"compra de un embargo"
Estoy
Interesado en comprar un trastero en mi piso, el cual está al corriente de pago
de comunidad e IBI. Tras preguntar a la propietaria si estaba libre de cargas,
me contesta que no lo sabe ya que tiene una zapatería que le va muy mal y tiene
muchas deudas. Para comprobarlo decide
sacar una nota simple el lunes 29 de abril de 2013 y efectivamente en la parte
de cargas dice: “Anotación de embargo a favor de “RRRR sl”, para asegurar la
cantidad de 2885,28 euros, de principal y 865,58 euros de intereses y costas.
Mandamiento de fecha 21/09/10, juzgado de primera instancia e instrucción nº 4
de Roquetas de mar, nº de procedimiento XXXX/2010. Anotación letra A, del tomo
XXXX, libro XXXX, folio XXX con fecha 05/11/2010” donde RRRR sl es un proveedor de zapatos y
XXXX son números…
La
Vendedora me pedía 11500 euros por el trastero y he preguntado en la notaría
qué se puede hacer. Me dicen que si me interesa mucho puedo comprarlo con el
embargo descontando 2885,28 + 865,58 + levantamiento del registro = 4000 euros
aprox. Es decir, el día de la escritura pagar 7500 euros a la vendedora y dejar
dicho ante notario que me quedo con 4000 para saldar esta deuda, con lo cual el
precio de venta resulta ser en suma 11500 euros. Y me siguen diciendo que con
escritura en mano y liquidado el ITP registrarlo en el Reg de la Propiedad y
acto seguido ir al juzgado a liquidar el embargo. Hasta aquí todo lo veo claro, es a partir de
este momento donde me pierdo y no se los pasos que hay que dar. El problema es
que no tengo más dinero para pagarme un abogado y lo tengo que resolver yo
solo. ¿Qué pasos tengo que dar para que quede todo perfectamente libre de
embargo? ¿Hay gastos extras? ¿Cuánto tiempo puede tardar realmente? ¿Hay
riesgos de que entren nuevos embargos tras escriturar?
Muchísimas
En su caso lo ideal sería que a la compraventa pudiera acudir también el representante de la Sociedad que tiene inscrito el embargo a su favor. En ese supuesto le entregaría a éste la cantidad de la que responde la finca por el embargo, y a la propietaria el resto, facultándole además la Sociedad embargante, para realizar los trámites necesarios para levantar judicial y registralmente el embargo. Una vez que la escritura de compraventa está realizada, ya puede acreditar el pago de la deuda en el Juzgado, y solicitar el mandamiento de levantamiento del embargo, necesario para que el Registro cancele dicha carga. Este proceso entiendo que judicialmente no tiene coste al no ser necesario la intervención de procurador (salvo que se le aplique una tasa con la nueva Ley, debería confirmarlo en el Juzgado) y por supuesto sí tiene un coste Registral, pero por lo que me dice dicho coste ya está presupuestado en la cantidad que no le entrega a la vendedora, y la habría retenido usted para abonar en el Registro.
De poder hacerlo de esta manera entiendo que el proceso entre el mandamiento judicial y la cancelación Registral, e inscripción de la compraventa, no debería ser muy largo y estar solucionado en aproximadamente uno/dos meses desde la firma de la escritura.
Tiene que tener claro que una vez la escritura sea firmada y se notifique al Registro de la Propiedad (lo harían en la Notaría el mismo día de la firma) para su asiento, la finca ha sido trasmitida, por lo que no podría ser gravada por embargos u otras cargas dirigidas al anterior titular, o sea que el Registro de la Propiedad no les daría asiento, no le afectarían.
Espero haberle servido de ayuda, no dude en plantearme más cuestiones si es necesario, y cierre y puntúe la consulta una vez la entienda finalizada
7 respuestas más de otros expertos
Casi toda la información que le han dado es correcta. Ahora bien, que en el Registro aparezca el embargo por 2885,28 + 865,58, no significa que esa sea la deuda total, se lo aseguro y con eso hay que ir con extremo cuidado.
