya ha sido registrada, en ese perido de 20 años atrás, la compañía no tiene por que pedirte ningún documento, simplemente se hará el contrato y te pondrán el contador.
Aun teniendo suministro, si lo quieres poner a tu nombre (cosa que debes hacer) te surgirá el mismo problema.
Puedes llegar a un acuerdo con el vendedor, diciéndole que la compañía te pide un CERTIFICADO o BOLETÍN de la instalación (si es el caso) y que corra el con los gastos de la confección del CERTIFICADO y las reformas que tuviera que hacer el INSTALADOR (si es que fueran necesarias.
Otra opción que tienes (suponiendo que ya halla contrato) es cambiar la domiciliación bancaria de los recibos, esto es, que carguen el gasto en tu cuenta del banco, pero el TITULAR DEL CONTRATO continuaría siendo el mismo. No te aconsejo esto, ya que el día de mañana este Señor/a puede darlo de baja legalmente y dejarte a ti sin luz, aunque estés al corriente de pago.
Poco más puedo decirte sin ver la instalación.
Un saludo y gracias por la pregunta.
Si quieres aclarar algo que no hayas comprendido, no dudes en volver a preguntar.

Me han dicho que si pongo mi cuenta corriente y el contrato sigue a mi nombre, los vendedores pueden dar de baja la luz cuando les venga en gana... O sea que no me lo recomiendan.
¿Cuánto me puede costar el boletín y la posible adaptación de la instalación eléctrica del año 1987 a la nueva normativa?

Bueno eso depende mucho de como esté la misma, hay algunas cosas que debes cambiar casi seguro:
1ª Los cables que van desde el contador al cuadro general, con respecto a la nueva normativa deben ser del tipo "LIBRE DE HALÓGENOS" Y eso seguro que no los tienes. Esto no es muy caro, pero depende de si se puede usar la canalización exitente, la longitud de los mismos (no es igual un 1º que un 8º) etc. incluso es posible que ya estén cambiados si se ha reformado la FINCA (luces de escalera, ascensor, servicios comunes ETC.) ya que el Nuevo Reglamento OBLIGA a cambiar estos cables de cada piso cuando se renueva una finca.
Si en el cuadro exciten más o menos todos los elementos que te mencioné en el anterior correo, y están correctamente instalados y sus calibres coinciden con las secciones de cable de los distintos circuitos, poco más tienes que cambiar.
Y luego lógicamente los gasto de confección y tramite de la documentación (¿esto yo lo vengo cobrando aproximadamente a unos 125? Incluidas las tasas de la EICI), la EICI en una entidad privada que gestiona la documentación ante la delegación de industria y es posible que realize una inspección de la instalación antes de sellar la documentación.
¿A esto habría que añadir ademas las tasas de la DELEGACIÓN DE INDUSTRIA que para una vivienda son de 13,04?
Te recomiendo que pidas presupuesto a un INSTALADOR AUTORIZADO ya que solo podemos realizar ese tipo de documentación los que estamos autorizados.
Mira, te dejo un correo electrónico mio, si el piso esta cerca de donde estamos nosotros, podría darte presupuesto y si te conviene realizarte los trabajos:
[email protected], mi nombre es Mario Jiménez si me escribes, indicame que eres la de la pregunta de todo expertos.

La finca acaba de reformar la fachada y han puesto la antena de TDT y todos los cables...
Yo vivo en Barcelona.

El constructor responde de aquellos defectos visibles en el plazo de un año y de aquellos vicios ocultos como tuberías, electricidad, desagües... responde por un plazo de quince años creo recordar.
Por lo tanto, si pasan seis meses y pasa algo el constructor

En este caso no me lo vende un constructor si no que son vendedores particulares.
Entonces en el caso que me haga una inspección el proveedor de electricidad y encuentre alguna anomalía en la instalación eléctrica ¿tengo derecho a reclamar el precio de los arreglos a los vendedores del piso?

En ese caso lo ideal es que vaya el inspector antes de que compres el piso pues tu puedes llevar todos los peritos y arquitectos que quieras y que te aconsejen sobre el estado de la casa.
Si va el inspector y detecta alguna anomalía deben descontarte del precio el arreglo de la instalación.
Lo ideal es que vaya el inspector de servicios antes de la compra y acuerdas las condiciones del hipotético arreglo con el vendedor pues al fin y al cabo lo que vas a hacer es un contrato de compraventa propio del derecho privado y como derecho privados tú y el vendedor fijáis ciertas condiciones.

