Inmueble que figura como vivienda en el catastro y trastero en el Registro de la Propiedad
Hay un inmueble que me gustaría comprar para usar como Vivienda.
Figura en el catastro como Vivienda; y en el Registro de la Propiedad como Trastero. ¿Puedo darle uso de Vivienda o necesito la aprobación unánime de los vecinos?
La vivienda/trastero necesita una reforma bastante grande.
2 Respuestas
Deduzco que, en el momento de la compra, el "Inmueble" no es físicamente una vivienda. Pero eso es irrelevante para responder a su pregunta.
La respuesta es:
Lo que determina la usabilidad como vivienda o como trastero no es ni lo que consta en el catastro ni lo que consta en el registro de la propiedad.
Lo que determina la legalidad del uso que se le pretenda dar es aquello que determinan las normas urbanísticas del municipio (Plan General, Normas Subsidiarias, etc...)
No podrá haber nunca una vivienda legalmente construida si la normativa urbanística no lo establece como un uso compatible con el emplazamiento del inmueble, da igual lo que conste para pagar los impuestos (catastro) o declarativamente (Registro).
Suponiendo que la normativa urbanística permita una vivienda, tenemos dos posibilidades:
1.- Si el uso que tiene actualmente es el de vivienda, modifique la descripción en el mismo acto de realizar la escritura de compra-venta y le quedará corregido en el Registro. No le queda nada más que hacer, excepto obtener la Cédula de Habitabilidad y hacer las reformas que usted desee, previa licencia municipal de obras menores.
2.- Si el uso que tiene actualmente es el de trastero, deberá usted solicitar una licencia urbanística de cambio de uso (de trastero a vivienda) en el ayuntamiento correspondiente. El cambio de uso són Obras Mayores, por lo tanto dicha solicitud deberá acompañarla de un proyecto de cambio de uso redactado y visado por técnico competente, deberá ejecutar las obras conforme la licencia municipal de obras y, una vez acabadas las obras superar el trámite de licencia de primera ocupación para luego solicitar posteriormente la Cédula de Habitabilidad.
Si, tal como dice usted "precisa una reforma bastante grande" debe pasar por la licencia municipal de obras forzosamente. La diferencia para saber si la licencia lo será de obras mayores o de obras menores, es el cambio de uso o no.
En el caso de que sea legal el uso de vivienda, el resto de vecinos no pintan absolutamente nada. El inmueble tiene un coeficiente de propiedad y mientras no lo cambie, los demás vecinos ni pintan ni cortan.
En cualquier caso, le doy exactamente el mismo consejo que doy siempre en todas las consultas de este tipo: NO COMPRE NADA QUE NO ESTÉ TOTALMENTE "LIMPIO" en el catastro, registro, ayuntamiento, con cédula de habitabilidad, con certificado de eficiencia energética y con TODOS! Los papeles en regla. Los duros a cuatro pesetas no existen. Consulte en el ayuntamiento antes de la compra.
¡¡¡¡Excelente Respuesta!!!!
¿Dónde puedo consultar las "normas urbanísticas del municipio"? En el 010 me han dado una cita con "Catastro Técnico", de Urbanismo, ¿cree que sea allí donde me informen?
Por otro lado, disculpa que insista en el tema de los vecinos, pero es que me da mucho miedo:
El piso tiene aspecto de vivienda, con su cocina y su baño. La "gran reforma" es porque ha estado cerrado durante muchos años y la humedad ha roído todo.
El inmueble es de banco, y el comercial que ha venido a enseñarlo me ha contado que, "por conversaciones con los vecinos", deduce que en el pasado un inversor lo compró para hacer vivienda, pero que los vecinos no lo aprobaron en junta, con lo que dejó de pagar la hipoteca y el banco se quedó con el piso.
Efectivamente, leyendo por internet, he visto que para hacer el cambio de uso de local a vivienda, se necesita la aprobación UNÁNIME de los vecinos.
MUCHÍSIMAS GRACIAS POR LA AYUDA, en cada sitio leo una cosa diferente y no se a qué atenerme.
Las Normas Urbanísticas del municipio se consultan en el Ayuntamiento. Diríjase al ayuntamiento de su población o a la sede del distrito si el inmueble está en una ciudad y pida allí que le informen.
Vayamos a por esos "malvados" vecinos, (jajjajaja):
A).- Si no hay cambio de uso (es vivienda y continuará siendo vivienda solo que usted la adecenta) los vecinos no pintan nada. Ellos tienen su vivienda y usted la suya. Mientras usted no toque los espacios comunes del edificio, los vecinos que se chinchen. Con una licencia municipal de obras menores, a trabajar, a remozar su vivienda y a vivir en ella tan ricamente.
