Anónimo
¿Es una buena inversión comprar un piso en un barrio "malo" para alquilarlo?
Actualmente vivo en un barrio que tiene mala fama por parte de gente que vive aquí, aunque yo vivo bien, sin miedo y sin ningún problema. Acabo de recibir una herencia de 20.000 euros y casualmente un vecino del piso de al lado mio va a vender su vivienda por 22.000. Estoy considerando comprar este piso como inversión puesto que puedo tener ya una casa en propiedad (la mia aun la estoy pagando, me quedan 15 años), y alquilarla.
Sé que puede que me digais que por qué no meto los 20.000 euros de herencia en quitarme años de hipoteca, pero es que me quedan por pagar 60.000 euros. Si el dinero lo resto de mi hipoteca, me quedará por pagar 40.000 euros de hipoteca. Pero si adquiero el otro piso y lo alquilo, este alquiler puede estar pagándome mi hipoteca entera.
Los contras son, como ya os he dicho, el lugar en el que está el piso. Aunque yo me sienta bien, no estoy seguro de si habrá mucha gente dispuesta a entrar a vivir en alquiler a esta zona (aunque obviamente mi alquiler será inferior que el de otras zonas mejores) y también tengo miedo a que se la alquile a alguien que al final se quede de okupa por el tipo de gente que vive aquí.
Además, no sé si con el tiempo el precio de las viviendas va a subir para venderla en unos años si no la logro alquilar. No creo que la casa la tenga que vender en un futuro por menos de 22.000 euros ¿no? Es un piso de 75m2 y 2 habitaciones.
¿Qué me aconsejaríais?
Yo no te puedo asesorar en cuanto a posibildiades de alquiler, o si estás pagando un buen precio por esa vivienda o no, pero te voy a dejar algunas reflexiones que me han venido a la cabeza.
A priori un piso de 75m2 que puedes comprar por 22.000 €, "algo" tiene que tener... y no algo estilo "pues el baño no está muy bien pintado...", sino algo gordo. Entiendo que, como vienes diciendo, todo se debe a la ubicación. Ten en cuenta que el mercado se autorregula y si los pisos en esa zona están en esos precios por algo será. Ahora bien, si consigues sacarle 300 €, estamos hablando de una rentabilidad del 16 %, algo brutal, y más en el sector inmobiliario.
Desde luego es una rentabilidad mucho mayor que la que sacarías amortizando hipoteca que era una de tus dudas opciones. Imaginemos que tienes un tipo de interés en la hipoteca que ronde el 3 %, al amortizar 20.000 € de hipoteca estás ahorrando 600 €/año. Alquilando a 300€/mes estás ganando 3.600 €. La diferencia es clara.
Estudia muy bien el tema, no sea que te quedes con mucho ladrillo y sus gastos inherentes y 22.000 € menos en el banco.
Y si finalmente lo ves claro, adelante!
4 respuestas más de otros expertos
Quizá lo primero es hacer un sondeo de mercado, tanto de cuanto se están vendiendo pisos similares, como de cuanto se esta pagando por el alquiler en la zona, además de la demanda.
Has de calcular cuanto te ahorras de préstamo si amortizarías con ese dinero.
Luego has de ver que no solo es comprarlo, posiblemente tengas que hacer alguna reforma para ponerlo bien. Mira en como están los electrodomésticos, caldera si la tiene, etc.
Sin conocer la zona, el precio me parece muy económico.
Es difícil recomendarte algo, pero hay que ser emprendedor.
Buenas noches, gracias por su respuesta
Para que se haga usted una idea, he elegido aleatoriamente otras viviendas en venta en la misma calle:
- Vivienda de 90m2, 3 hab, totalmente reformada, moderna y amueblada: 59.000€
- Vivienda de 98m2, 3 hab, amueblada sin reformar: 50.000€
- Vivienda de 85m2, 3 hab, sin amueblar: 29.000€
- Vivienda de 117m2, 3 hab, sin amueblar y en malas condiciones: 37.000€
La mía sería la más pequeña y con una habitacion menos, pero con salón amueblado y a nivel general (ventanas, puertas...) buenas condiciones. Son todas viviendas de 35 años.
Principalmente me gustaría saber si esa vivienda tiene potencial económico: primero, si usted en mi lugar la adquiriría viendo los riesgos que he expuesto; y lo segundo, si cree que el precio de la vivienda va a subir y podré venderla en un futuro por un precio superior al de adquisición.
Muchas gracias
¿En cuánto crees que la puedes alquilar?