Es que estoy esperando a comprar el piso y ver si la secretaria que se va a encargar del cambio de titularidad me consigue cambiar el contrato a mi nombre sin necesidad de ninguna inspección. Pero tengo miedo de que la secretaria no consiga nada, y tenga que enviar a un instalador autorizado para que me mire toda la instalación, y que encuentre algún defecto grave o leve... ¿Debería pagar yo al inspector y la reparación (si hubiera irregularidades en la instalación eléctrica) de la instalación, o podría reclamar a los vendedores por vicio oculto?

Antes de nada te diré dos cosas.
La supuesta inspección que mencionas viene recogida en un Real decreto 842/2002 en el que se regula toda la temática de las inspecciones de las instalaciones de baja tensión. Para que tu casa deba ser inspeccionada obligatoriamente ésta debe cumplir unos requisitos que son entre otros:
Quirófanos, piscinas públicas con más de 25KW de potencia contratada, lugares de pública concurrencia, edificios de más de 25 plazas de garaje...
En cualquier caso tu casa no entra dentro de ninguno de los casos de inspección.
En segundo lugar:
Si la instalación está mal y los dueños no te lo dicen entonces es vicio oculto y deben responder. Si les preguntas si cumple con la normativa de instalación y te mienten y resulta estar mal, entonces también hay vicio oculto, además de fraude.
Al igual que si aparece al poco tiempo humedades que habían sido disimuladas el vendedor debe responder también debe responder el vendedor por las irregularidades de una instalación o podéis decidir que la casa te sea vendida con el defecto a cambio de una reducción en el precio.
Sirva de ejemplo el caso que sucedió en Sentencia nº 228/2003 de Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª, de 23 de Abril 2003 por la que los vendedores de una casa la vendieron al comprador con vicios de fontanería y de instalación eléctrica (vicios ocultos graves).
Posteriormente, los defectos aparecieron y los antiguos propietarios debieron responder por aquellos vicios.
En tu caso el derecho te respalda a través de una acción que se llama acción de saneamiento o acción quanti minoris. O lo que es lo mismo que los defectos de la instalación eléctrica no los debes pagar tu y se lo puedes exigir ya.
Cualquier gasto tu no debes pagarlo. El art.1484 del código civil también te protege frente a estas acciones y ofrece un plazo máximo para reclamar de seis meses.
En definitiva, que cualquier gasto que sea consecuencia de un posible vicio oculto de la instalación lo debe pagar quien te vende la casa y no tu.

Entonces ¿qué me recomiendas que haga?
Le pido las llaves al de la inmobiliaria (ya que el piso no es mio porque no he escriturado todavía) para llevar a un instalador de electricidad autorizado y que me haga un boletín de instalación eléctrica, lo pago yo. Si éste me dice que hay que arreglar cosas en la instalación, se lo digo al vendedor y que se haga cargo de los gastos de modificación de la instalación y del precio del boletín. ¿Qué te parece?

Me parece bien.
De todas maneras coméntaselo antes al de la inmobiliaria.
Los vendedores están obligados a pagar los desperfectos de la instalación eléctrica pero no están obligados a pagar al instalador autorizado que inspeccione la red eléctrica.
Del mismo modo que puedes llevar un arquitecto que inspeccione la estructura de la casa, éste lo vas a pagar tú, lo mismo sucede con el instalador que inspecciona.
De todas maneras ¿por qué insistes tanto en la instalación eléctrica? ¿Sospechas qué está en mal estado?
Ya te comenté que tu casa no está obligada a pasar inspección eléctrica, distinto es que quieras seguridad.

Insisto porque me han dicho en Endesa que tengo que hacer un boletín, ya que no se hace desde el año 87 y salió una normativa nueva de electricidad en el 2002. Como es seguro que los vendedores no han hecho ninguna modificación en los cables, me temo que voy a tener que pagar el boletín de mi dinero, y como seguro que el instalador autorizado que venga a hacerme el boletín encontrará cosas de la instalación eléctrica no adaptadas a la normativa del 2002, me hará cambiar parte de la instalación. Y lo que no quiero es correr yo con todos los gastos.

