Finca rústica adquirida eproindiviso a cuartas partes iguales.
Somos 4 familiares directos que hace 10años adquirimos una finca rústica que hipotecando. La escritura consta como adquirida en proindiviso a cuartas partes iguales. De la hipoteca queda que pagar menos de la tercera parte. Yo quiero vender mi parte a los otros 3 y ellos aceptan . ¿Cuál es la forma más económica de hacerlo? ¿Hay qué hacer nuevas escrituras de propiedad y de hipoteca? En escrituras la finca tiene un valor de 200.000 euros. El valor de la venta seria 50.000(la cuarta parte) y la hipoteca se concedió por600.000 a 20añosñ y queda por pagar 150.000.
En su caso, al ser cuatro los titulares no se puede hacer una extinción del proindiviso, ya que aún van a quedar tres titulares, de manera que no podemos del ahorro fiscal que conlleva hacer una extinción de proindiviso frente a una venta normal.
En su caso tiene que hacer una venta o una donación de su cuarta parte es decir, si lo reparte a partes iguales, venderá o donará un 8,33 % a cada uno de ellos. Lo que tiene que tener en cuenta, independientemente de que haga venta o donación, es que la hipoteca va a parte y para salir de ella como titular tiene que hablar con el banco para que le libere. Normalmente no quieren dejar ir a titulares, ya que pierden garantías, aún así, eso es hablarlo con el banco y tratar de negociar con él.
Respecto a qué le compensa más si una venta o una donación, en principio una donación, pero también depende de si va a recibir o no dinero por la parte que les vende/dona, ya que si va a percibir esos 50.000 € que le corresponden, lo más aconsejable es hacer una venta, ya que si lo hace como donación y cobra ese dinero, Hacienda lo puede interpretar como una venta encubierta y penalizarles por eso e incluso anular la gestión.
Las Escrituras se tienen que modificar, es decir, en la de propiedad tienen que sacarle a usted y modificar la parte que le corresponde a los otros propietarios, también hay que hacer una modificación en la escritura hipotecaria en el caso de que usted salga de la hipoteca y lógicamente también se modifica la titularidad en el Registro de la Propiedad. Éstos gastos de Notaría, Registro y comisión del banco por modificación de condiciones, va a tenerlos tanto si hace donación como venta, normalmente los paga la parte compradora.
Los impuestos en el caso de compraventa serían: (siempre tomando como base esos 50.000 €)
VENDEDOR:
Impuesto sobre el aumento patrimonial, que debe declararlo en el IRPF (Declaración de la Renta)
Plusvalía Municipal
COMPRADORES:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Gastos de Notaría, Registro, Gestoría
Comisión de modificación de condiciones hipotecarias
Los impuestos en el caso de donación serían:
VENDEDOR:
Impuesto sobre el aumento patrimonial, que debe declararlo en el IRPF (Declaración de la Renta)
Plusvalía Municipal
COMPRADORES:
Impuesto de Sucesiones o donaciones (exentos de ITP). Depende de la C. Autónoma puede haber bonificaciones de entre el 75 % y el 99 %, pero en otras no existen bonificaciones.
Gastos de Notaría, Registro, Gestoría
Comisión de modificación de condiciones hipotecarias
En función de cómo vayan a realizar la gestión, si va o no a haber dinero de por medio, etc... deben tomar una opción u otra.
Espero haberle orientado un poco en sus dudas, si necesita cualquier aclaración no dude en preguntarme de nuevo.
Le pido por favor que valore la respuesta para así poder seguir contestando a otros usuarios.