B).- Si hubiese cambio de uso y fuese autorizable por el ayuntamiento, los vecinos solo podrían opinar en el caso que existan unos ESTATUTOS de la comunidad, que para que sean efectivos deben constar en la escritura del inmueble y deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad (deben ser públicos, los estatutos "secretos" no son legales).
Si fuese el caso que existiesen esos Estatutos deberíamos ver si prohíben explícitamente el cambio de uso de local a vivienda. Si no hay estatutos o los estatutos no prohíben lo que usted pretende hacer, nuevamente los vecinos no pintan nada, se pongan como se pongan.
Para finalizar, algunas consideraciones:
1).- Habitualmente casi ninguna comunidad, constituïda o no en propiedad horizontal, dispone de estatutos puesto que son voluntarios y deben aprobarse por unanimidad. Si los tienen, para que sean válidos deben constar en la escritura de su piso. Pida fotocopia de la escritura al vendedor y compruebe si hay estatutos o no.
2).- Si existen esos Estatutos, pero son contrarios a la Ley (a la normativa municipal, por ejemplo) son impugnables. Aún formando parte de las escrituras de la comunidad, si infringen los derechos que la Ley con carácter general daría a un copropietario, esos estatutos serían nulos en ese aspecto. Sólo que el copropietario perjudicado por la ilegalidad, debería impugnarlos ante el Juez y conseguir una sentencia judicial que anulase ese aspecto concreto.
3).- Algunas comunidades aún sin tener estatutos, si tienen lo que se denomina "Normas (o Reglamento) de Régimen Interno". La diferencia práctica entre Estatutos y Reglamento de Régimen Interno radica en que mientras los Estatutos pueden obligar a un copropietario en su vivienda, con el único límite de la Ley; el Reglamento de Régimen Interno tiene reducido su ámbito a la regulación de los detalles de convivencia y a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes tal y como expresa el articulo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por ejemplo, regular el horario de bajada de basuras, el uso de la piscina comunitaria, establecer turnos de limpieza de la escalera, etc... Pero en ningún caso un Reglamento de Régimen Interno puede afectar ni condicionar a las partes privadas del edificio.
4).- No se líe en Internet. Si lo que ha leído está correctamente escrito (hay mucha tontería en la red) lo que debe entender usted es lo siguiente:
4a ).-- Si no hay Estatutos que consten en la escritura, puede hacer usted lo que quiera siempre con licencia municipal de obras.
4b).-- Si existen Estatutos lo que requiere la unanimidad es la modificación de esos estatutos en tanto en cuanto modificaría las escrituras de todos los pisos (por que los estatutos deben constar en las escrituras para ser válidos tal como le he explicado). A usted solo le interesaría la modificación de esos estatutos si le prohibiesen de forma legal usar su inmueble como vivienda.
Para finalizar, deje de "comerse el coco" el problema no lo tiene usted, lo tiene el vendedor: si en el catastro consta como vivienda, el notario que autorice la escritura de compra-venta tiene la OBLIGACIÓN de exigir la CÉDULA DE HABITABILIDAD al vendedor, así como el recibo del IBI (catastro) donde comprobará que consta como vivienda.
La cédula de habitabilidad es un documento de carácter administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la Ley, y en consecuencia es apto para ser destinada a la residencia de seres humanos.
La Ley dice que los notarios antes de otorgar una escritura de compraventa exigirán la cédula de habitabilidad vigente (hay que renovarla periódicamente) Y LA INCORPORARÁN A LA ESCRITURA !. El notario solo podrá exonerar de presentar la cédula de habitabilidad cuando la vivienda deba rehabilitarse (como es su caso) o derribarse, debiendo en tal caso presentarse obligatoriamente por parte del vendedor, un informe emitido por un arquitecto en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula una vez ejecutadas las obras de rehabilitación o cuando el destino de transmisión no sea el de uso como vivienda. Pida que el Notario verifique la firma del Arquitecto.
Haga valer sus derechos frente al vendedor. El banco está pagando IBI de vivienda, pues que le entregue la CÉDULA DE HABITABILIDAD o que modifique el catastro y lo declare como local.
Lo contrario es una estafa !
Y nunca olvide que usted, como comprador puede elegir el Notario que a usted le dé la gana.
Suerte !
Extensa y clara explicación. - Poli Plos
Caso similar: Tengo oportunidad de adquirir unas viviendas que constan tanto en catastro como en Registro de la propiedad como trasteros. Debió construirlo directamente como viviendas el constructor, pero constan en todos lados como trasteros. Entiendo que por lo dicho, debo ir al Ayuntamiento y pedir cita con el técnico de urbanismo para verificar si es posible legalizarlo (que ya imagino que no porque de otra manera ya lo habrían catalogado como vivienda al construir). ¿Es así? Gracias! - AMOSANDA AMOSANDA