Si usted hace lo que tiene previsto, una vez escriturado tendría que ir al Juzgado de donde proviene el embargo y consignar la totalidad de lo que aparece en el Registro (esos 2885,28 + 865,58). Con eso se para el procedimiento. Pero a continuación, el Juzgado procederá a tasar los intereses y las costas, con un resultado que ahora yo desconozco pero que podría ser perfectamente superior a lo que usted cree.
Por lo tanto, tiene dos opciones (ninguna de las cuales le sugiero que lleve a cabo sin asesoramiento de un abogado de confianza):
- Firmar un contrato con la propietaria, fijando el precio acordado y dándole una señal, y pactando expresamente que de ese precio usted pagará el embargo y lo que sobre será para la propietaria. A continuación, acudirá al Juzgado y hará el trámite de consignar y pedir la liquidación. Una vez todo pagado y registrado, ya podrá saber lo que le tiene que pagar a la propietaria.
- Ponerse en contacto con la empresa que ha realizado el embargo y pedirle la cuenta de todo lo que se debe, asegurándose por escrito de qué cantidad será la que les tendrá que pagar. Luego, proceder a la escritura descontando esa parte del precio a la hora de pagar a la propietaria.
Esta mañana me desplacé hasta el juzgado de instrucción nº 4
de Roquetas de Mar y pregunté a un señor que trabajaba allí. Miró el
expediente por ordenador y me confirmó que la deuda que aparece en la
nota simple. También me dijo que hay unos gastos de abogados y
procuradores que desde 2010 están generando costes e intereses y que su
valor era desconocido, como usted me ha indicado, pero que yo no me
tenía que preocupar de esa parte ya que una vez firmada la escritura y
registrada, lo único que tenía que pagar era la cantidad indicada en la
nota simple, pues los gastos extras se los reclamarían a la vendedora
(ex dueña ya del trastero). Con lo que usted me dice me quedo en la duda
si este hombre que trabaja en el juzgado está cometiendo un error y no
conoce los riesgos y contras de este proceso. ¿Lleva razón y es 100 por
100 seguro que no SOLO pagaría lo que dice la nota simple o hay algo más
oculto que él desconoce?
Gracias de nuevo, me está siendo de gran ayuda con sus indicaciones.
Le puedo asegurar que ese funcionario le ha dicho lo que piensa todos los seguidores de la "tesis registral" (incluyendo a muchos abogados y algunos jueces, pues la cuestión no es pacífica desde la aprobación de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000), pero hace tiempo ya que la Dirección General de Registros y del Notariado (a partir de la resolución de 26 de septiembre de 2003) y las Audiencias Provinciales (por ejemplo, la Audiencia Provincial de Barcelona, autos de 29 de septiembre de 2005 y 29 de noviembre de 2006, y la Audiencia Provincial de Madrid, auto de 15 de marzo de 2005, auto, este último, especialmente destacable por el extenso tratamiento que hace del tema), defensores de la "tesis procesalista", lo han dejado muy claro en sus resoluciones: la anotación de embargo es una especie de "aviso para navegantes", pero el adquirente de la finca embargada tiene que pechar con la deuda del procedimiento que ha generado el embargo, aunque no esté toda reflejada en la inscripción registral.
Es decir, las cifras por las que se despacha ejecución no constituye una limitación de la eficacia del embargo (salvo cuando se trata de un adquirente en otra ejecución), de tal manera que quien pretenda comprar una finca embargada debe saber que no puede confiar en esas cifras que figuran en la Nota Simple registral, sino que quedará sujeto al resultado final del proceso, sin limitación alguna.
Mi consejo: contactar con la entidad ejecutante y que acepte fijar la cantidad por escrito antes de que usted firme la escritura, de forma que el precio que usted pague se haga en dos cheques: uno a la acreedora por la cantidad que haya aceptado y el resto para la propietaria.
No le puedo decir otra cosa. Es mi opinión que gustoso someto a cualquier otra mejor fundada en derecho.
Muchísimas gracias. Usted me ha abierto los ojos. Mi decisión final es la de no comprar el trastero. Le diré a la vendedora que solucione sus problemas y cuando todo esté limpio volveremos a hablar de la compra. De verdad, muchísimas gracias.