Perfecto.
Pues como te decía los gastos de reparación tienen que ser pagados por el vendedor y como el hecho de que tenga que ir un instalador es debido a la dejadez de los dueños también tienen que pagarlo.
Lo más normal es que lo paguen, sobretodo si lo que quieren es vender.

¿Y qué te parece si me espero a comprar el piso y ver si la secretaria de la inmobiliaria consigue cambiar a mi nombre el contrato de la luz si problemas? Si no lo consigue llamaré a un electricista para que haga el boletín y las modificaciones que sean necesarias, y pasarle la factura a los vendedores.
Otra duda, el edificio acaba de arreglar la fachada y los obreros (que ya se han ido del edificio) han roto parte de la pared donde está una de las ventanas de mi piso, y la barandilla del balcón no la han soldado bien al suelo. Si la habitación donde está el daño es de color verde ¿debo exigir a los obreros que me pinten la zona de pared que se ha roto del mismo color, o en su defecto pintar toda la habitación de blanco? En la gestoría que lleva los papeles de la comunidad dicen que ya se pasarán a arreglarlo. ¿Debo pedir antes de comprar el piso que conste en algún papel que esas obras están pendientes?

Se podría considerar como vicio oculto, pero creo que puedes curarte en salud pidiendo el boletín del instalador o de alguna revisión de instalación eléctrica que haya podido hacer y comprobar las fechas.
Si no lo tiene, podrías hacer una revisión antes de firmar nada

Que yo sepa no tiene ningún papel de los que me indicas. ¿Debo pagar yo el boletín del instalador o la revisión? ¿Si encuentran alguna anomalía debe hacerse cargo de los gastos de reparación, etc el vendedor del piso?

Si haces una revisión y está todo en condiciones no creo que resulte caro y en ese caso puedes pagarlo tu o hacerlo a medias con el vendedor y si está mal, poneros de acuerdo para arreglarlo.
Todo depende del precio del piso y de las ganas que tengan de venderlo

Es que estoy esperando a comprar el piso y ver si la secretaria que se va a encargar del cambio de titularidad me consigue cambiar el contrato a mi nombre sin necesidad de ninguna inspección. Pero tengo miedo de que la secretaria no consiga nada, y tenga que enviar a un instalador autorizado para que me mire toda la instalación, y que encuentre algún defecto grave o leve... ¿Debería pagar yo al inspector y la reparación de la instalación (si hubiera irregularidades en la instalación eléctrica), o podría reclamar a los vendedores por vicio oculto?

Si hace muchos años que está la instalación hecha, el cambio de titularidad te lo harán previa inspección y aunque no te hicieran nspección, creo que es un teme de seguridad muy importante saber que si vas a vivir no te vas a encontrar con un incendio por cortocircuito.
Si después de la compra te encuentras con un vicio oculto, lo más probable será que te encuentres ante una negativa por parte del vendedor y que tengas que reclamar por vía judicial y ya sabes la maldición gitana: Pleitos tengas... y los ganes

Entonces me recomiendas que antes de comprar el piso lleve un instalador autorizado para que me mire la instalación, y si me dice que hay que cambiarla... cobrarle las modificaciones y el boletín de instalación eléctrica a los vendedores ¿no?
Otra duda, el edificio acaba de arreglar la fachada y los obreros (que ya se han ido del edificio) han roto parte de la pared donde está una de las ventanas de mi piso, y la barandilla del balcón no la han soldado bien al suelo. Si la habitación donde está el daño es de color verde ¿debo exigir a los obreros que me pinten la zona de pared que se ha roto del mismo color, o en su defecto pintar toda la habitación de blanco? En la gestoría que lleva los papeles de la comunidad dicen que ya se pasarán a arreglarlo. ¿Debo pedir antes de comprar el piso que conste en algún papel que esas obras están pendientes?