Se me olvidaba: en esta zona hay 33 pisos en venta y solo 1 en alquiler, lo que me hace dudar de si es que nadie alquila viviendas en esta zona y a los propietarios no les queda otra que venderla...
Considero que podría alquilarla a unos 350 euros sin amueblar, puesto que este era el precio al que mi abuela alquilaba una vivienda en una calle próxima, aunque también más tranquila.
Pongámosle 300 como muy poco
Así a primera vista, sacarle un 16% anual a tu dinero, es una barbaridad.
Por lo que dices es un buen precio, y supongo que mal se tiene que dar la cosa para no recuperar tu dinero o incluso ganar algo si decides venderlo.
¿Sería alquilable a estudiantes? (Por la zona de universidades o algo así).
¿Sería alquilable como alojamiento turístico.?
Por abrir posibilidades.
¿Sería alquilable a estudiantes? Pese a que la ciudad tenga universidad, está a 20 minutos en autobús, y considero que hay muchas viviendas cerca de la universidad como para elegir esta vivienda.
¿Sería alquilable como alojamiento turístico.? Es una ciudad costera, pero no a pie de playa, sino a unos 15 minutos en coche.
El punto bueno que tiene el barrio es que tiene todo a su alcance: a 2 minutos andando tiene una parada de autobús que conecta con la mitad de las lineas de la ciudad, justo detrás de ese piso hay un colegio, hay un instituto a 10 minutos a pie, un ambulatorio a 15 minutos andando, el hospital a 10 minutos en coche, 5 supermercados en un radio de 1 kilómetro... esos son sus puntos buenos.
Lo malo, insisto, la fama: es un barrio que tiene la imagen manchada por parte de sus habitantes, que son pocos, pero son los que más daño le hacen al barrio.
La inseguridad es algo que va a retraer a los posibles arrendatarios, pero como te dice Amparo con paciencia seguro que encuentras alguien competente como inquilino.
El que no se arriesga, no gana.
Piensa en el perfil del inquilino al que querrías alquilar tu piso para evitar al máximo llegar a tener problemas de impagos.
Puedes leer esto para hacerte una idea de qué ess un buen perfil
http://blog.enalquiler.com/2010/guias-alquiler-pisos/el-inquilino-ideal/
Ahora te pregunto yo a ti...¿Tu crees que ese perfil de inquilino alquilaría ese piso que quieres comprar?
En la respuesta a mi pregunta tienes la respuesta a tu pregunta.
Hola Amparo, gracias por su respuesta.
Sí, estoy seguro de que puedo tener este tipo de inquilinos, aunque me cueste encontrarlo. No se lo voy a alquilar a cualquiera. Pero como todo en la vida, hay riesgos, y puede ser que una persona que a mi parecer sea muy responsable, me meta en un problema.
Me gustaría saber si conviene asumir el riesgo dado el precio de la vivienda, y si usted cree que el precio de la vivienda aumentará para sacar beneficio de su venta en un futuro. Un saludo.
Solo soy una arrendadora... a quién le preocupa mucho alquilar a un buen inquilino. Tómate tu tiempo siempre... y si tienes la vivienda vacía un mes, o dos meses, pues qué se le va a hacer... No hay que tener prisa.
Partiendo de que no soy experta, yo no creo que los pisos tengan mucho recorrido hacia abajo. Tampoco creo que se vayan a revalorizar locamente, como lo hicieron hace tiempo, nunca más o al menos no en muchos años.
En mi opinión el precio de la vivienda se mantendrá o tendrá - si acaso - una subida muy muy tenue... no como para comprar - vender a los 5 años y hacer gran negocio. Sobre todo porque tanto en la compra como en la venta... hay que pagar impuestos...
Si te decides y necesitas información para alquilar puedes entrar aquí e ir mirando http://www.enalquiler.com/comunidad_alquiler/preguntas_y_respuestas.html
Para poder responderla de manera certera, sería necesario realizar un estudio de situación del inmueble y del mercado de su ciudad, todo lo contrario sería especular con posibilidades.
Saludos
Graciani Asesores y Abogados
gracianiasesores.com
Primero.- La persona que tiene deudas no ha de invertir. Puede perder las dos casas.
Segundo.- Invierta cuando no tenga deudas. Pague con la herencia su casa y tendrá una propiedad segura.
Tercero.- Se invierte el dinero ahorrado.
Cuarto.- Con lo ahorrado compra la nueva casa al contado.
Quinto.- Alquilar una casa es una buena inversión.
Si no puede hacer estas recomendaciones en el orden que se dice, no está preparada para comprar una segunda casa.
Los ricos invierten el dinero que les sobra (ahorran), las personan normales también.