ERROR EN contrato de arras penitenciales

Me temo que ese error no es suficiente para anular el contrato. Ni si quiera la propia cláusula. Se trataría de un error interpretable y superable, incluso subsanable por la voluntad de las partes. Es decir, dando por hecho que el contrato se firmó en un mes posterior a enero de 2014, y encontrándonos en diciembre del mismo año, sería más que lógico acogerse al hecho de que la fecha correcta era enero, pero de 2015. Se trataría de un error notorio (equivocando la fecha en el año, no en el mes) del que ambas partes pueden ser conscientes (y que ambas firmaron y no han corregido) y que no es impeditivo para la válida consecución de lo acordado.

Básicamente le estoy diciendo palabras que en varias ocasiones ha pronunciado el Tribunal Supremo a la hora de referirse a la interpretación de los contratos, y a los errores subsanables o impeditivos. La máxima de la que parte el Tribunal es la de "pacta sunt servanda", los pactos han de ser conservados; en definitiva, quiere decir que la nulidad de los contratos es la excepción, y en general deben conservarse. Los errores de mera interpretación, o los de palabras o fechas no impeditivos, no dan lugar a la posibilidad de anular.

En fin, si en el contrato permitió ese plazo, me temo que no le queda otra que respetarlo, o desistir de la compra y devolver las arras por duplicado.

Un cordial saludo.

Adrián Mayor Valerón
Abogado ICALPA

www.adrianmayor.com

Gracias Adrían por la información, en el contrato indica que debo firmar antes del día 15 de Enero ¿Sabe si puedo alargar el plazo de alguna forma y firmar más tarde?ya que hasta Febrero no podre marcharme de la casa.

No hay de qué Rosa.

Bueno, en los contratos de arras penales o penitenciales, al igual que ocurre con las Opciones de compra, el plazo funciona como término y condición. Es una obligación de las más importantes. De modo que si en el contrato no figura una cláusula que le permita aplazar la firma de la escritura, sólo podrá hacerlo si obtiene el consentimiento de la otra parte para modificar el contrato en ese punto.

Le recomendaría que probara dos cosas:

a) Negociar un aplazamiento de la obligación de firma de escritura ante notario o, si no está de acuerdo

b) Negociar la inclusión de un anexo al contrato, que se incluiría antes de la llegada del 15 de enero, al que llamaremos "Contrato de Precario". En él básicamente se acuerda que, formalizada la venta por medio de la firma ante notario, el nuevo propietario (comprador) permitirá al antiguo propietario (vendedor) permanecer en la vivienda hasta XX día de febrero. Usted no tendría que pagar ninguna renta (porque no es un alquiler) pero sí los otros gastos derivados del uso de la vivienda en los días restantes (luz, agua...).

Es posible que esto sea demasiado formal o parezca complicado. Si el comprador le indica que no firmaría ese contrato pero "de palabra" le indica que le permitirá permanecer en la vivienda. no se fíe. Que lo ponga por escrito aunque sea en un correo electrónico, SMS o mensaje de Whatsapp. Que haya alguna prueba más aparte de la palabra.

¡Gracias! 

En referencia nuevamente al contrato de arras en una cláusula se expresa:
 "La propiedad tendrá derecho a decidir la notaría y fecha para la firma de escritura ..."
La casa es mía en la actualidad (soy la vendedora, y, actual propietaria), ¿Quiere decir esto que selecciono yo la notaría y la fecha de firma, o, con "la propiedad" el contrato se refiere a los nuevos compradores?
¿Se puede entender "la propiedad" como los compradores, en caso de que aún no se haya firmado la escritura pública ni realizado el pago?

Perdón por el comentario pero... qué horrorosa expresión esa de "la propiedad". No por coloquial, sino por inducir a confusión. Tirón de orejas de mi parte a quien redactara ese contrato. Con lo fácil que es decir "comprador" y "vendedor". En fin, perdona que divague.

Al tema. Según nuestro Código Civil, esa cláusula debería interpretarse conjuntamente con el resto de cláusulas del contrato, con su posición dentro del contrato, su contexto...

Pero estoy más que seguro que se está refiriendo al propietario en el momento de la firma de las arras; es decir, el vendedor (propietario en el momento de la firma de ese primer contrato); es decir, tú (de la consulta ya había intuido que eras tú la vendedora, y que la firma el 15 de enero te es imposible, y no quieres devolver las arras por duplicado). Es verdad que la inmensa mayoría de las veces el comprador es quien elije la notaría y la fecha, pero esa expresión ("la propiedad") siempre se considera como "el propietario actual del inmueble que se vende". No cabe duda.

En definitiva Rosa: esa cláusula dice que tú puedes elegir el Notario, y la fecha en la que firmar la escritura. Pero ten en cuenta lo que decía antes: las cláusulas se interpretan todas juntas. Si el contrato de arras contiene una fecha límite (15 de enero) debe interpretarse que puedes elegir la fecha de la firma, entiéndase, anterior a esa fecha límite.

Un cordial saludo, y felices fiestas.

Hola, muchas gracias por la aclaración, en el contrato de arras ellos han indicado exactamente:
"La firma de la escritura se formalizará directamente por la propiedad o por su representación descrito
en el momento que la parte vendedora lo requiera en fecha no posterior al día 15 de enero de 2014"
Entiendo que estoy en mi derecho de llamar a la notaria y indicarles de firmar la escritura durante el día de hoy
y si el comprador no aparece, o, no trae los documentos que le he cedido (últimos recibos ibi, certificado energético...), se dará por desistido el contrato de arras por incumplimiento por su parte.

Ya habíamos avisado a los compradores hace 15 días (el mismo en que se hicieron las arras) de que necesitabamos hacerlo el 31 como máximo.
¿Podrían aconsejarme el mejor modo de comunicarlo al comprador de manera inmediata (he pensado SMS muy específico).
También, el Banco del comprador se ha quedado todos los documentos, y, necesito hacerles una reclamación o algo para que lo envíen a mi notaría, por que, supuestamente se iba a usar la suya, y, en el último momento han dicho que "no podían".

No sé si puede atenderme por telf., abonando la consulta por transferencia o tarjeta, necesitaría ayuda urgente.