Si compro un local cómo deduzco el IVA, sabiendo que ya tengo otros alquiilados hace años.
Tengo dos locales alquilados hace varios años de los que hago el Modelo 303 trimestralmente, pero quiero comprarme otro. Mi pregunta es: ¿En qué momento he de pagar el IVA?, y si me correspondiera deducirlo ¿ Cómo y cuando lo puedo hacer?
Gracias
Amu.
En primer lugar, le informo que la compra - venta de un local comercial está sujeta a IVA si el vendedor es sujeto pasivo de IVA, en caso contrario la operación tributa en el ITPAJD (modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas). No obstante, estan sujetas a ITPAJD las transmisiones patrimoniales onerosas que estan exentas de IVA, excepto cuando el sujeto pasivo haya renunciado a la exención.
Si la operación queda sujeta a IVA están exentas de gravamen las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
Es una primera entrega y por tanto está sujeta y no exenta de IVA:
- Cuando la edificación se entrega por el promotor.
- Cuando la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.
- Que si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
Por lo que se refiere al tipo impositivo de IVA en un local comercial es el 21%.
Le adjunto un interesante enlace que resume un poco lo comentado:
http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Cuadro_IVA_ITP.pdf
En cuanto a la deducción de las cuotas de IVA soportado. Son deducibles las cuotas soportadas o satisfechas antes del inicio de la actividad económica siempre que el local se adquiera con la intención inicial de destinarlo a una actividad económica.
Una vez iniciada la actividad són deducibles las cuotas soportadas de bienes afectos totalmente a una actividad económica.
Las reglas básicas para la deducción de cuota soportadas en la adquisición de un bien de inversión son:
1- No son deducibles en ninguna medida las cuotas soportadas en:
■ Bienes o derechos que no figuren en la contabilidad o registros oficiales de la actividad.
■ Bienes y derechos que no se integren en el patrimonio empresarial o profesional.
2- Son deducibles parcialmente las cuotas soportadas en bienes utilizados, alternativa o simultáneamente, en la actividad empresarial o profesional y en otras actividades. Por tanto, la afectación parcial a una actividad económica en caso de un bien inmueble estaria permitada, aunque se deberá probar el grado de afectación.
Finalmente, también le pueden interesar estas dos consultas de la DGT:
La DGT consulta 0395-01 de 23-02-01 trata la adquisición de un local comercial proindiviso por un matrimonio en régimen de separación de bienes. El marido se dedica a una actividad empresarial, en tanto que la mitad indivisa de la mujer no está afecta a actividad alguna. Por tanto, sólo la mitad del marido podrá deducir la cuota soportada en la adquisición.
En cambio, la DGT CV2306-06 de 22-11-06 plantea la deducción de las cuotas de IVA soportado en la adquisición de un local comercial por una pareja casados en régimen de gananciales. Si el inmueble se afecta en su totalidad a la actividad empresarial o profesional, serán deducibles la cuota en su totalidad, aunque sólo uno de los cónyuges ejerza la actividad económica.
Espero haber aclarado sus dudas.
Cordialmente,
Muchas gracias por su rápida respuesta. Aunque para concretar se me olvidó decir que la compra es a una empresa.
Así es que ¿cuándo se paga el IVA? Y ¿ cuándo se deduce?
Gracias
Amu.
Aunque el local comercial lo compre una empresa, la aplicación de IVA o ITPAJD dependerá de si el vendedor tiene la condición de empresario o profesional a efectos del IVA.
A efectos del IVA, tienen la consideración de empresarios o profesionales:
1- Las personas o entidades que realicen actividades empresariales o profesionales que implican la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios. En particular, los arrendadores de bienes.
2- Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
No tendrá la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, con excepción de las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
Si el vendedor es sujeto pasivo del IVA la operación queda sujeta al 21% de IVA en caso que no se pueda aplicar las exenciones que le comenté.
Si el vendedor es un particular que no realiza actividad profesional o empresarial la operación tributa al ITPAJD.
Una diferencia fundamental entre ambos impuestos es la posibilidad de deducir el IVA cuando lo soporta un empresario. En tanto que las cantidades pagadas por el concepto “TPO” del ITP y AJD constituyen un coste para el empresario, el IVA no lo es, puesto que, en su caso, puede ser objeto de deducción en la declaración –liquidación correspondiente.
Cordialmente,
¡Gracias! por su ayuda y su pronta respuesta.
Un cordial saludo.
Amu
