Cuando prescribe una ampliación sin licencia.

Los plazos de prescripción pueden variar en función de cada Comunidad Autónoma, pero ninguna estipula más de estos plazos:

6 años para construcciones en suelo urbano sin estar amparadas en licencia.

15 años para construcciones en suelo rústico sin estar amparadas en licencia.

Las que no prescriben en casi ninguna Comunidad Autónoma son las obras que pueden afectar a espacios públicos (haber ocupado un vial municipal o una parte planificada para parque o para un equipamiento municipal, etc.)

Lo que deberías hacer es lo siguiente (al menos es el trámite que se hace en Galicia).

1.- Solicitar en el Ayuntamiento un "Certificado de antigüedad y no infracción". Es un informe que te da el ayuntamiento que dice que la construcción tiene mas de 6 o 15 años (según el caso) y que en ese tiempo nunca se ha abierto expediente de infracción.

2.-Con ese certificado y un pequeño croquis de un técnico donde describa el estado de la vivienda a día de hoy, con sus superficies, ir al notario y modificar la escritura.

3.- Una vez modificada la escritura, darla de alta con la nueva configuración en el catastro y listo, ya es tuyo de pleno derecho.

Es un trámite relativamente sencillo, que te dejará más tranquilo.

Muchas gracias por la respuesta, es una buena opción lo que me propones.

Pero al haberme denunciado el zócalo que puse en la casa hace 10 años podrían abrir un expediente por los 40m2 que se hicieron hace 18 años...¿? o esto ya no sería posible? es lo que ahora mismo me tiene preocupado...

un saludo

Perdona porque en la construcción los nombres cambian mucho sobre todo del norte al sur. Entiendo que un zócalo es un acabado exterior de azulejo, alicatado o piedra para revestir la parte baja de la vivienda.

Si es así, el zócalo es un tema de acabados y salubridad de la vivienda y en España todos tenemos derecho a mantener nuestra vivienda en condiciones higiénicas y de salubridad. Sea la casa realizada con proyecto y licencia o sin el. En suelo rústico o urbano.

Por tanto, las obras de acabado, que protegen de la humedad, o que sirven para conservar la vivienda, son siempre legalizables. Por lo que como mucho, en el ayuntamiento, te podrán pedir que presentes una solicitud de legalización de la obra, pero nada más.

Del resto de la obra de ampliación, sigo opinando lo mismo que ya te contesté. Si hubo infracción, está prescrita.

¡Gracias!  Si. me refería a un zócalo para humedades...has sido muy amable 1000 gracias

Buenas perdona que abuse de tu amabilidad, pero hoy me ha llegado la carta del ayto.(Velez-málaga) y me dicen que el derribo del cortijo de 25m2 que esta pegado a mi casa y que el zócalo forman parte de un conjunto edificatorio existente, esto no lo entiendo, los dos cortijos tienen escrituras y números de puerta diferentes aunque estén adosados (y que no les consta a día de hoy licencia de obra de dicha edificación).

Por consiguiente me piden documento licencia primera ocupación (lógicamente esto no lo tengo...) o declaración de la situación jurídica del mismo. En el caso de tramitar la declaración de asimilado, deberá justificar si las obras a legalizar están incluidas en el decreto 2/2012. Y me dan un mes para subsanar las deficiencias detectadas, si no se hace se archivará el expediente, pudiendo continuar los expedientes de protección de legalidad que hubiera originado.

Así que estoy totalmente perdido... a ver si me puedes dar un poco de luz para saber por dónde empezar esto

Muchas gracias otra vez

Me imagino que el decreto 2/2012 al que te refieres será de competencia autonómica. El que encuentro dice: "Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía".

En Galicia se aprobó en el año 2010 y recoge unos anexos para legalizar las obras realizadas con anterioridad a la entrada de la Ley.

Llegados a este punto y viendo que te están tramitando cosas que no son correctas, yo creo que deberías de acudir a un abogado de la zona que esté un poco versado en temas de urbanismo, para que te haga las alegaciones ante el ayuntamiento con fundamento de Ley y que el Ayuntamiento vea que vas en serio.

Yo considero que es el mejor camino para cerrar de una vez todo ese tema y dejar tus construcciones en situación legar de una vez por todas.

Hola, entiendo que todo esto viene a consecuencia de justificar la prescripción del zócalo a través del certificado de antigüedad que hizo el ing. que contraté.(En Andalucía parece ser que son 6 años). Supongo que esto les ha hecho remover el tema de la casa y se habrán dado cuenta que en el registro de la propiedad no aparecen registrados los 40m2 de arriba, y ahora pretenderán que regularice esta situación acogiéndome a este proceso nuevo de "asimilados". Ya he leído que hay que pagar unas tasas y llevar una serie de documentos, como planos gráficos y descriptivos del catastro certificando la antigüedad de la obra terminada, recibos del IBI y algo más... Creo que viene a ser algo similar a lo que me comentaste hace unos días que debería hacer para quedarme tranquilo. Pero en un mes que dan de plazo me parece poco tiempo...¿?