Una vez este inscrito a tu nombre ya no pueden entrar mas embargos a nombre del anterior titular. Para abonar el embargo, y que el mismo quede levantado, has de contactar con el titular de dicho embargo, es decir el acreedor de tu vendedora, y comunicarle que lo quieres abonar, te aconsejo que lo hagas antes de escriturar, pues puede ocurrir que te quiera cobrar mas cantidad de la que esta anotada, independientemente de ello, has de llegar a un acuerdo para hacer dicho pago, y una vez este hecho, el acreedor es quien ha de comunicarlo al juzgado para levantar dicho embargo, lo cual se ha de hacer con Auto del juzgado en dicho sentido. Dadas las peculiaridades del asunto, para alguien no acostumbrado a estos temas, quizás seria mejor, intentar reducir el precio de la compra, y estar asesorado por un abogado en el proceso de levantamiento del embargo.
Esta mañana me desplacé hasta el juzgado de instrucción nº 4
de Roquetas de Mar y pregunté a un señor que trabajaba allí. Miró el
expediente por ordenador y me confirmó que la deuda que aparece en la
nota simple. También me dijo que hay unos gastos de abogados y
procuradores que desde 2010 están generando costes e intereses y que su
valor era desconocido, como usted me ha indicado, pero que yo no me
tenía que preocupar de esa parte ya que una vez firmada la escritura y
registrada, lo único que tenía que pagar era la cantidad indicada en la
nota simple, pues los gastos extras se los reclamarían a la vendedora
(ex dueña ya del trastero). Con lo que usted me dice me quedo en la duda
si este hombre que trabaja en el juzgado está cometiendo un error y no
conoce los riesgos y contras de este proceso. ¿Lleva razón y es 100 por
100 seguro que no SOLO pagaría lo que dice la nota simple o hay algo más
oculto que él desconoce?
Gracias de nuevo, me está siendo de gran ayuda con sus indicaciones.
Lo que el le ha dicho es así en la norma, ahora otra cosa, es que se encuentre con que la parte acreedora, le pide el pago de esos gastos, y en caso contrario no se aviene a levantar el embargo. Si eso ocurriera solo le quedaría la opción de pago en la cuenta del juzgado, con lo que para presentar escrito solicitando el levantamiento de embargo debería contar con abogado y procurador suyos. Antes de nada hable con la parte acreedora. Vuelvo a repetirle el consejo de la primera respuesta.
Muchísimas gracias. Una respuesta excelente. Finalmente no voy a comprar el trastero. No tengo ganas ni necesidad de hacerme cargo de los problemas de la vendedora. Le voy a decir que levante ella el embargo y cuando lo tenga limpio de cargas ya hablaremos de la compra venta. Creo que es la opción más sensata. Muchísimas gracias de nuevo.
Para usted es importante y sin embargo no quiere asesoramiento legal. Desconozco lo que usted cree que debe pagar a un abogado, pero realmente ¿cree qué se puede decir que no tiene para abogado?
Con las cantidades implicadas lo que parezca un ahorro para usted será un quebradero de cabeza. Piense por otra parte que quien debe darle asesoramiento que para eso lo cobra es el Notario.
Ya he contestado a esta cuestión. Debe usted hablar con el acreedor y pedirle un certificado. Si yo estuviera en su lugar, pagaría yo mismo la deuda reteniendo la cantidad del precio de compraventa. Una vez recibe usted los mandamientos de cancelación, puede llevarlos al Registro de la Propiedad para levantar el embargo.
El levantamiento de un embargo anotado en el Registro de la Propiedad conlleva gastos, y además para solicitarlo al juzgado deberás personarte en ese procedimiento de ejecución con abogado y con procurador, por lo que es posible que los gastos sean más de los 11.500 Euros.
Otra vía es que junto con la propietaria del garaje puedas saber si la fecha de subasta está próxima y acudir a la subasta, (para lo cual deberás haber depositado una parte del dinero antes en la cuenta del juzgado).
En ambos casos te recomiendo que acudas a un despacho de abogados, que aunque ahora mismo te suponga un gasto es muy posible que con la intervención de un profesional te ahorres futuros gastos y posibles problemas o quebraderos de cabeza, pues tal y como apuntas mientras que todo se está tramitando puede entrar otro embargo mientras que tu escritura esta tramitando su registro.
