Cálculos tir

En la siguiente página en Internet que seleccioné para ti podrás despejar todas tus dudas:
http://www.forosdelweb.com/f69/calculo-tir-352819/

Muy buenas,
antes de nada muchas gracias por tu ayuda.
Tengo unas dudas sobre el calculo de la TIR.
1. En el calculo de INGRESOS-GASTOS. ¿Se deben incluir las amortizaciones fiscalmente deducibles?
2. Si para el pago de la inversión inicial se recurre a la financiación ajena, ¿se deben incluir en el flujo de caja los intereses?, ¿Y la devolución del principal del préstamo?.
3. Yo entiendo que para el calculo de la tir en una inversión, debo incluir las amortizaciones y ver el resultado de la tir sin intereses ni amortización del préstamo. Y este dato contrastarlo con el coste de la financiación si la tir> i se acepta, tir-i = la rentabilidad de la inversión en el caso de que toda la inversión se financiara con recursos ajenos.
Ejemplo: compra local para alquilar
inversion inicial = 100 año1 = vtas-compras-amortizaciones=10 año2 =20 año3=30+100 vta local.
si la tir=10 % y decido solicitar un prestamo de 100 para la inversión inicial i=5%, obtendría un rentabilidad real =10-5=5% ?¿correcto?¿
Si la tir = 5% y decido solicitar un préstamo de 50 para la inversión inicial i=5%, tendría que recalcular los flujos incluyendo los intereses y amortización del principal- y por tanto la inversión inicial =50. De esta forma puedo compara la tir con financiación y sin ella:
inversion inicial=50
año1=vtas-compras-amortizacion-intereses-devolución prestamo
año 2=vtas-comp-amor-int-devol.prestamo
año 3=vtas-comp-amor-int-devol.prestamo+ vta del local
y recalcular la tir
4. Mi gran duda es que realmente no se como tengo que considerar los flujos de caja que generan la financiación ajena en el calculo de la tir
5. Y tampoco se como incluir otras oportaciones de capital debidas por ejemplo a reformas o necesidades de tesorería para pagar el préstamo.
También agradecería cualquier ejemplo práctico o libros de referencia.
Gracias de nuevo
un saludo
(xxxxxx)

Muy buenas,
muchas gracias por tu ayuda.
He revisado los comentarios de las web pero no he encontrado respuesta ya que se centran en la función matemática. Y no en los concepto o ejemplos que es lo que necesito ver.
Así que si conoces alguna otra web que consultar, te lo agradecería.
Un saludo,
(xxxxxx)