Dificultades con el registro de la propiedad
No sé por dónde empezar. Soy español pero vivo en Alemania desde el 2002. Tengo un amigo alemán que me pidió hace tiempo ayuda para realizar un cambio de nombre de la propiedad (ésta está todavía registrada con el nombre de su padre desde los años 60) que su madre (50%), él (25%) y su hermano (25%) heredaron en 1979, cuando su padre falleció. La casa se encuentra en Gerona). El problema es un tanto complejo, ya que este amigo, lleva batallando con un notario desde agosto de 2014, además de haberle preguntado al respecto a varios profesionales (asesor fiscal y un abogado en España) se encuentra en un aparente callejón sin salida.
El contexto es el siguiente. La madre heredó el 50% de la casa, y cada uno de los dos hermanos el 25%. Cuando su madre fallece en 2006, la relación de ésta con el hermano mayor se había deteriorado muchísimo, y por esta causa, la madre decide dejar en herencia a su hijo menor (mi amigo actual) o sea su 50%. Por supuesto, el hermano menor se juntó con una herencia de su 25% más el 50% de su madre, o sea, con el 75% de la propiedad. Debido a esto, y al no estar de acuerdo su hermano mayor con el resultado de la herencia, van a juicio y mi amigo le propone comprarle su 25% de herencia a su hermano. Así lo hacen y se redactan una serie de escrituras en el notario alemán, dónde por un importe determinado, su hermano le vende su parte. En estas escrituras se declara que su hermano mayor le da poder a él para realizar cualquier tipo de trámite que le sea necesario en España o en un futuro para un posible cambio de nombre de la propiedad de su padre a él mismo.
El problema en la actualidad se produce, cuando mi amigo que ya no se encuentra físicamente muy bien, está pensando desde el año pasado vender la propiedad. Claro, su problema es que está todavía a nombre de su padre. Entonces es cuando yo entro en acción y le empiezo a ayudar desde el año pasado (ya que mi esposa es traductora jurada de alemán-español y le traduce una serie de escrituras y documentos necesarios). Le enviamos a este notario el año pasado todos los documentos y escrituras alemanas traducidos al castellano, para que el notario empezara a elaborar la escritura. Bien, pues en febrero y tras ver el enorme retraso del proceso, me pongo en contacto con el notario y me dice, que tiene un problema. Que necesita el NIE del hermano de mi amigo. Por supuesto, no sólo es que el hermano no tiene ningún NIE, sino que además mi amigo no tiene absolutamente ninguna relación con su hermano desde la firma de las escrituras en 2003-2004.
Yo le he comentado a mi amigo, que cómo es posible que el notario necesite el NIE de su hermano en España, cuando a efectos legales en Alemania, su hermano ya no es de ninguna de las maneras coheredero de la propiedad, ya que efectuaron un contrato en 2003 de compra-venta del porcentaje del 25% de su hermano hacia mi amigo. Mi amigo no quiere llevar a juicio a su hermano de 70 años (que además tiene problemas de salud) para obligarle a solicitar un NIE en España, ya que éste además no tiene recursos económicos y no tendría ninguna intención de colaborar con él en esta tarea.
Por lo que la pregunta del millón es: ¿Cómo es posible que el notario y alguna persona más le hayan dicho a mi amigo que si no tiene este NIE (número de identificación de extranjero) no pueden elaborar esta escritura de herencia que necesita el registro de la propiedad? Por mi parte no acabo de entender estas leyes de herencia españolas o catalanas. Ya que si su hermano obtuvo en 2004 un importe significante de dinero por ese 25% de herencia, y que por contrato y por la ley alemana, su hermano ya no tiene ni voz ni voto en esa propiedad, cómo es posible que ocurra esta absurda situación con el notario.
Me podría alguien ayudar en este asunto o decirme si este notario tiene razón o si por el contrario se equivocan y existe una vía legal para proseguir con la elaboración de esta escritura de herencia SIN NECESIDAD alguna del NIE del hermano.
2 respuestas
Yo creo que lo mejor que pueden hacer es cambiar de notario. Entiendo que si a un notario le llegan unos documentos de un notario alemán debidamente traducidos, lo único que tiene que hacer es validarlos.
De todas maneras, aunque me dedico al derecho contencioso administrativo en materia laboral, alguna vez he tenido tratos con notarías y en una ocasión a unos amigos míos les dieron información errónea. No es infrecuente que cualquier administrativo "cabeza cuadrada" se ponga tozudo con tal o cual exigencia sin atender a los casos excepcionales. Deberían exigir hablar con el notario y no con intermediarios y tal vez se resuelva sin más.
PD: ¿Le importaría decirme algo más de la notaría, si es en Girona, o de que población se trata? (Soy de Girona)
Creo que tal vez se puedan el NIF si consiguen el certificado de no residente. Le òngo un enlace que he encontrado, tal vez allí le puedan informar bien.
http://www.exteriores.gob.es/Consulados/FRANCFORT/es/ServiciosConsulares/TramiteConsular/Paginas/Impuestos.aspx
Para realizar cualquier cuestión con trascendencia fiscal en España, ha de disponer de un NIF en España, que por otro lado, puede solicitar en el consulado de España en Alemania o en algunos casos, mediante un poder en Hacienda en España.
Sin este numero de identificación fiscal, el notario no puede realizar la escritura, aunque se trate de un testamento Alemán traducido. Pues hay que presentar liquidaciones de impuestos, aunque no salga a pagar, donde se han de indicar este NIF.
También ha de tener en cuenta, que el tener una propiedad en España, obliga a presentar declaración como no residente en España, por la imputación de rentas o por el beneficio del alquiler. Que a su vez, se ha de incluir en la declaración de Renta alemana, acogiéndose al convenio para evitar la doble imposición internacional.