Fiscalidad en venta de vivienda con perdida
Estos son mis datos:
Año 2007, compra de vivienda:
- Precio: 200.000
- Hipoteca 80%: 160.000
- Amortización: 50.000
- Resto Hipoteca: 110.000
Año 2010, venta de vivienda:
- Precio: 170.000
- Gastos:¿? (No los tengo)
El precio de venta es inferior al que yo pagué por la compra. Mi dudas son:
¿Cuál será el resultado de la venta, ganancia o perdida patrimonial?
En caso de pérdida, ¿Tendré qué pagar a hacienda algo? ¿Cuánto?
¿Cómo se calcula la ganancia/perdica patrimonial?
¿Las mensualidades que se pagan, conocidas como letras del piso, se consideran amortización?
Año 2007, compra de vivienda:
- Precio: 200.000
- Hipoteca 80%: 160.000
- Amortización: 50.000
- Resto Hipoteca: 110.000
Año 2010, venta de vivienda:
- Precio: 170.000
- Gastos:¿? (No los tengo)
El precio de venta es inferior al que yo pagué por la compra. Mi dudas son:
¿Cuál será el resultado de la venta, ganancia o perdida patrimonial?
En caso de pérdida, ¿Tendré qué pagar a hacienda algo? ¿Cuánto?
¿Cómo se calcula la ganancia/perdica patrimonial?
¿Las mensualidades que se pagan, conocidas como letras del piso, se consideran amortización?
1 Respuesta
Respuesta de enricm2
1
Para que la vivienda sea considerada vivienda habitual, debes de residir en ella al menos 3 años antes de venderla, lo cual no se cumple en tu caso. Así pues, la venta de la vivienda a pérdidas se considera como si hubieses vendido una segunda vivienda y en este caso has obtenido perdidas. Pues bien, en este país con una Ley de IRPF abusiva donde las haya, las pérdidas solo te dejan compensarlas con posibles beneficios que consigas en los 4 años siguientes y que provengan con rentas del ahorro, no con rentas del trabajo.
A mi me parece una auténtica barbaridad, una salvajada, pero es lo que hay, porque rentas del ahorro las tendrás si compras y vendes acciones con beneficios, otra vivienda o fondos de inversión, algo que me imagino, no estarás por la labor de hacer a corto plazo. Así, que como tantos miles de españoles, te harán tributar por tus ganancias por rentas del trabajo, y no te dejaran compensar las elevadas pérdidas que has tenido en la venta del inmueble.
Pero además, si te aplicaste deducción por adquisición de vivienda, tendrás que regularizarlo con la renta del año que viene y con intereses de demora, puesto que te lo dedujiste indbidamente al no haber mantenido la transmisión.
Encima el Ayuntamiento puede pasarte una tasa por el incremento de valor de los terrenos y ten en cuenta que para calcular la pérdida, tienes que tener en cuenta los coeficientes de actualización de inmuebles para vivienda habitual, con lo que la pérdida será un poco mayor que la que sale de la simple resta entre los importes que me indicas.
Respecto a tu otra pregunta, las letras del piso tienen dos componentes, que vendrán desglosados en el recibo del banco: Una parte corresponde a amortización y la otra a intereses.
A mi me parece una auténtica barbaridad, una salvajada, pero es lo que hay, porque rentas del ahorro las tendrás si compras y vendes acciones con beneficios, otra vivienda o fondos de inversión, algo que me imagino, no estarás por la labor de hacer a corto plazo. Así, que como tantos miles de españoles, te harán tributar por tus ganancias por rentas del trabajo, y no te dejaran compensar las elevadas pérdidas que has tenido en la venta del inmueble.
Pero además, si te aplicaste deducción por adquisición de vivienda, tendrás que regularizarlo con la renta del año que viene y con intereses de demora, puesto que te lo dedujiste indbidamente al no haber mantenido la transmisión.
Encima el Ayuntamiento puede pasarte una tasa por el incremento de valor de los terrenos y ten en cuenta que para calcular la pérdida, tienes que tener en cuenta los coeficientes de actualización de inmuebles para vivienda habitual, con lo que la pérdida será un poco mayor que la que sale de la simple resta entre los importes que me indicas.
Respecto a tu otra pregunta, las letras del piso tienen dos componentes, que vendrán desglosados en el recibo del banco: Una parte corresponde a amortización y la otra a intereses.
Gracias por tu respuesta.
Sólo una cosa, si la casa se escrituró en Enero 2007 y se vende en Febrero 2010, se cumplen los tres años y se considera vivienda habitual, ¿verdad?
Luego, considerándola vivienda habitual, ¿las respuestas a mis preguntas serían las mismas?
Un saludo,
Sólo una cosa, si la casa se escrituró en Enero 2007 y se vende en Febrero 2010, se cumplen los tres años y se considera vivienda habitual, ¿verdad?
Luego, considerándola vivienda habitual, ¿las respuestas a mis preguntas serían las mismas?
Un saludo,
Efectivamente, si se escrituró en enero y se vende en febrero del 2010, han pasado más de 3 años y se considera vivienda habitual. Desde el punto de vista de la pérdida patrimonial es exactamente igual, lo que diferiría es si hubieses tenido beneficios, porque entonces estarían exentos en caso de adquirir otra casa de igual o superior importe.
Si no vas a comprar otra casa en breve, ten muy en cuenta regularizar lo que te hayas deducido por inversión en vivienda. Hacienda se enterará porqu hoy en día está todo informatizado y el número de referencia catastral será asignado a un nuevo contribuyente (con su NIF), que la incluirá en su declaración de renta, ya sea como primera vivienda o como segunda, con lo cual, en Hacienda se les encenderá una advertencia.
Si no vas a comprar otra casa en breve, ten muy en cuenta regularizar lo que te hayas deducido por inversión en vivienda. Hacienda se enterará porqu hoy en día está todo informatizado y el número de referencia catastral será asignado a un nuevo contribuyente (con su NIF), que la incluirá en su declaración de renta, ya sea como primera vivienda o como segunda, con lo cual, en Hacienda se les encenderá una advertencia.