Una cosa que no entiendo, que quieren decir al final cuando comentan que si en un mes no se hace archivaran el expediente...¿? ¿Si no hago nada lo van a olvidar?

Gracias y un saludo cordial

Si en un mes no respondes, vuelves a quedar en la situación inicial, con lo que en realidad no resuelves nada.

Mi consejo es que si hay una ley que te permite ahora regularizar la construcción, te pongas y hagas el papeleo y lo dejes todo listo.

Si no puedes hacerlo en un mes, basta con que unos días antes del mes presentes un escrito en el ayuntamiento diciendo que estás realizando la tramitación de la documentación solicitadas, y lo normal sería que te dieran una prórroga para que pudieras presentar toda la documentación.

No es una documentación complicada y quedarás en situación legal, con todos los derechos.

Hola Emilio, perdona que te vuelva a molestar, te escribo por que aún sigo con este follón y tengo unas dudas... a ver si fueras tan amable de asesorarme un poco.

Resulta que contraté a un arquitecto para que me hiciese el expediente de situación jurídica (me pedian esto si queria que me legalizasen el cerramiento del cortijo viejo colindante y el zócalo de mi casa) por que dicen que aunque sea otro cortijo todo pertenece a un mismo conjunto edificatorio y que además según la ley de 1996 esta todo en suelo rústico de especial protección, con lo cual o ajusto la casa a la nueva ley o tengo que tirar el muro y el cerramiento que puse al cortijillo que se derrumbó.

Ahora bien, me ha dicho al arquitecto que si la edificación es anterior a 1975 tengo que pagar el 2% y si es posterior a 1975 el 7% de la construcción, y me dice que hay que multiplicar los metros cuadrados de obra de la casa por, de 600€ a 900€ m2 (y a esto resultante hacerle el porcentaje del 2 o 7). que tampoco se cual me van a aplicar (tengo escrituras de 1953, pero lo reformé en 1997)

Mi pregunta es si estos precios son normales para hacer un expediente de situación juridica de una casa de campo con tantos años...¿? por que si es así saldrá una "burrada" si sumo los metros construidos de mi casa habrá unos 200m. O hay algo que el arquitecto me esta diciendo mal...? A ver si sabes algo de esto.

muchas gracias

Básicamente lo que te están diciendo es lo siguiente:

Si tu hubieras realizado una casa con proyecto, nueva, habrías valorado tu vivienda en el proyecto y pagado unos impuestos por ella. Lo que básicamente dice la Ley es que nunca puede salir más barato hacer las cosas ilegales que legales.

El técnico lo que te está explicando que hay que ponerle valor a la obra y en función de eso pagar el porcentaje de aplicación que te corresponda.

Yo intentaría poner un valor de construcción lo más ajustado posible al mínimo de 600 m2 y hacer la valoración como anterior a 1975, con la escritura que tienes del año 53, que es la más ventajosa para ti. Si la administración no lo entiende así, te lo notificará, pero tampoco tienes porque adelantarte a los acontecimientos.

¡Gracias! 

Hola Emilio, aún sigo con esto, ya sabes las cosas de palacio...Ya hice todo lo que me recomendaste, mi arquitecto entregó toda la documentación y se pagaron los impuestos correspondientes como casa anterior a 1975 (demostrandolo con ortofotos, escrituras planos etc.desde el año 53 hasta hoy). esto me ha servido para así pagar el 2% de la construcción y no el 7% (para casas terminadas después del 75). ahora bien perdona que te vuelva a molestar, pero es que llevo 2 meses esperando la respuesta y cada tres por dos me come la cabeza una duda a ver si tu sabes algo de esto...cuando hablan de pagar el 2% para casas terminadas antes del año 75, se refieren a que ya no puedes haber hecho reformas de ningun tipo después de esa feha? (por que yo en el año 97 la reformé y el ayto. lo sabe) o se refieren a que demostrando el año de construcción ya entras en ese grupo...¿?

El arquitecto cuando entregó la documentación ante de pagar se lo comentó al técnico que recogía los expedientes, pero no le supo dar norte a ciencia cierta (osea, que yo creo que ni ellos lo tienen eso muy claro). Por otra parte pienso que esa ley sería un "pantomima" por que, que casa con 70años no está reformada si quieres que siga en pie...

a ver si eres tan amable y sabes algo de como va este tema.

un saludo cordial

Como bien dices, nadie lo tiene claro. En principio si han considerado que la edificación principal es anterior al año 1975, probablemente no le den más vueltas. No es un tema que esté claro su aplicación. Legalmente para revisar la liquidación económica hay 4 años, así que paciencia.