Efectivamente te recomiendo que revises la instalaciçon.
Haz constar los dsperfectos del arreglo de la fachada y que la comunidad no pague dicho arreglo hasta que no este solucionado tu problema.
La pintura sera solo del desperfecto en el mismo color.
Debes pedir un certificado de la comunidad diciendo que el vendedor no tiene deudas con ella y que los desperfectos existentes se arreglaran en un plazo que consideres prudente porque si la barandilla del balcón no esta bien sujeta puede tener consecuencias serias

Entonces me recomiendas que antes de comprar el piso lleve un instalador autorizado para que me mire la instalación, y si me dice que hay que cambiarla... cobrarle las modificaciones y el boletín de instalación eléctrica a los vendedores ¿no?
Pero me han dicho los de la inmobiliaria que el gestor se niega a poner el papel que se arreglaran los desperfectos, porque la empresa que se contrató finalmente para hacer la fachado no era la que el gestor había ofrecido. El gestor se supone que no ha pagado todo el dinero a los de la fachada, ya que no soy la única perjudicada en el edificio...
¿Y si los obreros no encuentran el color exacto de la pared? ¿Y si dicen que sólo pintan la zona dañada y de color blanco?

Desde luego creo que la revisión es fundamental pero lo de cobrarle al vendedor ya es algo que tendrías que hablar antes con el vendedor para evitar "sorpresas" a la hora de escriturar.
Puedes mandar un burofax al administrador diciendo que tienes desperfectos por lo que no quieres que se haga ningún pago hasta que se subsanen.
Quien vaya a hacerte el arreglo de la pintura, seguro que encuentra el tono, te lo digo por experiencia.

Perdona la pesadez pero me ha surgido otra pregunta.
La fachada del edificio se ha arreglado recientemente, y la comunidad de vecinos pidió una ayuda al Estado para que les ayudara a pagar la derrama. Cuando firmé las arras, también me dieron a firmar un papel en el que me comprometía a no quedarme la parte que devolviera el Estado a la vendedora en concepto de ayuda, pero hablando con otra vecina del edificio me dice que se acordó que el dinero que devolviera el Estado se reinvertiría en la comunidad para gastarlo en poner una puerta nueva en la portería. Y ahora mi duda es ¿tendré qué aportar yo a la comunidad el dinero de la ayuda que se quede la vendedora? Porque el dinero que le devuelva el Estado a la vendedora se lo quedará ella, no se reinvertirá en el edificio...

Efectivamente estás en lo cierto, el dinero irá a parar al vendedor, puesto que las ayudas se pagan a la persona y no al piso.
La derrama por el cambio de la puerta tendrás que aportarla tu y creo que no está de más puesto que vas a ser yu quien disfrute la mejora.

Ya pero entiéndeme, si la Generalitat y el Ayuntamiento les devuelve 5000 euros y todo lo dejan de fondo para la comunidad, me parece injusto que a mi se me "obligue" a aportar la misma cantidad, cuando yo no he tenido ese "regalo" por parte de la Administración.
¿Puedo pedir algún papel al gestor de la comunidad para que me exima de pagar lo que les devuelvan de ayuda por el arreglo de la fachada?

No porque las ayudas son personales y hay que declararlas en renta

Entonces por qué me han dicho en la gestoría que no me preocupe, que no me cobraran nada ¿crees qué les puedo pedir un papel en el que me garanticen que no voy a tener problemas en un futuro, cuando repartan las ayudas?

Efectivamente, tienes un plazo de 6 meses desde la compra de la vivienda de 2a mano para hacer reclamaciones por vicio oculto de compraventa.
El tema está en que de acuerdo al código civil, para que tu reclamación sea válida tienes que demostrar que efectivamente desconocías la anomalía o desperfecto en el momento de la compra, por lo que te recomiendo que le pidas al vendedor que te haga entrega de el informe del tasador. De este modo, si el tasador no indica nada en su informe se puede entender que es un defecto oculto que ni el tasador detectó en su inspección, y así puedes demostrar que realmente se trata de un vicio oculto.
Otra cosa que puedes hacer es pedirle al propietario que te entregue un boletín eléctrico con menos de 20 años. El motivo es que para cualquier cambio de titular o potencia contratada, a partir de los 20 años de antigüedad del boletín, la compañía eléctrica te puede exigir legalmente que hagas un nuevo boletín, por lo que si ya lo tienes, te aseguras de que la instalación está supuestamente en buen estado y que además luego no te va a tocar hacerlo a ti cuando quieras modificar algo del contrato.
Así pues, resumiendo y en respuesta a tu pregunta, sí que puedes hacer la reclamación en el plazo de 6 meses, pero asegurate de tener documentación que acredite que estás en desconocimiento del desperfecto en el momento de la compra (como lo del informe del tasador que te comentaba).

