Urbanización en suelo urbano no consolidado.

Lo que entiendo es que había un terreno rústico que en la última modificación de planeamiento el Ayuntamiento lo ha clasificado como SUNC (Suelo Urbano No Consolidado).

Para desarrollar el suelo, legalmente basta con que lo soliciten los propietarios que representen el 51% de la propiedad. A partir de ahí se inicia el trámite de equidistribución para transformarlo en Suelo Urbano sin más.

Ese proceso es bastante largo y me parece hasta extraño que varios particulares lo quieran promover por tener viviendas en situación "irregular", ya que es un proceso bastante costoso económicamente (hay que hacer proyectos, realizar calles nuevas, meter servicios de agua, alcantarillado, alumbrado, registrar y hacer nuevas escrituras, ceder terrenos y aprovechamientos lucrativos al Ayuntamiento, etc, etc y si no hay una promotora detrás que luego obtenga el beneficio de vender viviendas, la inversión que es necesaria realizar no me parece que sea lógica con el único objetivo de regularizar unas viviendas.

No será otra figura de planeamiento. No será una re organización de propiedades o algo más simple de realizar urbanísticamente hablando.

Si me puedes dar algún dato más, podré darte una respuesta más precisa.

Te doy más datos:

Exactamente como dices es un SUNC, no hay promotora, somos 28 vecinos y el presupuesto es de aproximadamente un millón de euros, que se pagarán proporcionalmente a los metros cuadrados y a las viviendas que se coloquen en cada parcela, ahí a los de parcelas de  4000 a 4500metros nos ha colocado 6 y a las parcelas de 1800 a 2000 metros les ha adjudicado 2. Así que imagínate el pastizal que tocara pagar por vecino...

la urbanización está en medio del campo, no hay ninguna posibilidad de revalorización y tiene incluso  dos o tres vecinos morosos con deudas que En uno de ellos llega casi a 4000€. El ayuntamiento no ha puesto mucho interés en el caso, dado que está en números rojos.

El presidente es uno de los impulsores de esto junto con un constructor que tiene dos parcelas en la urbanización, lo que algunos sospechamos es que hay intereses económicos ocultos por parte de los dos, pero no podemos probar nada de momento.

Yo había leído que para formar la junta de compensación era necesario tener el 51% de los vecinos y el 60% de los metros cuadrados  de la superficie total de actuación, ¿ha cambiado la ley?.

gracias por tu ayuda.

No se si hay alguna normativa autonómica específica más restrictiva, ya que no se desde que comunidad autónoma me escribe, pero la norma general es que lo deben de promover los propietarios que representen el 51% del terreno.

Desarrollar un SUNC es un tema que lleva su proceso y más si no hay mucha voluntad entre todos los propietarios. Es un poco largo para explicarlo así en un foro, pero voy a intentar abreviar.

1.- Los que quieren desarrollar un SUNC tienen que acreditar que representan al 51% del ámbito a desarrollar y presentar un documento de inicio ante el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma.

2.- Primeramente deberán de obtener el informe de Evaluación Medio Ambiental y el ayuntamiento informar de que interesa el desarrollo de esa zona y que el ayuntamiento tiene capacidad para suministrar agua, saneamiento, recogida de basuras, etc para ese desarrollo.

3.- Si se obtiene este informe favorable de Medio Ambiente y del Ayuntamiento, se desarrolla el documento de equidistribución. En ese documento deben de venir reflejados todos los propietarios, la propiedad que tienen y que cuota representan.

Así mismo, tiene que recogerse el documento final donde se refleje donde van los viales, sus dimensiones, cada parcela con aprovechamiento urbanístico y los porcentajes para zona verde, suelo dotacional y aprovechamiento lucrativo que le corresponde al ayuntamiento, que al menos representarán en torno al 30% del total.

Ese documento debe de aprobarse en el Ayuntamiento, ponerse a exposición pública para que quien quiera pueda hacer alegaciones. Deben de contestarse todas las alegaciones y hacer las modificaciones al documento en función de las alegaciones que se acepten y una vez acabado este trámite, remitirlo a la Comunidad Autónoma para que lo informe.

Si se obtuviese el informe favorable de todas las administraciones entonces se pasaría por parte del ayuntamiento a la aprobación definitiva y entonces en ese momento ya sería suelo urbano consolidado.

Con el documento aprobado, es necesario ir al notario y al registro de la propiedad y anular todas las escrituras originales y generar las nuevas escrituras.

Cuando se acabe el proceso de registro y todos los propietarios tengan su nueva escritura entonces es necesario realizar el proyecto de urbanización donde se definirán y valorarán las obras a realizar (calles, aceras, alcantarillado, alumbrado público, zonas verdes, etc) y la cuota que corresponde a cada propietario.

A partir de ahí, si que comenzaría el momento de pagar gastos por parte de los que no promovieron el proceso de urbanización. Pero para eso, con los pasos que te he comentado, han pasado al menos 3 ó 4 años.

Me parece que lo importante es que estés al corriente de los pasos que van dando y en que punto está el desarrollo del ambito. Con un documento en la mano y con algo a estudiar, donde se vea la edificabilidad, el reparto y los pormenores del desarrollo urbanístico, entonces quizás sea el mejor momento de hacer una consulta técnica para que puedan explicarte en que situación estas.

Es en Castilla y Leon, en la provincia de Valladolid.

El presidente, primero "engañó" a bastantes vecinos para que hiciéramos un estudio de detalle, diciéndoles que podrían legalizar sus casas una vez se presentara y que nos quedaríamos ahí. El estudio de detalle no ha sido todavía aprobado por el ayuntamiento (creo que tiene de plazo hasta mayo de este año). Ha ido haciendo cosas sin consultar porque se aseguro que los propietarios le dieran una especie de carta blanca algo asi como " se permitirá al presidente a realizar cambios en el estudio de detalle para ajustarlo a las normativas que surjan o que cambien", y claro en un principio lo obligatorio eran 32 viviendas y ahora lo obligatorio son 88, con lo que a las parcelas mas grandes nos adjudica 6 viviendas, aunque en realidad seria imposible de realizar por la situación de las casas dentro de las viviendas, ya que están casi todas centradas en las parcelas y no podrían hacerse las viviendas.

Que pasa si los propietarios que tenemos las escrituras en regla no queremos anularlas y cambiarlas?

El ayuntamiento no está en disposición de darnos ni alcantarillado a red publica (tenemos una fosa séptica actualmente que seguirá siendo igual), ni tampoco nos dara acceso a agua corriente (actualmente es de una perforación y seguirá siendo igual). Eso podría ser un justificante para poder paralizar el proceso?

Otra cosa es que algunas parcelas tenemos desagües dentro de las mismas hacia la fosa séptica  y para poder hacerlos por los viales generales habría que perforar mucho, y el presidente nos ha dicho que tenemos que dar servidumbre con esos desagües antiguos que dan muchos problemas y no nos harán los nuevos, su "amenaza" es que los harán a la profundidad que diga el arquitecto elegido par que salga mas barato y que nosotros tenemos que encargarnos de colocar bombas o lo que sea para que nuestros desagües vayan al general.

En cuanto al documento del estudio de detalle, los propietarios tenemos solamente copia del primero que se presentó, no de los posteriores con las modificaciones que se hayan hecho, como el aumento de viviendas en cada parcela etc. Si quieres podría enviártelo en un adjunto a un correo que me digas.

Muchas gracias por tus respuestas.