Propiedad de pisos

Desde luego, su pregunta tiene "meollo" y tiene razón en que puede ser determinante el derecho foral aplicable, del que soy absoluto desconocedor. Por lo tanto, mi opinión debe ser tomada con mucha cautela.

Partiendo que ambos pisos son privativos, lo único realmente eficaz sería hacer una permuta (la mitad de uno contra la mitad del otro), pero eso implicaría una transmisión (pago de impuestos al 7% como mínimo, más otros gastos derivados de las plusvalías).

En cuanto a una forma barata y sencilla de protegerse ambos mutuamente y
vincular ambas propiedades, se me ocurre que se podría inscribir una prohibición
de disponer en ambos pisos, de forma que no se puedan vender sin el
consentimiento de ambos. No haría falta transmitir nada ni pagar
impuestos, pero ambos estarán seguros de que el otro no puede hacer nada
sin su permiso. No es un supuesto frecuente y puede haber mucha doctrina a tener en cuenta. Se debería consultar con un Notario y/o Registrador.

Si se quiere comprar uno nuevo, se puede escriturar a nombre de ambos, por mitad. La hipoteca del Banco no requiere que sea de ella, pues el Banco tiene la garantía real sobre la finca, además de las personales (y quizás pidan que la pareja también avale el préstamo, por lo que ya estamos casi empatados).

Hasta aquí lo que alcanzo a mi leal saber y entender.

Lamento no poder ayudarlo ya que el régimen foral de Bizkaia no lo conozco ya que mi actuación es en Cataluña. Si le sirve, aquí en cataluña tenemos el llamado : "Pacto en prevención de futura ruptura matrimonial" en la que ambos cónyuges pactan de mutuo acuerdo la asignación de los bienes en caso de ruptura. Los regímenes de las comunidades autónomas acostumbra a ser muy parecido, puede que exista un pacto similar en Bizkaia.

Ya le diría que sí, que es muy aconsejable realizar un contrato (después de escriturar las fincas a nombre de quien Ud's crean oportuno) delante del notario así evitaran problemas.

Si tienen alguna duda, se pueden poner en contacto conmigo en el 610.941.077 o en [email protected].

Ruego finalice la pregunta de forma positiva. Gracias

Att. MArc

Abogado

Veamos, porque son muchas cosas.

Lo primero que puedo decirle es que no hay fórmula barata o menos cara, sino la única que existe: para que su actual piso sea también propiedad de su pareja, deberá vender el 50% de su propiedad en Escritura Pública. Igualmente, el nuevo piso se compraría a partes iguales (según me ha parecido entender) por lo que en otra Escritura notarial aparecerían como compradores. Al registrar ambas Escrituras en el Registro de la Propiedad, ya aparecerían ambos como copropietarios. Eso supondría la igualdad de condiciones de la que habla Ud. Tendrían que pagar las escrituras notariales, liquidar los impuestos de transmisiones patrimoniales, plusvalía, y declarar la ganancia patrimonial en su próximo IRPF. El notario que vaya a encargarse de estas transmisiones podrá facilitarle un dato aproximado de los costes totales.

La venta de una parte de su propiedad, o la compraventa del nuevo piso, deberán hacerse en documento público (notario). El documento privado es válido, pero para registrar la venta en el Registro de la Propiedad, debe elevarse a público ante notario. La inscripción en el registro es necesaria para que figure públicamente quiénes son los propietarios y, por tanto, para pedir (y conceder) un préstamo hipotecario.

Si su pareja tiene mejores condiciones y quiere ser la titular del préstamo, deberá ofrecer garantía al banco. Si es propietaria sólo de la mitad de cada piso, dependerá del banco que acepte o no esa garantía, o que pida un aval (por ejemplo, tú mismo con la otra mitad del piso).

Recuerden que del préstamo normalmente no sólo responde el piso (o los pisos) sino también la persona con todos sus bienes, ya que los bancos suelen pactar, además de una garantía hipotecaria, una garantía personal subsidiaria.

En cuanto al régimen económico, desconozco el derecho foral vizcaíno pero sé que casado existe el régimen de "participación en las ganancias", más adecuado que los gananciales según me explicó una pareja vasca amiga hace ya tiempo. Pero me temo que tendrás que preguntar a algún letrado que conozca mejor éste derecho foral.

Las parejas de hecho pueden tener alguna subvención según la comunidad autónoma de la que se trate, pero no tienen las ventajas de los casados (por ejemplo, no pueden hacer la declaración de la renta conjunta).

Creo que no me he dejado nada atrás.

Un cordial saludo.

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.

Más derecho en mi blog: http://adrianmayor.com

Lo primero recomendarle se pongan en manos de un abogado que les ayude con esta cuestión a la vista de su caso concreto.

Deberían tasar las viviendas, para ver que valor real tiene cada una de ellas y así poder ajustar las aportaciones de cada uno a la nueva, han de figurar los dos, pues en caso contrario (y mas teniendo hipoteca) un documento privado no les solucionara nada...

La que venden, han de comprarla la otra parte de la vivienda que se quedan, para que la aportación del propietario al nuevo piso, pueda ser documentada de alguna forma...

Si hacen donaciones, sin ser familia, les saldrá mas caros los impuestos.

En el futuro, se casen en el régimen que se cases, cada uno sera propietario de su parte privativamente... pero nosotros siempre recomendamos la separación de bienes, para evitar problemas.