Yo tengo la tasación del piso (pagada por mi) y no pone nada de defectos de ninguna clase.
El piso es de segunda mano, tiene 35 años y según la empresa de la luz no tiene boletín de instalación eléctrica desde el año 87.
Yo estoy esperando a comprar el piso y ver si la secretaria que se va a encargar del cambio de titularidad me consigue cambiar el contrato a mi nombre sin necesidad de ninguna inspección. Pero tengo miedo de que la secretaria no consiga nada, y tenga que enviar a un instalador autorizado para que me mire toda la instalación, y que encuentre algún defecto grave o leve... ¿Debería pagar yo al inspector y la reparación (si hubiera irregularidades en la instalación eléctrica) de la instalación, o podría reclamar a los vendedores por vicio oculto?

Si quieres saber el estado actual de la instalación, así como si la realización de la misma es correcta y cumple con la normativa, deberías hacerla revisar por un técnico instalador (a no ser que tengas conocimientos eléctricos suficientes para revisarla tu mismo y consultar en el Nuevo Reglamento si todas las nuevas exigencias se cumplen; de entrada deberías exigirle al vendedor que te de una copia de la Memoria Técnica de la Instalación; en ella vienen diferentes documentos, que son los que debes comprobar que se cumplen (un listado de todas las lineas existentes (con los cálculos de sección y caída de tensión), un plano de la casa con todas las lineas dibujadas (para saber el trazado de estas), un esquema unifilar de todos los elementos de protección (MAGNETOTÉRMICOS Y DIFERENCIALES) y otra hoja con todos los datos de la instalación (nombre del contratante, domicilio, potencia contratada, valor de la resistencia a tierra, etc que debe estar sellada por la empresa suministradora, con registro de entrada a ECA o ICIT)
Vamos, en definitiva, la memoria técnica son 5 hojas (ELEC 1,2,3,4,5) que deben entregarse a la compañía en el momento de dar de alta el contador; como en ellas debe estar reflejado el autor o responsable de dicha instalación (Instalador Autorizado), es a el a quien deberías reclamar en caso de que detectaras alguna anomalía que no se correspondiera con la Memoria Técnica.

El piso es de segunda mano, tiene 35 años y según la empresa de la luz no tiene boletín de instalación eléctrica desde el año 87. Hay electricidad en el piso, por lo que no tengo que dar de alta la luz...
Yo estoy esperando a comprar el piso y ver si la secretaria que se va a encargar del cambio de titularidad me consigue cambiar el contrato a mi nombre sin necesidad de ninguna inspección. Pero tengo miedo de que la secretaria no consiga nada, y tenga que enviar a un instalador autorizado para que me mire toda la instalación, y que encuentre algún defecto grave o leve... ¿Debería pagar yo al inspector y la reparación (si hubiera irregularidades en la instalación eléctrica) de la instalación, o podría reclamar a los vendedores por vicio oculto?

Una instalación legalizada el año 87 difiere mucho de lo que te exigen actualmente.
La normativa ha cambiado mucho y el vendedor no esta obligado a adequarla
Tu, por tu cuenta y riesgo puedes hacerlo (con la tranquilidad de saber en que estado esta la instalación), pero seguro te va a salir por una pasta.
Lo que se hace habitualmente, es cambiar solo el nº de cuenta donde se domicilian los pagos, así la CIA no te puede cortar el suministro.
Si debes conectar muchos aparatos, te recomiendo pidas consejo a un instalador, por si debes de hacer alguna linea nueva ( de más sección ) para soportar el consumo de esos electrodomésticos ( cocina, secadora, aire acondicionado, etc. )

Pero si pongo mi cuenta corriente pero con el contrato a su nombre, ellos pueden dar de baja el contrato cuando quieran ¿no?

