Como hacer un contrato de arras para vender una vivienda con dos hipotecas
Voy a vender un piso que tiene dos hipotecas, una de la compra y otra posterior sobre la vivienda. Sumando el importe de las dos no superan el 50 por ciento del valor de venta. Mi pregunta es como tengo que redactar el contrato de arras y si mi banco se encarga de acompañarme a cancelar las hipotecas en el momento de la venta.
2 Respuestas
Por lo que comentas en tu pregunta, entiendo que vendes tu vivienda y ya tienes comprador interesado. En un principio, siempre que el precio de venta esté por encima de la suma de las dos hipotecas pendientes, no hay que hacer nada especial, ya que en el contrato de arras no es necesario especificar las cargas que actualmente tiene la vivienda. El contrato de arras, aunque es un documento importante y recomendable, básicamente es un compromiso entre vendedor y comprador donde ambos se comprometen a realizar la gestión de compra-venta y en el que se detallan los datos de la vivienda que se va a vender, el precio de venta, cantidad entregada en concepto de arras y la fecha en la que como máximo se llevará a cabo la escritura pública, pero como te decía, no es necesario especificar si tiene o no cargas. En el caso de que sí se quiera especificar, se hace en una de las clausulas y se añade que serán liquidadas en el día de la firma de la Escritura Pública y la vivienda se entregará libre de cargas y gravámenes.
Respecto a tus bancos, no te preocupes. Ellos no van a ir el día de la firma, simplemente la parte vendedora (normalmente el banco que le concede la hipoteca) te solicitará un certificado de cada hipoteca con el capital pendiente a fecha de la firma de la compraventa (que deberás solicitar tú a cada uno de ellos) y el propio banco del comprador o su gestoría, se encargará de retener del precio la cantidad que se adeude de cada hipoteca, entregándote a ti el resto, descontando lo entregado en el contrato de arras y que ya has recibido, hasta completar el precio de venta en un cheque bancario. Lo que sí es posible, es que la parte compradora (su banco o gestoría) te retenga además de las cantidades pendientes de cancelar de las hipotecas, una cantidad para quitar registralmente las hipotecas, son los aranceles que cobra el Registro de la Propiedad por cancelar, como te decía, REGISTRALMENTE tus hipotecas.
Espero haberte ayudado. Si necesitas cualquier aclaración no dudes en preguntarme.
Un saludo.
Pedro T.
ASERFIN
Muchas gracias, me ha sido de gran ayuda para aclararme con estos temas. Hemos incluido las cargas en el contrato de arras y al comprador le ha parecido todo bien. Saludos.
De nada y me alegro haberte servido de ayuda. Cualquier duda que tengas al respecto o pueda surgirte en un futuro, no dudes en preguntarme.
Un saludo.
Pedro T.
ASERFIN
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado, que le ayude con su caso concreto. Si lo desea, puede encontrar información de nuestro despacho jurídico, fiscal y contable en nuestra web. Trabajamos con toda España.
Nosotros no solemos recomendar un contrato de arras, en muchos casos, sino directamente la venta en notaria, pues pueden dar problemas en algunos casos.
En cuanto a las hipotecas, efectivamente, tendrán que hablar con las entidades financieras, que han de calcular la deuda al día exacto de la venta y acuden a notaria para la cancelación y llevarse el talón conformado por el importe...