Respecto al expediente, deberían de contestarte antes de 3 meses, ya que si tu has realizado los trámites y en ese tiempo no te contestan, se considera que tu tienes el derecho adquirido por silencio administrativo. Aunque sinceramente, es mejor que te contesten y que tengas el papel en la mano, porque demostrar el silencio administrativo es algo que te hará dar muchas vueltas.

¡Gracias! 

Hola Emilio, como va todo, espero que bién. Yo aún sigo con esto...te escribo porque estaba releyendo el último mensaje que me contestaste en el mes de Junio y según dices tienen que contestar antes de los 3 meses. Pues bién, me contestaron una semana después de recibir tu correo diciendome que hasta que no pagara el impuesto no podían llevar a trámite el expediente...¿? osea que 2 meses y pico para decirme que no he pagado. Menos mal que la arquitecta tenía el justificante de pago. En resumen, lo extraviaron se disculparon y me dieron nuevo número de expediente. Y desde el 15 de Junio hasta hoy, aún no se nada...de tantos meses que han pasado ya lo tenía casi olvidado.

Es seguro que son 3 meses?  me ha parecido leer que son hasta los 6 meses para pedir silencio administrativo. Y por otro lado, ¿cómo saber si es silencio positivo o negativo?

muchas gracias y un saludo cordial

Todo este tema de los silencios administrativos ha sufrido muchos cambios legales y la verdad es que no se que contestarte ya que he consultado a abogados con los que trabajo, alguno con mucha experiencia y prestigio en temas de urbanismo. Incluso realicé una consulta al servicio jurídico del colegio de arquitectos y tengo opiniones para todos los gustos.

Algunos dicen que para que el silencio sea positivo tienes que demostrar que la obra es legal (con lo que estás donde estabas) otros que no, otros que no se pueden legalizar ilegalidades con un silencio.

Yo, lo siento, pero si los abogados que son los verdaderos juristas no lo acaban de tener claro y además hay bastantes modificaciones tanto estatales como autonómicas sobre este tema del silencio administrativo, no que quiero dar un consejo que ni yo mismo tengo claro.

No me gusta decir que se de lo que no se. Darte un consejo sobre este tema que es complejo jurídicamente, sería engañarte. No se si algún abogado de este foro tiene alguna más clara sobre el tema, pero yo no. Tengo versiones en un sentido y otro de personas que considero que saben de esto.

Lo que no entiendo en todo este proceso es que me dijeron que para legalizar el muro tenía que solicitar la casa como asimilado o  fuera de ordenación y me pidieron una serie de documentos, como planos de la casa visados, recibos luz, agua, etc+ el impuesto correspondiente pagado...informes y documentos que he aportado. Lo que quiero decir, es que he cumplido con todos los requisitos que se supone que es necesario tener para poder solicitar ese estatus.

entonces el por qué de no contestar...¿? es que les da igual?, tienen más trabajo del que pueden?, lo han extraviado otra vez? o saben que si pasan los meses así no lo tienen que conceder?. Pero visto que se tiraron 2 meses para decirme que habían extraviado la carta de pago...ahora cualquier cosa es posible.

tu sabes si son 3 meses o 6 meses? porque si son 6 meses aún me quedan 3 semanas...

un saludo cordial

Para un expediente de urbanismo el plazo legal son 3 meses desde la fecha de entrada del documento más reciente que presentaras. Es decir, que desde que presentaste los últimos papeles deberían de resolverlo en 3 meses.

La verdad es que no tengo mucha idea de lo que pasa por los ayuntamientos donde no trabajo habitualmente. Donde yo trabajo, salvo que el expediente necesite alguna autorización autonómica, como patrimonio, carreteras, espacios naturales o similar, resolvemos más del 90% de los expedientes en el plazo legal de 3 meses.

En otros ayuntamientos me ha pasado de todo. Los hay muy eficientes y me han pasado casos como el de un chalet que presente en un ayuntamiento de Alicante que se entregó la documentación el día 3 de junio para intentar empezar la obra a finales del verano y nos dieron la licencia el día de los enamorados el año siguiente. Por eso recuerdo la fecha, porque ya hacíamos chistes después de la desesperación de la espera.

Con la administración tómate las cosas con calma. Cada ayuntamiento es un mundo y poco consejo te puedo dar.

ok, lo que haré será hablar con mi arquitecta a ver que me dice y veremos en que queda el tema.

ayer miré la fecha del primer expediente que presenté el año pasado y me contestaron a los 5 meses...ya te conteré

un saludo cordial y muchisimas gracias, eres muy amable