Realmente yo sobre este tema no te puedo ayudar, pero si te digo que hay muchísimas instalaciones en españa más del 80% que no cumplen las normativas, no por eso se tiene que averiar constantemente una instalación, las normativas cambian constantemente, respecto a lo demás la verdad que es de leyes y eso no lo domino yo espero haberte ayudado.

Si la instalación no se revisa desde el año 87 ¿qué tendría que cambiar para que se adapte a la normativa del año 2002-2003? ¿Qué miran al hacer el boletín de instalación eléctrica? ¿Cuánto cobran por el boletín?

Lo que te cobren por el boletín varia mucho en función del instalador, yo por ejemplo cobro 100 euros, bajo mi punto de vista es buen precio, de ahí para arriba para mi caro.
Se mira la instalación eléctrica si esta conforme al reglamento, aunque aveces según el instalador se pueden pasar cosas por alto(pequeños errores). Generalmente se mira el cuadro principal de la vivienda.
Cambiar así no te lo puedo asegurar pero como te digo generalmente lo que se añade es protecciones al cuadro principal y algún sobretensiones pero también depende de la comunidad donde vivas, en andalucia es obligatorio.
Si quieres descríbeme el cuadro e intentare ayudarte.

¿En los 100 euros se incluyen las modificaciones o sólo incluye el hacer el boletín?

Boletín, modificaciones aparte, pero pide varios presupuestos antes de hacer nada.

Entonces primero llamo a un instalador autorizado para que vea la instalación, y si ve que hay que hacer modificaciones ¿qué le pago? ¿El desplazamiento? Por que no me va a hacer ni boletín (porque la instalación está mal) ni me va a cambiar la instalación (porque primero me tendrá que hacer un presupuesto).

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida siempre que hagan impropia para su uso o si lo disminuyen, de tal forma que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos.
El vendedor no es responsable de los defectos que estén a la vista, ni de los que no lo estén si el comprador es un perito que por su oficio deba conocerlos fácilmente.
Por otro lado, si en el contrato se dice que el vendedor no responde de los vicios o defectos ocultos y aquél ignore éstos tampoco responde.
Entiendo que si hay algún defecto en la instalación eléctrica que impide que la vivienda tenga un adecuado uso, o que justifique un precio más bajo, y manifiesto, o siendo oculto y usted perito en la materia, no sería responsable el vendedor. Si el defecto es de menor entidad, y en el contrato se dice que el vendedor no responde de los vicios o defectos ocultos y aquél ignora el defecto tampoco responde.
En los demás casos el vendedor es responsable, y usted podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó y, si el vendedor le ocultó ese defecto o vicio, una indemnización por daños y perjuicios. Si el piso se perdiera por ese defecto debe devolver el precio, los gastos y, si el vendedor ocultó el defecto, los daños/perjuicios. Si el piso se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador podrá reclamar el precio con la rebaja del valor del piso al tiempo de perderse, y, si el vendedor obró de mala fe, los daños e intereses.

Pero el vendedor puede decir que desconocía que la instalación eléctrica no estuviera adaptada a la normativa eléctrica... ¿Cómo demuestro yo si lo sabía o no?
El piso es de segunda mano, tiene 35 años y según la empresa de la luz no tiene boletín de instalación eléctrica desde el año 87. El precio del boletín ronda los 150 euros y si tuviera que cambiar toda la instalación supongo que subiría a los 3.000 euros.
Yo estoy esperando a comprar el piso y ver si la secretaria que se va a encargar del cambio de titularidad me consigue cambiar el contrato a mi nombre sin necesidad de ninguna inspección. Pero tengo miedo de que la secretaria no consiga nada, y tenga que enviar a un instalador autorizado para que me mire toda la instalación, y que encuentre algún defecto grave o leve... ¿Debería pagar yo al inspector y la reparación (si hubiera irregularidades en la instalación eléctrica) de la instalación, o podría reclamar a los vendedores por vicio oculto?

