Cambio de uso de Almacen a Vivienda en Valencia
En enero de 2016 compre un bajo que estaba totalmente reformado como una vivienda en Valencia. El bajo es parte de una casa que consta de 4 bajos y 4 primeros pisos todos en lo que es la misma casa. 2 bajo son talleres y otro es vivienda, los 4 preimeros pisos son vivienda. El bajo tenia electricidad pero no tenia agua. Yo lo compre pensando que era una vivienda, ya que eso me decía la inmobiliaria y el vendedor, pero cual fue mi sorpresa cuando firme las escrituras y veía que no me ponían el agua en el bajo, fui a ver que pasaba al ayuntamiento y me dijeron que lo que había comprado era un almacen y no una vivienda, para ponerle el agua necesitaba una declaración de segunda ocupación cosa que solo te la da el ayuntamiento si lo que tienes tiene uso de vivienda. Me puse en contacto con un arquitecto que me dijo que se encargaría del cambio de uso de almacen a vivienda. El arquitecto hizo un proyecto y lo entrego en el ayuntamiento en abril 2016, el ayuntamiento de valencia no respondió hasta finales de septiembre 2016, la respuesta fue que no se podía por que el bajo esta pared con pared con un taller de metales.
Mi primera pegunta es, ¿es esto correcto? ¿Puede el ayuntamiento decirme que no puedo cambiar el uso a vivienda por que hay un taller al lado? Cuando todos los primeros pisos son vivienda y el bajo que tengo al otro lado es vivienda.
Mi segunda pregunta es, también el ayuntamiento argumentaba que todos los bajos deben ser lo mismo, ¿y al tener un almacen al lado el mio debe ser almacen?
Mi tercera pregunta es,¿podría ir al catastro y cambiar el uso de almacen a vivienda? ¿Me daría el ayuntamiento el papel de segunda ocupación para poder obtener el agua con el cambio en el catastro? ¿Estaría ya legal el bajo como vivienda?
Por puntos; en un almacén, puedes contratar toma de agua, así como de luz, ya que para limpiar el almacén necesitas el agua.
En tus escrituras, tiene que poner lo que has comprado: vivienda o local, los impuestos y declaración de uso son distintos.
Para CAMBIAR EL USO DE LOCAL A VIVIENDA, lo que necesitamos saber es si urbanísticamente el plan general del Ayuntamiento lo permite. Ya que no siempre es así, entonces el primer trámite que realizaremos es “SOLICITAR AL AYUNTAMIENTO UN INFORME DE COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA.
INFORME DE COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA es un informe que se solicita al ayuntamiento, donde indicamos la ubicación exacta del inmueble y solicitamos del Ayuntamiento que nos indique por escrito si en dicha ubicación puede transformarse el local en vivienda. Nos cobrarán unas tasas el Ayuntamiento por emitirnos el informe de compatibilidad urbanística y el coste de las tasas del informe de compatibilidad urbanística varia de unos Ayuntamientos a otros.
Licencia de obras. Si el informe de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento ha sido positivo, el siguiente tramite a realizar es solicitar del Ayuntamiento la “LICENCIA DE OBRAS PARA PODER HABILITAR O TRANSFORMAR DICHO LOCAL EN VIVIENDA".
Licencia de obras. Necesitaremos que el Ayuntamiento nos conceda la licencia de obras para lo cual tenemos que realizar una solicitud de LICENCIA DE OBRAS. Esta solicitud debe de adjuntarse un proyecto de obras que es el PROYECTO DE HABILITACION DE LOCAL A VIVIENDA. Que debe de redactarlo un técnico cualificado. El coste de la LICENCIA DE OBRAS vuelve a variar de unos Ayuntamientos a otros, pero suele rondar entorno al 5% del presupuesto de la obra. Es decir para las obras de un local de unos 100 metros cuadrados que tuviéramos un presupuesto de obra de unos 20.000€ el coste de la licencia serían unos 1.000€.
Plazos obtencion licencias. Los tiempos para que el Ayuntamiento nos conceda las licencias e informes anteriores suelen ser:
INFORME DE COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA El plazo suele ser de unos 15 a 30 días, y si en ese tiempo no nos contestan se entiende que es favorable por silencio administrativo.
LICENCIA DE OBRAS El plazo de la licencia suele ser inferior, ya que normalmente la podremos solicitar por lo que se denomina DECLARACIÓN RESPONSABLE, que es ni mas ni menos que nosotros nos hacemos responsables de que la obra esta dentro de la legalidad y por lo tanto podremos iniciarlas de inmediato.
Registro de entrada del ayuntamiento.Todas las licencias comentadas anteriormente las solicitamos por registro de entrada del Ayuntamiento, con nuestros datos personales y previo pago de la tasa o impuesto municipal, aunque en algunos Ayuntamientos se abona cuando vamos a retirarla.
Así que no, el catastro no puede hacer nada, si el ayuntamiento previamente no te califica el local como vivienda.
Lo que si hace el catastro es:
Solicitar la modificación del valor catastral: Esto es importante, ya que el valor catastral habrá cambiado y es necesario que se refleje el valor actual para hacer frente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Realizar la Escritura Pública del inmueble: La realiza el notario, adjuntando todos los documentos y los datos que éste pida. La que tenias antes no vale.
Inscripción en el Registro de la propiedad o modificación mediante nota al margen de la primera escritura.
Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: La Escritura Pública, documento notarial otorgado por el cambio de uso. El notario dará fe de que hemos hecho el pago de este impuesto, que corresponde hacerlo a quien lo inste, al interesado o titular.
La Base Imponible del Impuesto será el valor actual tras la transformación en vivienda o en local comercial.
Las primeras copias de Escrituras y actas notariales, tendrán un tipo de gravamen del 50%, salvo que la Comunidad Autónoma competente haya aprobado un tipo diferente.
¿Así q te has planteado denunciar al que te vendió esta joya?
