Vendo piso en 2 años para comprar otro

Te aconsejo que no la vendas todavía, lo mejor es comprar si quieres la segunda vivienda, y tener la primera todavía como vivienda HABITUAL, ( por el momento, ¿en esta compra no te puedes deducir nada?) Y cuando pasen 3 años, vendes esa primera vivienda y te acoges en ese momento a la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN:, pero tienes como máximo dos años desde la compra de la segunda para vender la primera, y esa primera, aunque no la vendas debe seguir siendo tu vivienda habitual hasta que lo hagas, y después el resultado de la venta lo destinas a esa segunda vivienda mediante pagos aplazados o préstamos puente,
Es decir, que la solución que te doy es que la vendas efectivamente más adelante, te compres o no una ahora, pero con la ventaja de que en el futuro ( cuando la vendas, siempre que no pasen dos años de la compra de la segunda ) podrás tener un importante ahorro fiscal, ( y ahora, lo que ocurre es que como no la vendes
no tienes que tributar por la ganancia pero tampoco te deduces por al segunda vivienda.. )
Primero te explico lo que es esa exención y luego ten en cuenta que lo tienes que aplicar, en tu caso al momento de la venta ( después de que pasen 3 años desde que compraste la primera )
La llamada EXENCIÓN POR REINVERSIÓN, ¿quiere decir que si destinas toda tu ganancia patrimonial (precio venta de la casa menos gastos generados al venderla )? (Lo que te costó previamente comprarla + gastos de adquisición ) a la compra de una segunda vivienda ( la compra ha de realizarse como máximo en los dos años siguientes a la venta o se puede hacer, como en tu caso, dos años antes como máximo de la venta de la primera ) NO SE TRIBUTA NADA por el beneficio de la venta, pero hay que cumplir unas condiciones:
-¿La vivienda que se vende y la que se compra han de ser? ¿Vivienda habitual? ( En tu caso, la que compras la pones como vivienda habitual después, cuando has vendido al primera)
-Aunque hay exención, debe ser declarada esa ganancia en la renta e informar ahí de la intención de reinvertir
-Reinvertir hay que hacerlo como máximo en los dos años posteriores a la venta, Y EN TU CASO PUEDES HABERLA COMPRADO ANTES, PERO SIN QUE HAY PASADO DOS AÑOS . Ese destino no hace falta hacerlo de golpe, lo puedes repartir en varios ejercicios ( lo más conveniente es repartirlo en 3 ejercicios fiscales ), esa ganancia la puedes aplicara pagar el préstamo hipotecario de la nueva vivienda
Otras cuestiones:
1)-Si de la ganancia patrimonial que obtienes destinas algo a cancelar el préstamo hipotecario de la vivienda que vendes, solo se puede acoger a la exención por reinversión es solo la diferencia entre el precio de venta y lo que amortizaste en el préstamo ( ej: cobras 100.000 euros pero cancelas una hipoteca de 20.000 euros, solo reinviertes 80.000 euros para poder beneficiarte solo deberás reinvertir 80.000, porque si pones 100.000 entonces pierdes los derechos de reinversión y tributas por todo.
La exención también la puedes hacer de forma total o parcial, el primer caso es lo que te he puesto antes, invertir otra vez 80.000 euros y el segundo caso es re-invertir por ejemplo la mitad, es decir 40.000, solo está exento esto, y tributas por los otros 40000, pero al año siguiente te puedes volver a acoger a la reinversión parcial destinando esos otros 40.000 ( a veces conviene, hay que hacer las cuentas)( se puede hacer esto otro año más, máximo dos, pero tomando menos importe.. es decir, 80000 dividido entre 3 cada año ) .Esto te lo digo porque según varios cálculos que se han hecho solo interesa la exención total desde un primer momento cuando la ganancia menos los gastos es igual o inferior a 27.045,54 euros
Hay un truco mediante una fórmula, para saber que importe es el mejor para reinvertir cuando compras la segunda casa:
Cuanto re- invertir = 27045,54 + Base de deducciones anteriores
¿? ____________________________________________________________
1- ( Ganancia fiscal/ ( precio venta-préstamo pendiente)
2). La exención por reinversión ES INCOMPATIBLE CON LA DEDUCCIÓN POR IVERSION DE VIVIENDA HABITUAL, es decir, que en este caso tendrás que restar a la nueva compra la ganancia exenta de la anterior, y solo podrás empezar a deducir cuando hayas pagado a una cantidad igual a la suma del importe sobre el que practicaste la deducción de tu vivienda anterior más la ganancia exenta por reinversión
Página de consulta: www.AEAT el tema de la exención por reinversión, ¿en? Informa: ¿Preguntas frecuentes?