Ignoro cuánto tiempo llevan viviendo los vendedores en ese piso, pero la instalación eléctrica es de las primeras cosas que una persona mínimamente diligente suele revisar. Supongo que los vendedores han vivido en el piso el tiempo suficiente para comprobar que las instalaciones están en una situación de adecuado uso y disfrute, así que no pueden alegar que ignoraban que la instalación está sin revisar desde hace 23 años. En este caso entra en juego la presunción de lo que una persona mínimamente ordenada y responsable hace cuándo recibe un piso, entre otras cosas, examinar la instalación eléctrica, si no lo hace debe afrontar las consecuencias. No le corresponde a usted demostrar que los vendedores conocían ese defecto en la instalación eléctrica.
Por ello usted podría reclamar una rebaja proporcional del precio o desistir del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

Y qué me dice sobre lo de comprar el piso y ver si la secretaria que se va a encargar del cambio de titularidad me consigue cambiar el contrato a mi nombre sin necesidad de ninguna inspección.
Otra duda, el edificio acaba de arreglar la fachada y los obreros (que ya se han ido del edificio) han roto parte de la pared donde está una de las ventanas de mi piso, y la barandilla del balcón no la han soldado bien al suelo. Si la habitación donde está el daño es de color verde ¿debo exigir a los obreros que me pinten la zona de pared que se ha roto del mismo color, o en su defecto pintar toda la habitación de blanco? En la gestoría que lleva los papeles de la comunidad dicen que ya se pasarán a arreglarlo. ¿Debo pedir antes de comprar el piso que conste en algún papel que esas obras están pendientes?

Será la empresa eléctrica la que diga si es posible el cambio de titularidad sin una previa inspección de la instalación o no. Me consta que Iberdrola suele exigir que la instalación esté en un correcto estado para dar de alta un contrato o cambiar de titular.
Por otro lado usted no puede exigir a los obreros nada parecido a lo que plantea, ya que a ellos les ha contratado la Comunidad, su cliente es ésta y no usted. Tiene que comunicárselo a la gestoría, que al parecer actúa como administradora de fincas, para que se pongan en contacto con la empresa contratista y concretar cómo desea usted que se hagan las obras. Además se puede especificar en el contrato de compraventa que esas obras estén pendientes, si usted y la parte vendedora están de acuerdo.

Me dicen en la inmobiliaria que el gestor no quiere poner, en el certificado de pagos al corriente de la vendedora, que el piso tiene obras pendietes debido al daño causado por los obreros porque los presupuestos que dio la gestoría no fueron aceptados por la comunidad, que se cogió a otra gente que les salía más barata.
Perdona pero tengo otra duda. Por el arreglo de la fachada la comunidad de vecinos pidió una ayuda al Estado para que les ayudara a pagar la derrama. Cuando firmé las arras, también me dieron a firmar un papel en el que me comprometía a no quedarme la parte que devolviera el Estado a la vendedora en concepto de ayuda, pero hablando con otra vecina del edificio me dice que se acordó que el dinero que devolviera el Estado se reinvertiría en la comunidad para gastarlo en poner una puerta nueva en la portería. Y ahora mi duda es ¿tendré qué aportar yo a la comunidad el dinero de la ayuda que se quede la vendedora? Porque el dinero que le devuelva el Estado a la vendedora se lo quedará ella, no se reinvertirá en el edificio...

En cuanto te entreguen las llaves del piso, o firmes la escritura notarial de compraventa, tienes que avisar al gestor para que comunique al órgano que da la ayuda de que tú eres la actual propietaria del piso, a fin de que te abonen a ti, y no a la antigua propietaria lo que corresponda.

Pero es que yo firmé un papel (que según la inmobiliaria había hecho la gestoría a la vendedora, yo creo que no) donde aceptaba que las ayudas que llegaran de la Generalitat o del Ayuntamiento para el piso que voy a comprar, los cobrara la vendedora.

Entonces, como no eras propietaria del piso cuando la Comunidad decidió que las ayudas se reinvertirían, no tendrás que aportar de tu bolsillo el dinero de la ayuda.

Según me dice una vecina todavía no se ha acordado que el dinero se reinvierta en la comunidad, pero si llegado el día se decide que el dinero se reinvierte en la comunidad y yo ya soy propietaria del piso ¿tendré qué pagar el dinero que haya recibido de ayuda la que me vendió el piso? ¿Debo pedir al gestor un papel en el que me quite la responsabilidad de pagar ese dinero en un futuro?

La respuesta es diferente en este caso.
El gestor no te puede eximir de contribuir a los gastos de comunidad, así que aunque tú admitieras en el pasado que la ayuda se pagara a la vendedora del piso, tendrás que pagar las obras que se hagan en función de tu cuota de participación.

