Venta judicial hipoteca con ex
Mi pareja, tiene el piso en el que vivimos, al 50% con el ex. Le hemos hecho unas cuantas ofertas para comprarle el piso, pero para él, nunca es suficiente. Ahora dice, que lo va a poner en venta judicial.
Queda de hipoteca 135000€.
Hace dos años vino un perito judicial y tasó por el piso en 279000€ (muy muy por encima del valor real, cosa que no entendemos)
Mis preguntas son:
1- Cuando lleguemos a la venta judicial, el precio de salida serán los 279000€ y a partir de ahí, se va bajando el precio hasta que alguien puje, ¿o se empieza desde lo que queda de hipoteca y se va subiendo?
2- ¿Se tiene que volver a tasar el piso o se mantiene la tasación que hay?
3- El que presenta la propuesta de venta judicial, ¿tiene alguna prioridad?
4- Cuánto tiempo pasa (mas o menos) desde se pide la venta judicial hasta que se ejecuta
5- Cómo actuarías si quisieras quedarte con el piso y no se puede llegar a un acuerdo con el ex, ¿a no ser que le des una cantidad desorbitada?
Ya veis que voy muy perdido, así que cualquier aclaración o consejo, sería genial
Lamento no poder contestar todos los puntos, ya que algunos no son de mis departamentos, pero sí que hay uno que hemos visto en varias ocasiones y se ve en el tuyo.
Nunca va aceptar una oferta tuya, ya que, si cree que podrá ganar más del 50% de la hipoteca actual, sólo verá el dinero que pueda ganar con la operación. O sea, que si la otra parte cree que ganará más de 67500 € nunca va a oírte.
Por otro lado, las subastas no son rápidas, y cuando se van a realizar, como bien indicas, el juez es quien remitirá el périto/tasador judicial. Esta tasación incluye el principal del préstamo, las costas procesales, intereses ordinarios y también intereses de demora. De ahí que se trate de una valoración superior al precio de mercado.
Por otro lado, seguramente es consciente que muchas veces, el banco termina quedándose la vivienda por el 70% del precio cuando son ellos quien van a embargar, por lo que, si pagas tú todo, mejor porqué tiene menos deuda hipotecaria la otra parte. Si no pagas, será el banco quien asuma el rol de realizar la subasta con la hipoteca ligada a él. En la primera subasta tienes prioridad a oferta, pero esa será la alta. En segunda ya pierdes la prioridad y ya se va a veces a rebaja o a enviar ofertas por escrito con el precio, dentro de los baremos que marque el juez, esto lo ponen publicado en la sentencia y lo cuelgas en los tablones de los juzgados.
Lo mejor para ello, es que un abogado pueda ver cada documento, la hipoteca, la escritura, los papeles que tienes con el otro y tú estado así como el de la otra parte. Para poder tener la situación clara y saber como se podría llevar a terminar.
Con el ex, simplemente, es que si no quiere ir a buenas, decir que tú también vas a dejar de pagar y que el banco decida ejecutar. Actuará contra los dos, y a por la vivienda. Ahí el abogado es cuando tiene que presionar diciendo que el precio puede llegar a ser inferior a la deuda de la hipoteca y que después de venderla por subasta, la deuda se seguirá reclamando y pasarán a embargo de salarios... Una subasta no siempre cubre la totalidad de la deuda.
Como decía, lamento no poder ser de más ayuda, pero casos así de complejos, siempre es mejor acudir con todos los papeles a un abogado que domine el tema de Divisiones de Cosa Común y separaciones no amistosas. Si no es el caso (aunque los abogados están muy capacitados para cada caso, puede que tengas otro que lleva por mano), mejor cambiar de abogado, para tú tranquilidad.
Suerte y tranquilidad.