Y entonces ¿qué me recomiendas que haga para asegurarme que en un futuro no me pidan dinero por este motivo?

La Ley de la Edificación establece que las personas (promotor, constructores, incluso técnicos superiores) que intervienen en el proceso de edificación deben responder, frente a los compradores-propietarios afectados:
Vicios de estructuras. Durante 10 años, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en los elementos estructurales que comprometen la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Elementos e instalaciones que afecten a la habitabilidad. Durante 3 años, por los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda.
Terminación o acabado de obras. Durante 1 año, por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.
A mi entender si tu conoces que la instalación no esta muy católica, el que luego falle no es un vicio oculto. La mejor forma de asegurarte es hacerlo constar en el contrato de compra-venta, incluye como clausula adicional que si falla la instalación en un plazo POR, el vendedor se hará cargo de la reparación. Con eso no fallas.
Besos

¿Entonces se consideraría vicio oculto o no?
Es que quiero esperarme a comprar el piso y ver si la secretaria de la inmobiliaria consigue cambiar a mi nombre el contrato de la luz si problemas. Si no lo consigue tendré que llamar a un electricista para que haga el boletín y las modificaciones que sean necesarias. Por eso quiero saber si es vicio oculto, porque en el caso que lo fuera le pasaría la factura a los vendedores.
El piso es de segunda mano y tiene 35 años. Desde el año 87 no se le hace un boletín de instalación eléctrica según la empresa de electricidad.

Yo creo que la compra de una casa no conlleva ningún tipo de garantía de fabricación ni instalación, a no ser que lo ponga en alguna clausula.
En cuanto a lo de vicio oculto, es la primera vez que lo oigo, no se a que te refieres, ni de donde has sacado esa información.

Lo mejor es que Vd. haga constar en el contrato de compraventa que la instalación eléctrica está en perfectas condiciones y adaptados a la normativa existente en ese momento, así en caso de tener después problemas por una instalación defectuosa, podrá Vd. reclamar al propietario por vicios ocultos.

Según me ha dicho el de la inmobiliaria hay cosas que no se pueden poner en la escritura, como por ejemplo los acuerdos entre el vendedor y el comprador.
Otra pregunta, el edificio acaba de arreglar la fachada y los obreros (que ya se han ido del edificio) han roto parte de la pared donde está una de las ventanas de mi piso, y la barandilla del balcón no la han soldado bien al suelo. Si la habitación donde está el daño es de color verde ¿debo exigir a los obreros que me pinten la zona de pared que se ha roto del mismo color, o en su defecto pintar toda la habitación de blanco? En la gestoría que lleva los papeles de la comunidad dicen que ya se pasarán a arreglarlo. ¿Debo pedir antes de comprar el piso que conste en algún papel que esas obras están pendientes?

Respecto a tu pregunta las instalaciones que se hacen tienen que estar según la normativa de reglamento porque para que te pongan el contador la conpañias eléctricas nos exigen a los instaladores autorizados a hacer unos boletines donde exponemos los cables de que diámetros son, por donde va la instalación eléctrica, las protecciones que hay etc si esto no estuviera bien aparte de que tenemos que entregarlo a industria se tiene que dar una copia al usuario, otra va a la compañía y otra nos la quedamos los instaladores. Si el piso es nuevo seguro que cumple la normativa si no si la instalación la hace gente que no son instaladores autorizados no hay una garantía, yo si quieres estar tranquila o tranquilo pediría al constructor una copia de los boletines .

Pero el piso no es nuevo, no se lo compro al constructor, si no a unos vendedores particulares. ¿A quién le exijo el boletín?

Pues yo lo que aria es que fuera un electricista a ver la instalación de tu casa y el te puede aconsejar espero haberte servido de ayuda de todas formas yo la podría echar un vistazo y te digo lo que veo y lo que yo haría mi numero es 605074098

¿Cuánto costaría aproximadametne adaptar la instalación antigua a la nueva normativa y un boletín? Soy de Barcelona.

Tienes un año, aunque sea un particular para reclamar.

Me han dicho que para vicios ocultos son 6 meses de garantía, y quiero saber si es vicio oculto o no.